01 · 결론 — 지금 무엇을 살 것인가
최종 결선 대시보드2026.8.29 현행 · 호가 8/24 × 실거래 8/29 · 직거래 제외 ▾
오늘의 판단 · 2026.08.29
데이터
신규 신고 271건 반영(표본 20,833) · 해제 11건(노원 센트럴푸르지오 84 10.80 포함) · 지수 서열 불변 — 동탄 +9.1 › 병점·반월 +8.4 › 영통 +6.7
순위
1 상계주공1(≤6.7 · 호가 시한 9/1 D-3) · 2 파크포레원/주공9(신규 신고 없음 — 불변) · 3 방학청구·도봉한신 — 순위 유지
오늘 변화
방학청구 8/27 5.45(2층) 신고 — 저층가가 호가 5.4와 일치, 중층 중위 5.89 유지 = 저평가 구조 재확인·101동 매물 소진 가능성 · 세종주공6 8/26 5.99 = 박스 하단 재확인(갭 -5%) · 우륵 8/28 5.60 재갱신 — "급등 정지" 판정을 상향 이탈로 정정 · 씨엘포레자이 60 8/27 7.00 재체결(눌림 축소) · 신동아1 가속 조건 미충족(중위 5.74 < 5.8)
액션
① 방학청구 101동 호가 생존 확인 최우선 — 5.45 체결 신고로 5.4 물건 소진 가능성 ② 상계주공1 호가 수집 9/1 시한(D-3) — 미확인 시 저평가 자동 폐기 ③ 결행 주간(8/31~) 진입 — 고정형 대출 한도 확약 9월 초 선확보
실행 가능 매물 결선 (동·층·호가 확정, 세안고 제외)
| # | 매물 | 호가 | 8월중위 | 갭(중위) | 갭(최고) | 상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 방학 청구↗ 101동 84 · 10/11층 | 5.4억 | 5.89 | -8% | -16% | 임장 예정 — 8/27 2층 5.45 체결 신고: 저층가≈호가. 5.4 물건 소진 여부 확인 최우선 · 디딤돌 병용 가능 구간 |
| 2 | 도봉한신↗ 119동 84 · 13/17층 | 6.6억 | 6.60 | 0% | -3% | 임장 예정 · 전세가율 72% · 8/25 6.40 체결 — 최신가가 호가 아래, 협상 여지 |
| 3 | 파크포레원↗ 147동 59 · 3/18층 | 6.3억 | 6.00 | +5% | 0% | 임장 완료 · 8/19 6.30 체결 = 호가와 동일 · 이주 오늘(8/28) 개시 — 마지노선 |
| 4 | 세종주공6↗ 641동 59 · 1/15층 | 5.7억 | 6.00 | -5% | -12% | 9월 계약 전제 · 8/26 5.99 — 박스 하단 재확인(8월 11건 중위 6.00) · 규제 시한 관리 |
| 5 | 상계주공2↗ 223동 60.5B · 10/15층 | 6.8억 | 6.88* | -1% | +2% | 임장 예정 · *60㎡ 8월 거래 없어 7월 기준. 59.2/60.5 평형 구분 필수 |
| 6 | 벽적골주공9↗ 905동 59 · 저층 | 7.0억 | 6.88 | +2% | +2% | 임장 완료 · 7월 고점 7.15 후 되돌림 = 협상 근거 |
| 7 | 창동 대우↗ 102동 84 · 고층 | 7.3억 | 7.29 | 0% | 0% | 임장 예정 · ※ 대우그린(8/22 8.60)과 혼입 주의 |
| 8 | 아르테자이↗ 107동 59 · 3/23층 | 7.5억 | 7.62 | -2% | -6% | 신축 옵션 · 대안 씨엘포레자이 60㎡ 6.87~7.00 — 8/27 7.00 재체결, 눌림 축소 |
갭(중위) = 호가 ÷ 8월 실거래 중위 — 판단 기준. 갭(최고) = 호가 ÷ 8월 최고 체결가 — 협상 화법용. 종전 문서는 최고가 기준만 표기해 할인폭이 과대평가됐다(8/27 정정). 전 계산 직거래 제외.
결정 트리
예산 6억대→결선 1·2·3·4 (청구·한신·파크포레원·세종6)
예산 7억대+→결선 5·6·7·8 (상계2·주공9·창동대우·아르테자이)
7억 후반
현금 2.5억+→⑪ 확장 스캔 호가 수집 후 합류 — 상계주공7 · 보람 · 중계그린 · 벽산라이브파크 (SK북한산·하월곡동신 캡 초과 제외)
현금 2.5억+→⑪ 확장 스캔 호가 수집 후 합류 — 상계주공7 · 보람 · 중계그린 · 벽산라이브파크 (SK북한산·하월곡동신 캡 초과 제외)
4억대 티켓→방학 신동아1 · 창동주공17 소형 (재건축 지분 트랙)
재건축 계단→⑭ 노원 14개 단지 단계×가격 비교 — 저평가 단독 1순위 = 1단지(≤6.7), 11단지는 59.2㎡(≤7.0)만 잔존
생활권→서울 이주 가능 → 도봉·노원 / 수원 유지 → 영통
남은 액션 ① 도봉·노원 임장(청구 101·한신 119·107·대우 102·상계주공2↗ 223 — 물건 검수) ② 예산 확정 ③ 대출 한도 확인(8·13 이후 5대 은행 여력 +7.5조 국면 — 고정형 한도 확약을 9월 초 선확보) ④ 영통 협상 개시 9월 첫 주(벽적골8 이주 8/28 개시 — 검증 섹션 참조)
예측 채점 — 자체 검증 이력
8/24
8/29
8/24: 지역 판단 적중, 개별 매물 특수성 오류 → 규칙 6·7 신설. 8/29: 확정 판정 적중률 60%(9/15) — 오류 6건 중 5건이 집계 지표(지역중위·주간지수·플랫폼 시세)를 원본 검증 없이 판정에 직결한 동일 패턴. 전건 자체 발견·평균 1일 내 정정. 상세는 기록 탭 채점표.
문서 현황 (2026.8.28 기준)
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 지역 커버리지 | ①~⑭ (14개 지역) + 스팟(구로·금천·관악·은평·의정부) — 8/27 CSV 전수 대조로 커버리지 검증 완료 |
| 데이터 | 실거래 20,833건(6~8월, ~8/28 신고) → 직거래 796건 제외 후 20,037건 사용 · 호가 8/24 수집(5일 경과 — 재확인 태그) · 뉴스 검증 8/25~27 |
| 분석 방법 | 헤도닉 지수 v2 — 층·면적·연식·단지×평형 통제 + 95% CI. 종전 매칭 지수는 참조용으로 병기 |
| 결선 매물 | 8건 유지 · 갭을 중위 기준으로 재산정(협상용 최고가 기준 병기) · 마이너스 갭은 청구(-8%)·세종(-5%)·아르테자이(-2%)·상계2(-1%) 4건 |
| 지역 등급 (헤도닉) | 견고 상위 ②동탄 +8.8 · ①영통 +6.5 · ⑨동대문 +5.0 · ⑥도봉 +4.9 · ⑦성북 +4.0 · ④만안 +3.4 민감(방식 간 편차 큼) ③병점 +8.0 · ⑧중랑 +6.9 · ⑭노원 +6.0 · ⑤산본 +5.9 · ⑩권선 +5.3 · ⑫강북 +5.2 보류(CI가 0 포함 — 판단 불가) ⑬서대문 +1.7 · 관악 +1.4 · 영등포 · 인천부평 |
| 미해결 한계 | ① 8월 신고 미완성(계약 21~26일분 일 +30.6% 증가 중) ② 향·수리·대지지분 미통제 ③ 생존 편향(거래된 물건만 관측) — 방법론 노트 참조 |
| 운용 방식 (8/28 변경) | 일자별 델타 섹션 중단 — CSV 갱신분은 각 지역 섹션·결선·워치리스트에 직접 반영하고, TODAY'S CALL만 매일 교체. 판정이 뒤집힌 기록만 Ⅴ 아카이브에 보존. 각 지역에 단지 위치 지도(토글) 추가 |
| 다음 액션 | ① 호가 재수집 — 방학청구 101동 생존 확인 최우선 ② ⑪·⑭ 호가 수집 → 조건가 판정 ③ 도봉·노원 임장 ④ 9월 첫 주 결행 |
서울 커버리지 완결 (8/25): 신규 4구 갭체크 — 강서(≤8억 유동성 단지 0개·마곡권 9억+ 시장), 영등포(8억 초과 90%), 종로(물건 45건뿐) 종결 / 관악만 스팟 1개 생존.
[정정] 커버리지 정정 (8/27): "서울 전 구 실측 완료"는 과장이었다. CSV 전수 대조 결과 금천·구로·은평·쌍문(도봉 내)에 예산내 유동성 단지가 더 있었고, 총 6건 신규 편입 + 은평 판정 정정 — 누락 보완 섹션 참조. 교훈: "지역중위가 높다 = 예산 밖"은 잘못된 필터다. 지역 안에서도 저가 축은 따로 존재하므로 단지 단위 전수 대조가 맞다.
종결 기록: 병점(사용자 제외) · 동대문(주상복합+이탈) · 월계동신↗(관리처분·승계가 9~12억) · 신미주↗(선반영) · 이문휘경(예산 초과 — 8/25 재확인, 이문e편한 25평 10.6억) · 미아(8/25 부분 번복 — SK북한산시티 59는 ⑪ 확장 스캔 편입) ·상계주공6↗(급등) · 의정부/부평(거리)
판단 규칙 v2 (8/24 채점 반영)
| 규칙 | 내용 |
|---|---|
| R1 | 지역·순환·유동성 판단은 신뢰 / 개별 매물은 3중 검증 필수: ①권리관계(정비 단계·승계 가능 여부) ②단지 시세감(브랜드·연식 보정) ③물건 사연(급매 사유) — 월계동신↗·길음 오류의 재발 방지 |
| R2 | 호가 이탈 재분류 규칙: "호가 +5% 이탈 = 보류"는 1차 판정일 뿐. 다음 실거래가 호가 쪽으로 붙으면 *이탈이 아니라 가속* — 보류를 풀고 추격 리스크 관리로 전환 (상봉 8.10 체결·정릉풍림 7.50 체결의 교훈) |
| R3 | 반대 방향 검증도 유지: 보류가 맞았던 사례(우륵↗ 급등 정지)도 있으므로, 이탈 단지는 매 CSV마다 재채점 |
| R4 | 급매(기준가 -10% 이상)는 기회이자 경보 — 사유 확인 전엔 '가장 좋은 딜'로 단정하지 않는다 (청구 5.4 확인 원칙) |
시나리오별 최선 (2026.8.27 갱신) ▾
| 시나리오 | 최선 | 근거·행동 |
|---|---|---|
| 기본 = 인상 확정 (8/27 3.00%) | ① 영통 파크포레원·주공9 | 사내대출 무풍 + 이주 개시(8/28) — 9월 첫 주 협상 개시, 톤은 "천천히 세게" |
| 상승 모멘텀 베팅 | ⑭ 노원 상계주공 1·11 / ⑥ 도봉 창동대우 | 단계 대비 저평가(1단지 평당 -16%) + 창동 3겹 호재. 금리 민감 — 조건가 엄수 |
| 양극화·조정 대비 | ① 영통 / ⑥ 도봉한신 | 전세가율 70~72% 실측 — 방어형. 조정 와도 원금 지지 구조 |
| 규제 확대 국면 | ① 영통 | 이미 규제 적용 — 무풍 |
| 9월 초 계약 가능 시 | ④ 만안 (석수축) | 지정 전 마지막 창 — 시한부. |
| 관망·기다림 | ⑧ 중랑 · ⑬ 서대문 | 매칭 0~+0.5% 정체 구간 — 조건가 이하 매물 출현 확률이 오히려 높음 |
| 신축 선호 | ④ 씨엘포레자이 60(6.9) / ① 영통자이(6.85) | 아르테자이 59(7.5)보다 저렴한 준신축 대안 — 8/27~28 편입 |
| 티켓 최저가 | ⑥ 쌍문 한양2 77(5.08) · 삼익세라믹 80(5.7) | 1986~88 재건축 연한 도래 — 8/27 편입 |
8억 예산 종합 우선순위 (8/27)
| 순위 | 대상 | 근거 |
|---|---|---|
| 1 | ⑭ 상계주공 1단지 58~59㎡ (≤6.7) | 7단지와 동일 패스트트랙인데 평당 -16% · 단독 저평가 잔존 · 노원 매칭 +3.1% |
| 2 | ① 파크포레원 147동 (6.3) / 주공9 (7.0) | 영통 매칭 +4.3%·상승비율 80% · 전세가율 70% · 이주 8/28 개시 — 협상 마지노선 |
| 3 | ⑥ 방학청구 101동 (5.4) / 도봉한신 119동 (6.6) | 도봉 매칭 +3.2% · 갭 -8~0% · 한신 전세가율 72%(방어형) · 디딤돌 병용 가능(청구) |
| 4 | ⑭ 상계주공2 223동 (6.8) · 11단지 59.2㎡ | 신탁 트랙 · 11단지 비교가가 협상 카드 |
| 5 | ⑤ 세종주공6 641동 (5.7) | 갭 -9~-12% · 박스권 확인 · 단 9월 규제 시한 |
| 6 | ④ 아르테자이 (7.5) / 씨엘포레자이 60㎡ (6.9) | 만안 신축 — 8/27 대안 추가로 선택지 2개 |
금통위·주거정책심의위·주간 동향에 따라 갱신 필요.
종합 평가 보드 v3검출 로직 개정 · 8/29 데이터 · 반증 조건 사전 등록 ▾
8/29 갱신
A등급 3곳 유지 — 방학청구(2층 5.45 신고로 저평가 재확인) · 도봉한신(변동 없음) · 파크포레원(신규 신고 없음). 핵심 시한: 상계주공1 호가 ≤6.7 확인 9/1(D-3) — 8/29 CSV에도 신규 체결 없음, 미확인 시 저평가 자동 폐기 · 우륵 박스 → 상향 이탈 정정(8/28 5.60) · 신동아1 가속 조건 미충족(중위 5.74) — 반증조건 그대로 유지
검출 로직 v3 — 무엇이 바뀌었나
| 축 | 규칙 |
|---|---|
| ① 지역 | 헤도닉 v2 지수 + 신뢰등급. 보류 지역은 모멘텀 0으로 계산(서대문·관악) |
| ② 단지 | 동일단지·동일평형 6·7월→8월 자체 모멘텀. 8월 표본 3건 미만이면 판정 금지 → 자동 "잠정" |
| ③ 가격 | 호가 갭은 8월 중위 기준(협상용 최고가 병기) · 직거래 제외 · 평형/층 명시 필수 |
| ④ 방어 | 전세가율 실측치만 인정 — 미실측은 공란(추정 금지) |
| 공통 | 모든 판정에 반증 조건+기한 사전 등록 — 기한 내 미검증 시 자동 강등. 호가 3일 경과 시 "재확인" 태그 |
전 후보 재평가 — 28곳
등급: A 매수 적격 · B 적격 후보(1개 축 미충족) · C 관찰(표본·신선도 미달) · D 제외. 자체모멘텀 옆 (n)=8월 표본.
| 등급 | 후보 (평형) | 지역 | 자체모멘텀 | 가격 위치 | 반증 조건 → 기한 |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 방학청구 84 결선1 | 도봉 +4.5 견고 | +7.7% (3) | 호가 5.4 = 중위 -8.5% · 최고 -16% | 9/5까지 호가 소멸 & 대체 ≥5.9뿐 → B / 호가 5일 경과 — 생존 확인 필수 |
| A | 도봉한신 84 결선2 | 도봉 +4.5 견고 | +6.5% (5) | 호가 6.6 = 중위 0% · 8/25 6.40 체결 → 목표 6.4~6.5 · 전세가율 72 | 9월 6.8+ 체결 2건 연속 → 목표가 상향, B |
| A- | 파크포레원 59 결선3 | 영통 +6.9 견고 | +7.1% (6) | 호가 6.3 = 중위 +5% / 최고 0% · 전세가율 70 · 층 스프레드 0.3(3F 6.0 / 18F 6.3) | 이주 개시 후 2주 내 6.3+ 체결 2건 → 매도인 강세 전환, 협상목표(저층 6.0~6.1) 폐기 |
| B+ | 세종주공6 58/59 결선4 | 산본 +5.9 민감 | +0.2% 박스 (10) | 호가 5.7 = -5% · 6.0~6.5 박스 확인 | 심의위 보도 → 즉시 중단 / 9/12까지 계약 불가 시 자동 하차 |
| B+ | 벽적골주공9 59 결선6 | 영통 +6.9 견고 | +6.3% (2) | 호가 7.0 = +1.7% — 할인 아닌 적정가, 6.8~6.9 협상 | 7.15 재돌파 시 협상 여지 소멸 → B |
| B+ | 아르테자이 59 결선8 | 만안 +3.5 견고 | +1.7% (6) | 호가 7.5 = -1.6% | 만안 규제 지정 → 동탄식 교착 가정, C |
| B+ | 영통자이 59 신축 | 영통 +6.9 견고 | +3.1% (5) | 6.9~7.0 안착 — 신축 트랙 유일가 | 7.2+ 2건 → 추격 구간, C |
| B+ | 리버파크 59 예비1 | 권선 +5.2 견고 | +6.2% (1) | 8/16 5.60 = 조건가 상단 정확히 | 5.8+ 체결 → 조건가 폐기 |
| B+ | 신동아1 71/85 티켓 | 도봉 +4.5 견고 | +11.7% (8) ※가속 주의 | 84 중위 5.25 · 8/24 4.50(1F) — 조건가(84≤5.7) 근접 중 | 다음 CSV 84 중위 ≥5.8 → 가속 재분류·조건가 폐기 |
| B | 상계주공1 58/59 우선순위 1 유지·잠정 | 노원 +6.1 견고 | 판정 불가 — 8월 0건 | 전중위 6.47 · 7/28 7.20 — 저평가 근거가 7월 데이터 | R10 위반 3일째 — 9/1까지 호가 ≤6.7 미확인 or 지연신고 7.2+ → 저평가 폐기 |
| B | 상계주공2 59/60.5 결선5 | 노원 +6.1 견고 | 판정 불가 — 8월 0건 | 호가 6.8 vs 7월 6.70~6.95 · 평형 구분 필수 | 지연신고 7.2+ → C |
| B | 씨엘포레자이 60 신축 | 만안 +3.5 견고 | -2.5% (3) — 유일한 역행 눌림 | 6.73 중위 · 8/19 7.00 — 견고 지역 속 눌림 = 협상 여지 | 2회 CSV 연속 하락 → 단지 고유 문제 의심, C |
| B | 창동대우 84 결선7 | 도봉 +4.5 견고 | +1.2% (1) | 호가 7.3 = 0% · 대우그린 혼입 주의 | — |
| B | 쌍용오목천역 84 신축 | 권선 +5.2 견고 | +1.8% (4) | 중위 7.05 — 조건가 ≤7.1 내 | 7.3+ 2건 → C |
| B | 아이파크시티7 59 예비 | 권선 +5.2 견고 | +2.3% (8) | 8/25 5.60(2F) — 층 스프레드 1억 | 중층 6.6+ → 조건가 재산정 |
| B | 벽적골롯데 49 워치 | 영통 +6.9 견고 | 49㎡ 도달 확인 | 8/15 6.00 = 조건가 정확히 · ※59와 혼용 금지(R12) | 실입주 매물 미출현 2주 → 워치 유지만 |
| B- | 벽산라이브파크 59/84 확장 | 강북 +5.2 민감 | +4.9% (2) | 84 7.30 · 방어 55 약 | 지역 민감 해소(다음 지수) 전 승격 보류 |
| B- | 금정주공1 58 확장 | 산본 +5.9 민감 | +3.8% (2) | 층 스프레드 1억(2F 4.20/12F 5.25) — 중층만 | 심의위 보도 → 중단 |
| B- | 자연앤데시앙 59 동탄 | 동탄 +9.1 견고 | 판정 불가 — 8월 0건 | 호가 6.0 vs 7/4 5.58 = +7.5% — 지역 +9.1 감안 시 더 이상 배짱 아님 | 동탄 지수 +5% 미만 둔화 → 호가 재판정 |
| B- | 은빛2 60 / 구일우성 59 / 벽산타운5 84 | 견고 | +2.6 / +5.4 / +0.9 | 5.60 / 6.20 / 5.80 — 저가 방어형 스팟 | 각 조건가 초과 시 제외 |
| C | 상계주공11 59.2 | 노원 견고 | 표본 2건 — 미달 | 59.2 유동성 자체가 얇음 — 실행 가능성 의문 | 매물 출현 시에만 재론 |
| C | 보람 69 | 노원 견고 | +15.2% (1) — 1건 점프 | 8/12 7.80 — 가속 의심, 조건가 사실상 도달 | 다음 CSV 재채점 — 추인 시 제외 |
| C | 유원하나 59 · 홍은벽산 59 | 서대문 보류 | 8월 0건 | 5.15(2F) / 7.00 — 지역 판단 불가 + 무거래 | 서대문 CI 하단 >0 전환 시 재평가 |
| C | 창동주공17 49 · 중계그린 60 | 견고 | 표본 미달 | — | 체결 3건 누적 시 재평가 |
| D | 창동주공3·18·19 · 하월곡동신 · SK북한산 · 우디안1 · 홍제삼성래미안 · DMC롯데캐슬 · 미미삼 | — | — | 캡 초과 확정 | 급매(캡 -10%) 예외만 |
재평가 결론
- A 3곳이 모두 결선 1~3번과 일치 — 순위 불변이나 근거가 바뀜: 이제 "지역 견고 + 자체 모멘텀 유효(n≥3) + 갭 ≤0"의 3축 충족이 조건
- 1순위 상계주공1의 약점이 노출됨 — 노원 지역은 견고하지만 단지 자체는 8월 무거래로 판정 불가. 저평가 근거가 7월 데이터인데 호가 수집이 3일째 안 됨(R10 위반). 9/1까지 호가 확인이 안 되면 저평가 판정 자동 폐기 — 이게 이번 재평가의 가장 중요한 경고
- 씨엘포레자이가 유일한 역행 눌림(-2.5%) — 견고 지역에서 혼자 눌린 신축 = v3 로직이 새로 찾아낸 협상 후보
- 신동아1은 +11.7%(표본 8)로 티켓 트랙 중 가장 빠르게 달리는 중 — 조건가 도달 전 마지막 구간일 수 있으나 가속 재분류 반증 조건 등록
- 서대문 2곳·표본 미달 4곳은 C로 명시적 동결 — "모른다"를 등급으로 표기하는 것이 v3의 핵심
예산·조달 전략 (2026.8.25 신설)회사 2억(1%·DSR 미산입) 반영 — 서울 상단 7억 후반 개방 ▾
조달 스택
| 재원 | 조건 | 비고 |
|---|---|---|
| 회사 생애최초 | 2억 · 연 1% · 대출·DSR 미산입 | 월 이자 ~17만. 시중 4%대 2억 대비 월 50만+ 절감 + DSR 여유 보존. ※ 등기 근저당 설정 여부 서면 확인 필수(기금대출 병용 조건) |
| 은행 주담대 | 서울(규제): LTV 40% · 한도 6억 / 비규제(산본·만안·병점·권선): LTV 70~80% | 10·15 대책 기준. 8·13 이후 5대 은행 여력 +7.5조 국면 — 9월 초 고정형(주기형) 한도 확약 선확보 |
| 디딤돌 생애최초 (국가) | 평가액 ≤5억(신혼·다자녀 6억) · 전용 ≤85㎡ · 한도 2.4억(신혼 3.2) · 금리 2.85~4.15% | 부부합산 소득 7천~8.5천만 · 순자산 ≤5.11억 · 1개월 내 전입+2년 실거주. 결선 중 방학청구 5.4가 유일한 사정권(신혼 기준 6억이면 세종주공6 5.7도) |
서울 예산 상한 공식 (LTV 40% 바인딩)
매수가 상한 = (회사 2억 + 보유 현금) ÷ 0.6취득세·부대비용 약 2천만 별도. 서울 7억 후반 진입 = 현금 2.5억+ 전제. 비규제(산본·만안·병점·권선)는 LTV가 아닌 DSR 바인딩 — 회사 2억 미산입 효과 최대.
운용 원칙
- 예산 확장은 더 좋은 자산의 편입에 쓴다 — 급등 추격(우디안1 84 8.5·미미삼 9.1)의 정당화에 쓰지 않는다. "실거래 +3% 이내" 판정 규칙은 예산과 무관하게 유지
- 5억 이하 급매(방학청구 5.4)는 디딤돌 2.4억@~3% + 회사 2억@1% 스택 성립 시 조달금리 최저 조합 — 이 매물의 상대가치 1단계 상향
- 확인 3건: ① 신혼/다자녀 여부(디딤돌 상한 좌우) ② 회사 대출의 근저당 설정 여부 ③ 생애최초 취득세 감면(최대 200만)
02 · 시장 — 왜 그렇게 판단하는가
시장 지수 v2 — 헤도닉8/29 갱신 · 직거래 제외 · 층/면적/연식/단지 통제 · 95% CI ▾
무엇이 바뀌었나: 종전 "매칭 지수"(단지·평형 중위 비교)는 ① 직거래 미필터 ② 층 미통제 ③ 얇은 셀에서 표본 소실이라는 한계가 있었다. 이번 v2는 셋을 모두 보정한다 — 직거래 796건(3.8%, 중개거래 대비 중위 -9.5%) 제외 · 층·면적·연식 통제 · 단지×평형 고정효과 회귀 · 95% 신뢰구간 산출.
| 지역 | 표본 | 헤도닉 지수 | 95% CI | 전일Δ | 구 매칭 | 강건성 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ② 동탄 | 733 / 61셀 | +9.1% | +7.6 ~ +10.6 | +0.2 | +8.9% | 견고 |
| ③ 병점·반월 | 797 / 82셀 | +8.3% | +7.2 ~ +9.5 | +0.5 | +5.3% | 민감 |
| ① 영통 | 934 / 103셀 | +6.7% | +5.5 ~ +8.0 | +0.2 | +5.1% | 견고 |
| ⑤ 산본 | 867 / 89셀 | +6.0% | +4.9 ~ +7.0 | +0.1 | +1.9% | 민감 |
| ⑧ 중랑 | 222 / 48셀 | +5.5% | +3.8 ~ +7.2 | +0.1 | +0.7% | 민감 |
| ⑭ 노원 | 872 / 136셀 | +5.4% | +4.0 ~ +6.7 | +0.1 | +3.8% | 견고 |
| 수원 장안 | 453 / 63셀 | +5.3% | +3.6 ~ +7.0 | +0.3 | +3.2% | 견고 |
| ⑩ 권선 | 1,168 / 134셀 | +5.0% | +4.2 ~ +5.9 | +0.2 | +2.8% | 견고 |
| 강서 | 296 / 66셀 | +4.9% | +3.2 ~ +6.7 | -0.5 | +4.5% | 견고 |
| ⑦ 성북 | 282 / 61셀 | +4.8% | +3.4 ~ +6.1 | +0.1 | +2.5% | 견고 |
| ⑫ 강북 | 124 / 23셀 | +4.3% | +2.4 ~ +6.4 | +0.1 | +1.5% | 민감 |
| ⑥ 도봉 | 370 / 63셀 | +4.1% | +2.7 ~ +5.5 | +0.1 | +3.2% | 견고 |
| ⑨ 동대문 | 198 / 47셀 | +4.0% | +2.4 ~ +5.6 | +0.1 | +2.8% | 견고 |
| 은평 | 315 / 68셀 | +3.7% | +2.0 ~ +5.5 | +0.1 | +1.7% | 견고 |
| ④ 만안 | 425 / 64셀 | +3.4% | +2.1 ~ +4.8 | -0.1 | +2.0% | 견고 |
| 구로 | 288 / 71셀 | +3.4% | +1.9 ~ +4.9 | −0.0 | +2.9% | 견고 |
| 영등포 | 143 / 39셀 | +2.9% | +1.2 ~ +4.7 | -0.4 | +2.2% | 견고 |
| 의정부 | 925 / 160셀 | +2.0% | +1.1 ~ +2.8 | −0.0 | +1.3% | 견고 |
| ⑬ 서대문 | 177 / 38셀 | +2.0% | +0.0 ~ +3.9 | +0.0 | +0.3% | 민감(경계) |
| 금천 | 126 / 21셀 | +2.0% | +0.1 ~ +3.9 | +0.0 | +3.0% | 민감(경계) |
| 관악 | 172 / 37셀 | +0.8% | -1.7 ~ +3.4 | -0.5 | +0.0% | 보류 |
| 인천 부평 | 671 / 110셀 | +0.5% | -0.5 ~ +1.4 | -0.1 | +0.5% | 보류 |
8/29 스펙 통일: 지수 산출 셀을 양기간(6·7월과 8월 모두 관측) 셀로 한정해 8/28·8/29 양일을 동일 스펙으로 재계산 — 전일Δ가 순수 데이터 변화만 반영하도록 정합화. 절대값은 소폭 조정(예: 노원 +6.1→+5.4)됐으나 서열은 불변. 서대문·금천·영등포는 CI 하한이 0을 갓 넘는 경계값 — 상승 단정 금지(R8).
[정정] 어제 판정 중 뒤집힌 것 — 정직하게
- ⑧ 중랑 "정체" 판정을 철회한다. 어제는 매칭 +0.5%를 근거로 "실거래는 정체, 기다려도 되는 구간"이라 했으나, 층·직거래를 보정하면 +6.9%(CI +4.9~+9.0)가 나온다. 다만 두 방식의 차이가 6.4%p로 스펙 민감이므로 — 셀 중위로는 +2.4%(37셀·상승비율 62%) — 정확한 답은 "+2~7% 사이, 정체는 아니다". "기다려도 된다"는 표현은 과했다.
- ⑫ 강북도 같은 방향: +1.5% → +5.2%(CI +2.6~+7.8). 표본 115건·15셀로 얇아 민감 등급이나, "모멘텀 없음"은 철회.
- ⑬ 서대문은 유일하게 "보류": +1.7%지만 CI가 -1.0~+4.5로 0을 포함 → 통계적으로 상승했다고 말할 수 없다. 어제 "예산내 -4.3% 하락"이라 단정한 것도 근거가 약했다. 맞는 표현은 "판단 불가". 관악·영등포·인천 부평도 동일.
[적중] 강건하게 확인된 것
- ② 동탄 +8.8%(CI +7.3~+10.4) — 세 방식이 모두 8%대. 후보 중 유일하게 논란 없는 최고 상승. "교착"은 확실히 오판이었다
- ① 영통 +6.5%(CI +5.2~+7.8) — 표본 920건·89셀로 두껍고 스프레드 2.1%p. 본진 판정 확정
- ⑥ 도봉 +4.9%(CI +3.1~+6.8) · ⑨ 동대문 +5.0% · ⑦ 성북 +4.0% · ④ 만안 +3.4% — 모두 견고
- ⑭ 노원 +6.0%(CI +4.5~+7.4) — 민감 등급(매칭 +3.1%와 2.9%p 차)이나 CI 하단이 +4.5로 상승 자체는 확실
방법론 노트 — 남은 한계
- 신고 지연 보정 미적용: 8월분은 계약 21~26일 물건이 하루 +30.6%씩 늘고 있다(1~5일은 +2.6%). 8월 지수는 상순 편향이며 다음 스냅샷에서 재추정한다
- 향·수리·조망·대지지분은 여전히 미통제 — CSV에 없다. 개별 물건은 임장으로만 확정
- 생존 편향: 거래된 물건만 관측된다. 거래량이 급감한 동탄의 +8.8%는 "오른 물건만 팔렸다"와 구분 불가 — 원리적 한계
- 강건성 등급: 견고=CI 하단>0 & 두 방식 차 ≤2.5%p / 민감=CI 하단>0이나 방식 간 차 큼 / 보류=CI가 0 포함
전 지역 공통매주 챙길 것 ▾
| 신호 | 어디서 | 왜 |
|---|---|---|
| 기준금리 (한은 금통위) | [적중] 8/27 결정: 3.00% · 다음 10월 | 7월 2.50→2.75, 8/27 2.75→3.00 (2연속, 6:1). 성장률 3.3% 상향 = 긴축 장기화. 점도표 6개월 후 3.25% — 고정형 대출 확정, 협상 톤 A안 |
| 규제지역 추가 지정 | 국토부 주거정책심의위 소식 | ③④⑤는 지정되는 날 판이 바뀜. "심의위 개최" 보도 자체가 경보 |
| 주간 아파트 동향 | 부동산원(목) · KB(금) | 후보 구의 주간 상승률 추이 = 순환이 어디까지 왔는지 |
| 대출 총량·은행 한도 | 금융위 발표, 은행권 보도 | 8·13으로 총량 2배 상향됐지만 생애최초 별도 배정은 없음 — 연말로 갈수록 창구 조임 가능 |
| 세제개편 국회 통과 | 정기국회(9월~) | 8월 정부안(장기거주특별공제 전환 등)이 원안 통과되는지 — 실거주자 유리 방향 유지 여부 |
| 삼성 반도체 업황 | 실적 발표, 투자 공시 | 남부축(①②③)의 수요 원천. 감산·투자축소 뉴스는 남부 공통 악재 |
최신 통계 실측 (8/25 검증)
| 지표 | 서울 | 강세 지역 | 약세·비고 |
|---|---|---|---|
| 부동산원 주간 (8/17) | +0.22% | 성북 0.45 · 중랑 0.44 · 강북 0.41 · 노원 0.34 · 도봉 0.31 / 경기: 광명 0.47 · 군포 0.42 · 의왕 0.39 | 강남 -0.05 · 서초 -0.09 하락 전환 |
| KB 월간 (8월) | +1.14% (7월 1.05) | 중랑 2.25 · 성북 2.08 · 노원 1.95 / 경기: 영통 2.85(1위) · 수지 2.76 · 동탄 2.61 · 장안 2.54 · 병점 2.14 | — |
| 서울 전세 (KB 8월) | +1.10% | 급등세 유지 | 7월 1.34 대비 상승폭 둔화 |
외부 시각 재점검 (2026.8.24 · 뉴스·전문가 종합)
- 하반기 컨센서스: 전문가 10명 중 9명 서울·수도권 상승 전망, 전세는 서울 주간 0.35% 급등(13년 만 최대)으로
가파른 상승이 지배적 — 전세가율 높은 후보(도봉한신↗·영통)의 하방 논거가 외부 시각으로도 보강됨
- 반도체 매수세의 두 번째 축 확인: 삼성·하이닉스 성과급 자금이 동탄(연초 이후 +11% 전국 1위)뿐 아니라
이천·청주·용인 통근권인 서울 강동·송파로도 유입 — 예산 밖 + 생활권 밖이라 후보 추가는 없음, 시선만 기록
- 놓친 지역 점검 결론: 예산·생활권·일정 3중 필터를 통과하는 신규 지역 없음 — 후보 지도 확정 유지
8·27 금통위 — 결과 확정기준금리 3.00% · 2회 연속 인상 · 시나리오 A 적중 ▾
결정: 2.75% → 3.00%(+25bp), 7인 중 6인 찬성·1인 반대. 2023년 초 이후 첫 2연속 인상이며 3% 복귀는 2025년 2월 이후 처음.
| 항목 | 결과 | 문서 예측 대비 |
|---|---|---|
| 금리 | 3.00% 인상 | [적중] 시나리오 A 적중 (8/25에 "인상 우위, A를 기본값으로" 판정) |
| ① 소수의견 | 6:1 — 만장일치 아님 | △ "만장일치 인상" 전망보다 덜 매파적. 10월 추가 인상 압력은 예상보다 약함 |
| ② 성장률 | 2.6% → 3.3% 대폭 상향 (물가 2.7% 유지) | [정정] 예상 초과(문서는 3.2% 상향 가정) — 사이클이 길다는 신호 |
| ③ 최종금리 | 점도표 중앙값 6개월 후 3.25%, 최고 3.5% | [적중] 문서의 3.25~3.50% 전망과 일치 |
| 총재 발언 | "물가 확산 선제 차단" — 향후 물가·성장·금융안정 조건부 | 추가 인상 여지 열어둠 |
확정된 행동 지침
- 협상 톤 = A안 "천천히 세게 깎기". 인상 직후 1~2주는 관망세가 늘어 매도인 흔들림 구간 — 9월 첫 주가 협상에 유리한 창
- 재건축 기대주가 가장 먼저 냉각된다(문서 민감도표: 금리 인상 ▼ ⑭노원·⑥도봉·⑤산본). 1순위 상계주공1은 지금이 오히려 진입 기회일 수 있으나, 반대로 조정폭도 가장 크므로 추격 금지·조건가 엄수
- 대출은 고정형(주기형) 확정. 6개월 후 3.25% 전제면 변동형 선택 시 3억당 월 부담이 추가로 늘어남. 회사 2억(1%)의 상대 가치는 더 커짐
- 성장률 3.3% 상향 = 긴축 사이클 장기화 → 실거주 2년·장기 보유 전제를 재확인. 단기 시세차익 기대는 낮출 것
- 영통(사내대출 무풍 수요)의 상대 우위 유지 — 금리 민감도가 낮은 축
다음 관문: 9월 규제지역 주거정책심의위(④⑤ 시한부) · 10월 금통위(추가 인상 여부) · 정기국회 세제개편 통과.
후보 지도 (수도권 배치)번호 = 섹션 번호 · 실좌표 기반 도식 (축척 유지) ▾
- ● 적색 = 결선 매물 보유: ① 영통(파크포레원·주공9) · ④ 만안(아르테자이) · ⑤ 산본(세종주공6) · ⑥ 도봉(청구·한신·창동대우) · ⑭ 노원(상계주공2 + 1·11 신규)
- ● 남색 = 후보·워치·확장: ② 동탄(급매 대기) · ⑦ 성북 · ⑧ 중랑 · ⑩ 권선(예비대) · ⑫ 강북·⑬ 서대문(8/25 신설)
- ● 회색 = 제외·기록: ③ 병점(최후 대안) · ⑨ 동대문(종결) / ■ 골드 = 워치 스팟(의정부·구로·관악)
- 점선 = GTX-C(개통 시점 미정·2031±) · GTX-B(재정구간 공정 5.7%) · 동북선(2027) — 참고용 선형
읽는 법: 결선(적색)이 창동축(⑥)과 반도체축(①) 두 극에 몰려 있고, 남색 후보들이 그 사이 순환 경로(강북→성북→동대문→중랑)와 남부 낙수 경로(영통→권선→병점)에 배치된 구조. 규제 지정 리스크(④⑤)는 서울 경계 바로 아래 남서축에 몰려 있음.
민감도 요약표어떤 뉴스가 어디를 때리는가 · 8/27 매칭지수 반영 ▾
| 뉴스 유형 | 크게 움직이는 지역 | 방향 |
|---|---|---|
| 기준금리 인상 | ⑥ 도봉·노원, ⑨ 청량리, ⑤ 산본 | ▼ (기대감 장세) |
| 규제지역 추가 지정 | ③ 병점, ④ 만안, ⑤ 산본 | ▼ 즉시 (지정 전 계약은 소급 없음) |
| 규제 완화·해제 시그널 | ② 동탄 | ▲ 해빙 |
| GTX-C 공정 뉴스 | ⑥ 도봉·노원 | 공정↑ ▲ / 지연 ▼ |
| GTX-B 공정 뉴스 | ⑧ 중랑, ⑨ 청량리 | 동일 |
| 동북선 개통 뉴스 | ⑦ 성북 (하월곡) | ▲ |
| 인동선 공정 뉴스 | ② 동탄, ③ 병점 | ▲ |
| 1기 신도시 특별법 발표 | ⑤ 산본 (영통 ①도 간접) | 지정 ▲ / 탈락 ▼ |
| 삼성 반도체 실적·투자 | ① 영통, ② 동탄, ③ 병점 | 동행 |
| 정비 이주 개시 (8단지·상계) | ① 영통, ⑥ 노원 | ▲ (전세 자극) |
| 신축 입주장 (더샵·아크메르) | ⑧ 중랑, ② 동탄 | 단기 ▼ = 매수 기회 |
8/27 매칭지수 기준 — 지역 온도계
| 구간 | 지역 | 운용 원칙 |
|---|---|---|
| 과열 (+8%) | ② 동탄 | 저유동·고상승 — 조건가 도달 확률 낮음. 결선 경쟁에서 제외, 옵션으로만 |
| 1군 (+3~4%) | ① 영통 · ⑥ 도봉 · ⑭ 노원 · (③ 병점 제외지역) | 본진. 실질 상승 최상위 — 9월 첫 주 결행 대상 |
| 2군 (+2~3%) | ⑩ 권선 · ⑦ 성북 · 구로 · ⑤ 산본 · ④ 만안 · 금천 | 완만 상승 — 조건가 유지, 급할 것 없음. ④⑤는 규제 시한만 별도 관리 |
| 대기군 (0~+1.5%) | ⑧ 중랑 · ⑬ 서대문 · ⑫ 강북 · 관악 | 실거래 정체 — 기다려도 된다. 조건가 하향 여지, 주간지수에 속지 말 것 |
매칭지수 = 동일단지·동일평형 6·7월 ↔ 8월 중위 비교. 지역중위(거래구성 착시)보다 신뢰도 높음. 전 지역 전수 재검토 참조.
03 · 지역 브리핑 ①–⑭
① 수원 영통직주 + 정비 사이클 ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
v3 재평가 · 8/29 (데이터 8/28 · 4축·표본규칙·반증조건)
지역 판정
견고 +6.9% · 이주 개시(8/28)로 재료 가동 — 본진 유지. 벽적골 축이 전반 상승 중이라 6억대 매물의 유통기한이 짧다
| 등급 | 단지 (평형) | 8월 표본·자체 | 최근 체결 | 판정·반증 조건 |
|---|---|---|---|---|
| A- | 파크포레원 59 | 6 · +7.1% | 6.00 (3F) / 6.30 (18F) | 협상 저층 6.0~6.1 · 이주 2주 내 6.3+ 2건 시 폐기 |
| B+ | 벽적골주공9 59 | 2 · +6.3% | 8/10 6.90 | 7.0 호가 = 적정가, 6.8~6.9 협상 |
| B+ | 영통자이 59 신축 | 5 · +3.1% | 8/25 6.97 | 6.9~7.0 안착 · 7.2+ 2건 시 추격 |
| B | 동수원자이1 84 | 3 · +7.9% | 8/14 7.15 | ※ 조건가 ≤6.6 사망 — ≤7.0 재산정 (6억대 84 논거 소멸 중) |
| C | 벽적골롯데 59 | 0 — 판정 불가 | 7/30 6.20 (1F) | 워치 유지 · 49㎡만 도달(6.00) |
| B- | 늘푸른벽산 84 | 2 · +16.6% | 8/21 5.97 | 가속 — 원인 미확인 유지, 추격 금지 |
| C | 주공그린빌3 84 | 0 | 7/31 5.30 | 8월 무거래 — 호가 6.0 매물 재판정 보류 |
8/29 실거래
벽적골한신 59 8/26 5.30(17층) · 늘푸른벽산 59 8/28 5.75 · 황골주공1 59 8/19 6.94 고점 — 벽적골 축 5.0~5.4 박스 유지 · 파크포레원·주공9 신규 신고 없음(판정 불변)
신규 편입
8/29
8/29
매탄 원천성일 45(1992) — 4.20 → 4.70(+11.9%, 3건) — 매탄 구축 저가 축 미기재 보완
누락 보완
8/29
8/29
망포벽산이빌리지(2002) 4.43 중위·8월 5건 — 망포 4억대 실거주 하단 / 청명마을주공(1997) 5.5 — 황골·벽적골과 같은 리모델링 연식의 청명 축 / 참고: 원천레이크파크 5.3 · 영통e편한 6.1 · 현대힐스테이트 6.5 · 라온프라이빗(2017) 7.5
정체성
삼성 디지털시티 앞마당. 원조 규제지역이라 시장이 규제에 적응 완료(월 거래 500건대 유지). 전세가율 ~70%로 후보 중 하방 최강. 8/25 검증: KB 8월 +2.85% — 경기 1위 (삼성 2Q 사상 최대 실적과 동행). 8/27 재확인: CSV 지역중위는 -12.7%로 보이나 동일단지 매칭 +4.3%·상승비율 80% — 지역중위는 8월 신고 미완성·거래구성 착시였고 실제로는 견조한 상승(늘푸른벽산 60㎡ +24%·황골마을신명 60㎡ +23%). 1순위급 판정 유지.
가격 엔진
삼성 고용·투자 → 임차수요 → 전세가 → 매매 하방. 그 위에 정비(리모델링·특별법) 기대.
주시할 뉴스
- 벽적골8단지↗(두산·한신·우성) 이주 개시됨(8/28~12.27), 1,842가구 (8/25 검증). 영통 전월세 매물 이미 1년새 -58.5%(965→400건)·전세 주간 +0.49%. 전세수요가 벽적골롯데↗·주공9로 쏟아져 매매 하방이 올라감 — 재료가 잔금 시기와 정확히 중첩. 매도인 강세 전환 전 협상 마지노선 = 9월 첫 주
- 수원시 노후계획도시(영통지구) 기본계획·특별정비구역 발표 — 리모델링이냐 특별법 재건축이냐의 갈림. 재건축 쪽으로 열리면 주공 라인(주공9·황골주공) 재평가
- 벽적골 각 단지 조합설립·추진위 소식
- 삼성전자 수원사업장 조직·인력 뉴스
악재 신호
8단지 분담금 갈등·사업 지연(정비 기대 전반 냉각) / 금리 추가 인상(구축 수요 위축)
민감도
1. 삼성 › 2. 정비 일정 › 3. 금리
규제 뉴스에는 둔감(이미 다 적용됨).
매수 후보 단지 (실거래 실측 · 8/21 신고분까지)
~7억
- 벽적골롯데↗ 59 · 6.55 횡보 (11건 · 2002) — 님 픽. 대장 주공9와 갭 0.33억, 용적률 193% 리모델링 여지, 망포역 도보 7분
- 벽적골주공9↗ 59 · 6.55→6.88↑ (22건 · 1999) — 벽적골 대장, 재건축형 신고가 행진
- 황골마을주공1 59 · 5.6→6.0↑ (43건 · 1997) — 영통 거래량 1위, 주공9 확산의 다음 순번
- 동수원자이1차↗ 84 · 6.30 (22건 · 2001) — 망포역 생활권에서 84를 6억대에
- 영통자이↗ 59 · 6.85 중위, 8월 5건 6.90~6.97 (2022) — 영통 유일의 신축 트랙. 파크포레원(6.3)·주공9(7.0) 사이 값에 연식 20년 차이. 조건가 ≤7.0
- 영통센트럴파크뷰↗ 59 · 5.20 (1999) — 영통 5억대 진입 구간, 층 스프레드 0.9억이라 중층 이상만 ≤5.5
- 매탄 주공그린빌2·3 84 · 5.3~5.4 (2002) — 삼성 디지털시티 최인접 + 재건축 씨앗, 6억대 예산 여유
- 늘푸른벽산↗ 84 · 5.5→6.67 급등 중 (2000) — 급등 원인 미확인, 임장 때 중개소 질문 대상
7~8억
- 태영 84↗ · 7.26 (8건 · 1997) — 리모델링 시공사(포스코) 선정 단지 — 정비 기대를 진행 단계로 사는 경로
- 신나무실동보↗ 84 · 6.8→7.66↑ (1997)
- 동수원자이2차↗ 84 · 7.12 (2002)
- 매탄위브하늘채↗ 84 · 7.85→8월 8.57 이탈 중 (21건 · 2008) — 수원 대장급, 7억대는 사실상 마지막 구간
실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 수집 · 실입주 가능 물건만 · 세안고 제외)
| 순위 | 매물 | 호가 | 갭 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 파크포레원↗ 147동 3/18층 남서 | 6.3억 | +5% | "10월말~12월초 협의" — 잔금 일정 정확히 일치. 6.1 시작 → 6.2 타결 목표 |
| 2 | 파크포레원↗ 152동 2/20층 남서 | 6.0억 | 0% | 실거래가 그대로. 2층이지만 정비 관점에선 층 감점 작음 |
| 3 | 파크포레원↗ 138동 16/18층 남향 | 6.2억 | +3% | 중층·남향. 152동과 층-가격 트레이드오프 |
| 4 | 벽적골주공9↗ 905동 저/18층 남동 | 7.0억 | +2% | "입주 협의, 앞 시야 트임". 대장 신고가(6.88) 추격 없이. 7억대 예산 전용 |
| 5 | 벽적골주공9↗ 910동 중/20층 남향 | 7.0억 | +2% | "입주 협의". 905동과 동급 |
| 6 | 주공그린빌3↗ 308동 13/19층 남향 | 6.0억 | +9% | 호가 하락 이력 = 급한 매도인. 5.6 시작 강협상. 삼성 최인접 84 |
| 7 | 주공그린빌3↗ 304동 1/18층 | 5.2억 | -3% | 실거래 밑 호가. 1층 감수 시 최저가 84 |
| 8 | 동수원자이1차↗ 103동 5/23층 남향 | 6.8억 | +4% | "27년 1월말 잔금" 명시 — 일정 맞는 유일한 84 역세권 |
- 벽적골롯데↗: 매수 가능 매물 0개 (전부 세안고, 토허 실거주 요건 충돌) → 매물 알림 대기. 6억대 실입주 매물 등장 시 즉시 재검토
- 삼성·태영↗, 신나무실동보↗·신명: 호가가 실거래 +13~22% 이탈 — 리모델링 기대 선반영, 전 매물 보류
[알림] 급매 감시 목록 — 지금은 매물이 없거나 호가 이탈 상태. 아래 조건가 이하 매물 등장 시 즉시 검토 (조건가 = 최신 실거래 +3%)
② 화성 동탄구완성된 교통, 얼어붙은 시장 ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
v3 재평가 · 8/29 (데이터 8/28 · 4축·표본규칙·반증조건)
지역 판정
견고 +9.1% — 전 지역 1위. 단 실행 구조가 최악: 추적 6곳 중 4곳이 8월 무거래. '오르는데 살 물건이 없는' 시장 — 옵션 지위 유지
| 등급 | 단지 (평형) | 8월 표본·자체 | 최근 체결 | 판정·반증 조건 |
|---|---|---|---|---|
| B- | 자연앤데시앙 59 | 0 — 판정 불가 | 7/4 5.58 | 호가 6.0, 지역 +9.1 감안 시 배짱 아님 — 재협상 여지 |
| C | 동탄역 신미주 84 | 1 · +14.6% | 8/15 6.99 | 재검토 조건①(≤6.3) 사실상 사망 — 워치 사문화 |
| C | 능동경남 1124 (76~84) | 0 | 6/18 5.90 (20F) | 8월 무거래 — 조건가 6.5/7.0 동결 |
| C | 능동경남 1115 (84) | 0 | 7/1 7.38 | 동결 |
| C | 푸른마을 벨트 59 | 0 | 7/18 5.20 | 6/30 막차 후 유동성 증발 — 협상력만 남음 |
누락 보완
8/29
8/29
능동 벨트 확장 — 능동마을이지더원 6.08 · 리체더포레스트 5.55 · 광명메이루즈 6.4 · 모아미래도1 6.4(전부 2008, 인동선 능동역 생활권): 푸른마을 벨트와 동일 논리로 5.5~6.4 구간 형성 / 반송 시범다은(센트럴파크뷰 5.93→8월 +21% 실증 단지) — 참고
정체성
GTX-A 개통 완료 + 인동선 착공. 6/30 규제로 거래 92% 증발(월 1,915→54건). ※ 8/27 정정 — "협상력 최대"는 틀렸다. 동일단지 매칭 결과 +8.2%·상승비율 89%로 전 지역 1위(예산내 +7.6%). 거래는 적지만 거래되는 물건은 거의 다 오른다 = 저유동·고상승 시장. 실증: 다은마을센트럴파크뷰 81㎡ 5.95→7.20(+21%) · 더레이크시티부영6 60㎡ 5.80→6.95(+20%) · 힐스테이트동탄역 55㎡ +15%.
가격 엔진
규제의 존속 여부가 사실상 전부. 그다음이 인동선 공정.
[정정] 전략 수정 (8/27): 매도인이 급해서 낙폭이 큰 시장이 아니라, 안 팔아도 되는 매도인만 남아 호가가 굳은 시장에 가깝다. 급매 대기 전략은 유지하되 — ① 워치 조건가를 8월 실거래 상승분만큼 올리지 않으면 영원히 안 잡힌다 ② 반대로 조건가를 올려 잡는 건 "추격"이므로, 동탄은 결선 경쟁이 아니라 확률 낮은 옵션으로 격하하는 게 정직하다.
주시할 뉴스
- 토허구역 만료·연장 여부 — 현 지정은 2027.12.31까지. 해제·완화 시그널이 나오면 동결됐던 수요가 일시에 풀림 (반대로 연장이 기본 시나리오)
- 월 거래량 회복 여부 — 100건대 재진입이 해빙 신호
- 아크메르 동탄(메타폴리스 2단계, 1,800가구) 분양가 — 9월 견본주택 확정(8/25 검증). 예상 분양가 84㎡ 11~13억(하이엔드 15억 설도) — 주변 시세를 크게 웃도는 새 앵커. 기존 단지 재평가 재료이나 워치리스트 조건가 도달 기대는 낮춤
- 인동선 공정률, 능동역 정거장 공사
- 급매 출현 (동결 시장에서 매도인이 급하면 낙폭이 큼)
악재 신호
규제 연장 확정 / 용인 반도체 신도시 공급 일정 구체화
민감도
1. 규제 › 2. 공급 › 3. 반도체
금리에는 상대적으로 둔감(이미 수요가 동결).
매수 후보 단지 ※ 거래절벽으로 대부분 6월 체결가 — 호가가 이 수준이면 협상 대상, 위면 관망
~7억
- 아너스빌 1124(3블럭) 84 · 6.20 (2008) — 님 픽 중 유효한 쪽. 능동역 인접을 1115보다 싸게
- 이편한세상동탄↗ 84 · 6.90 (33건 · 2018) — 동탄 최다 거래 = 절벽장에서도 팔리는 단지
- 호반베르디움센트럴포레↗ 84 · 6.32 (28건 · 2017)
- 자연앤데시앙↗ 84 · 6.30 (2008) — 능동 생활권 아너스빌 대안
- 능동 푸른마을 벨트 — 신일해피트리↗·모아미래도↗·두산위브↗ 59 · 4.5~5.2 (2007~08) — 8/26 CSV 발굴. 자연앤데시앙과 같은 능동역 생활권을 1억 싸게. 거래 다수가 6/30 막차분 — 규제 후 협상력 최상, 조건가 59 ≤5.3
7~8억
- 아너스빌 1115 84 · 7.25 (2008) — 능동역 최인접 블럭
- 동탄역포레너스↗ 84 · 7.35 (25건 · 2017)
- 금호어울림레이크2차↗ 84 · 7.30 (22건 · 2019) — 호수공원 생활권
- 동탄역중흥S클래스↗ 84 · 7.32 (2019)
실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 수집 — 동탄은 호가가 실거래 +13~30% 이탈한 교착 시장. 아래만 예외)
| 순위 | 매물 | 호가 | 갭 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 자연앤데시앙↗ 861동 59㎡ 2/15층 남향 | 6.0억 | +0~8% | "바로 입주 가능" — 동탄 유일의 실거래 부합 + 일정 적합 매물. 5.8 시작 협상 |
| 2 | 자연앤데시앙↗ 870동 59㎡ 3/15층 남서 | 6.3억 | +8% | 필로티 3층, 확장·상태 좋음. 861동 협상 결렬 시 대안 |
- 아너스빌 두 블럭 = 가격 대기 (탈락 아님): 능동역경남(구 1124) 76.5㎡ ≤6.5억 또는 84㎡ ≤7.0억 / 센트럴(구 1115) 84㎡ ≤7.5억 급매 등장 시 재검토. 네이버 매물 알림 설정
- 이편한세상동탄↗: 매수 가능 매물 0개(세안고 탑층 1건뿐) / 포레너스·호반써밋: 호가 8억+ 예산 이탈
- 명칭 변경 기록: 황골주공1→영통포레파크원, 아너스빌 1124→능동역경남아너스빌↗, 1115→능동역센트럴경남아너스빌↗
[알림] 급매 감시 목록 — 동탄은 교착 시장이라 급매가 뜨면 낙폭이 큼. 조건가 이하 등장 시 즉시 검토
| 단지 | 감시 대상 | 조건가 | 현재 상태 |
|---|---|---|---|
| 능동역경남아너스빌↗ (구1124) | 76.5㎡ / 84㎡ | ≤ 6.5 / ≤ 7.0억 | 호가 7.0~8.0 이탈 |
| 능동역센트럴경남아너스빌↗ (구1115) | 84㎡ | ≤ 7.5억 | 호가 8.3 |
| 이편한세상동탄↗ | 84㎡ | ≤ 7.1억 | 매수 가능 매물 0개 (33건 거래 단지 — 매물 회전 빠름) |
| 호반베르디움센트럴포레↗ | 84㎡ | ≤ 6.6억 | 매물 미확인 |
| 자연앤데시앙↗ | 84㎡ | ≤ 6.6억 | 호가 7.2~7.5 이탈 (59만 유효) |
| 동탄역포레너스↗ | 84㎡ | ≤ 7.6억 | 호가 8.0~12.0 폭주 — 급매 기준 엄격 유지 |
③ 화성 병점구 (반월·서동탄·병점)규제 경계 밖 ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
v3 재평가 · 8/29 (데이터 8/28 · 4축·표본규칙·반증조건)
지역 판정
민감 +8.0% · 사용자 제외 유지. 다만 최후 대안 기준가가 소진됨
| 등급 | 단지 (평형) | 8월 표본·자체 | 최근 체결 | 판정·반증 조건 |
|---|---|---|---|---|
| C | 서동탄역파크자이 84 | 2 · +6.5% | 8/18 6.60 | 최후 대안가(≤6.6) 정확히 도달 — 대안 발동 시 즉시 결정 필요한 상태 |
| D | SK뷰파크 84 | 2 · +11.8% | 8/7 7.75 | 가속 — 제외 확정 |
누락 보완
8/29
8/29
반월자이더파크(2016) 4.29 — 나노시티 라인 소형 준신축 최저가 / 병점 구도심 저가군(안화동주공 3.1~3.9 · 느치미 3.05) — 제외 지역 기록용
정체성
동탄 생활권인데 비규제. 실거주 의무 없음. 나노시티·능동 인동선 인접. 상승 초입(나노시티역 라인 7.15→8.0).
가격 엔진
비규제 지위 그 자체. 이게 사라지면 프리미엄도 사라짐.
주시할 뉴스
- 국토부 규제지역 추가 지정 — 이 지역 제1 변수. "주거정책심의위 개최 예정" 기사가 뜨면 그 주가 마지막 창. 지정 전 계약분은 소급 안 됨
- 병점구·화성 서부 주간 상승률 — 급등 통계가 잡히는 순간 지정 확률 급상승 (동탄·구리·기흥이 정확히 그 경로로 지정됨)
- 인동선 공정, 병점역 복합개발
- 진안 공공주택지구(대규모 택지) 보상·착공 일정 — 장기 공급 부담이자 단기 개발 호재의 양면
악재 신호
규제 지정(그날로 논리 소멸) / 진안지구 입주 가시화(2030년대)
민감도
규제 지정 뉴스에 극도로 민감. 후보 중 가장 "타이밍 게임"인 지역.
8/25 검증: KB 8월 병점 +2.14% — 비규제 풍선효과로 남양주·병점·부천 신고가 속출 보도 확인. 급등 통계가 이미 잡히기 시작 = 지정 확률 상승 경로 진행 중.
8/27 재검토: 지역중위 -17.3%는 착시 — 동일단지 매칭 +4.5%·상승비율 77%로 상승 지속. SK뷰파크 60㎡ 8/21 7.15 확인. 사용자 제외 판정은 유지하되, 최후 대안 논리(파크자이 84 ≤6.6)는 여전히 유효하며 조건가 도달 가능성은 낮아지는 방향.
매수 후보 단지 ※ 전 구간 상승 가속 중 — 지정 리스크와 동전의 양면
~7억
- 서동탄역파크자이↗ 84 · 5.95→6.60↑ (2018) — 신축급 + 1호선 서동탄
- SK뷰파크2차↗ 84 · 6.44→7.0↑ (16건 · 2017)
- 반달마을푸르지오↗ 84 · 4.75→5.40↑ (18건 · 2007) — 5억 밑 84
- 우미린센트포레↗1·2 84 · 4.7 (2023) — 3년차 신축 최저가
- 신영통현대1차↗ 84 · 4.46 (16건 · 2001) — 망포 접경 4억대
7~8억
- 반월 SK뷰파크↗ 84 · 7.12→8월 7.82↑ (32건 · 2015) — 나노시티 라인 유동성 1위
- e편한세상반월나노시티역 84 · 7.52→8.10↑ (18건 · 2017) — 인동선 마케팅 본진
- 병점역아이파크캐슬↗ 84 · 7.81→8월 8.80↑↑ (54건 · 2021) — 이탈 진행, 추격 주의
판정 — 사용자 제외 확정 (2026.8.24)
호가 확인 결과 시장 자체는 살아 있음: 서동탄역파크자이↗ 84 탑층 6.5억(실거래 6.60 대비 -2%),
76.97㎡ 6.3~6.8억 등 실거래 부근 매물 다수. 다만 비규제 틈새 프리미엄 + 진안신도시 공급 배후 +
구도심 정체성 — 임장 후 본인 판단으로 제외. 기록 보존 이유: 규제 확대 국면에서 남부 후보가
전멸할 경우의 최후 대안 (그때 기준: 파크자이 84 ≤6.6억).
④ 안양 만안 (석수)월판선 시한부 ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
v3 재평가 · 8/29 (데이터 8/28 · 4축·표본규칙·반증조건)
지역 판정
견고 +3.5% · 규제 시한부(9월 중순). 신축 2종 체제로 개선
| 등급 | 단지 (평형) | 8월 표본·자체 | 최근 체결 | 판정·반증 조건 |
|---|---|---|---|---|
| B+ | 아르테자이 59 | 6 · +1.7% | 8/15 7.57 | 호가 7.5 = -1.6% · 지정 시 C |
| B | 씨엘포레자이 60 신축 | 3 · -2.5% | 8/19 7.00 (25F) | 전 후보 유일 역행 눌림 — 협상 후보. 2회 연속 하락 시 단지 문제 의심 |
| B | 석수경남아너스빌 79 | 1 · +10.6% | 8/4 7.30 | 결선급 매물(7.2) 유효하나 가속 — 신속 결정 요 |
| B- | 현대아이파크 84 | 3 · +3.0% | 8/22 6.80 | 완만 — 6.8~7.0 구간 |
| B- | 럭키 77/84 티켓 | 4 · -0.2% | 8/23 4.80 | 유일한 횡보 티켓 — 급매 4.8 존 유지 |
신규 편입
8/29
8/29
두산위브더아티움 74(2023) — 7.60 → 8월 5건 중위 8.00(+5.3%) — 만안 신축 준거가(예산 상단), 씨엘포레자이 상단 교차 검증용
누락 보완
8/29
8/29
박달동 축 통누락 보완 — 한라비발디(2000) 5.15 · 한일유앤아이(2005) 5.22 · 한신휴3차(2009) 5.40 · 대림한숲(2001) 4.34: 만안 5억대 실거주 하단 축 / 석수 현진에버빌(2007) 6.59 / 명학역 신축 소형(광신·헤센 2021) 5.6~5.9
정체성
1호선 + 월판선 환승(석수) + 신안산선 인접. 준신축 84를 7억대에. 규제 지정 후보로 공식 거론된 시한부 후보.
가격 엔진
월판선 개통 기대 + 비규제 막차 수요.
추가 재료 (2026.8 확인): 평촌 선도지구(귀인·민백) 2027년 이주 개시 시 안양권 전세 수요 파급 — 만안 구축의 전세가율을 밀어올리는 간접 수혜. 단 월판선 개통은 2029년 전망으로 재조정(신안산선 사고 여파 동반 지연).
주시할 뉴스
- 규제지역 심의위 소식 (③과 동일 — 만안은 후보 1순위로 거론된 이력)
- 월판선(월곶~판교) 공정·개통 시점 보도 — 개통이 다가올수록 재평가
- 신안산선 개통 일정(사고 여파 후 재개 상황)
- 안양 주간 상승률
악재 신호
규제 지정 / 월판선 지연
민감도
1. 규제 › 2. 교통 공정
9월 중순까지 계약 못 하면 후보에서 내리는 게 원칙.
8/25 검증 — [경보] 지정 압력 상승: 만안·군포 경매 낙찰가율 120%↑, "규제 뜨자 만안 호가 5,000만 점프" 르포 보도. 심의위 개최 보도는 아직 없으나 지정 전 마지막 창 패턴 진행 중 — 9월 시한부 원칙 강화(완화 아님).
8/27 재검토: 지역중위 -13.8%는 착시 — 동일단지 매칭 +2.0%·상승비율 66%로 완만 상승. 석수경남아너스빌 79㎡ 6.60→7.30(+11%)은 결선 후보(호가 7.2)의 갭을 -1%에서 더 유리하게 만듦. 단 석수엘지빌리지 80㎡ -28%·럭키 77㎡ -12% 등 개별 편차가 커서 단지·평형 단위 확인 필수.
매수 후보 단지
~7억
- 석수e편한세상↗ 84 · 7.00 (2002) — 석수역 월판선 환승 수혜 대표
- 석수경남아너스빌↗ 84 · 6.70→8월 7.3↑ (2002) — 상승 가속, 추격 주의
- 현대아이파크↗ 84 · 6.66 (2009) — 흐름 완만 = 상대적으로 덜 달궈짐
- 석수 럭키↗ 84 · 5.33 (1987) — 재건축 연한 도래 구축
7~8억
- 석수 주공그린빌↗ 84 · 7.18 (2003)
- 석수2차e편한세상↗ 84 · 7.40 (2006)
- 아르테자이↗ 59 · 7.50 (21건 · 2023) — 만안 신축 대장의 소형
- 석수엘지빌리지↗ 84 · 7.70 (2001)
실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 · 세안고 제외)
| 순위 | 매물 | 호가 | 갭 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 아르테자이↗ 107동 59㎡ 3/23층 | 7.5억 | 0% | "입주가능" — 신축 59를 실거래가 그대로. 만안 신축 진입로 |
| 2 | 석수경남아너스빌↗ 105동 79㎡ 16/20층 | 7.2억 | -1% | 8월 실거래(7.3) 아래 호가. 입주 여부 확인 필수 |
| 3 | 석수아이파크↗ 106동 84㎡ 저/21층 | 7.0억 | +5% | "올확장 뻥뷰 상태최상" 입주물 |
| 4 | 석수e편한세상↗ 120동 60㎡ 저/25층 | 6.5억 | 참고 | "입주 가능, 일부수리" — 84 호가(7.3~8.2)는 +4~17% 이탈 |
| 5 | 럭키 5동↗ 76㎡ 1/15층 | 4.8억 | 급매 명시 | "남향·급매·공실 빠른입주" — 재건축 대지지분 티켓, 1층 무관 |
| 6 | 경남아너스빌 106동 79㎡ 1/20층 | 6.2~6.5 | 변동하락 | 호가 내린 이력 — 협상 여지 |
⑤ 군포 산본특별법 베팅, 지금은 과열 ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
v3 재평가 · 8/29 (데이터 8/28 · 4축·표본규칙·반증조건)
지역 판정
민감 +5.9% · 규제 시한부. '과열'도 '조정'도 아닌 계단식
| 등급 | 단지 (평형) | 8월 표본·자체 | 최근 체결 | 판정·반증 조건 |
|---|---|---|---|---|
| B+ | 세종주공6 58/59 | 10 · +0.2% 박스 | 8/26 5.99 | 갭 -5% · 심의위 보도 = 즉시 중단 · 9/12 시한 |
| B- | 우륵 58/59 | 4 · +8.0% | 8/21 5.20 (3F) | ※ '조정 확인' 판정 정정 — 8월 5.2~5.6 박스. 재진입가(≤5.3) 저층만 터치 |
| B- | 금정주공1 58 중층 | 2 · +3.8% | 8/26 4.20 (2F) | 층 스프레드 1억 — 중층 ≤5.4만 |
8/29 실거래
우륵 58 8/28 5.60 — 8월 최고 재갱신·중위 5.50(+10%) → "급등 정지(박스)" 판정을 상향 이탈로 정정 · 세종 58 8/26 5.99 — 6.0 하단 재확인(결선 4 갭 -5% 유지) · 금정주공1 41 3.00×2건(8/22·28) 바닥 다짐
신규 편입
8/29
8/29
금정 충무주공2단지2차 50 — 4.00 → 8월 3건 중위 5.20(+30%) — 동일 평형 점프 실재, 단 표본 3건 = 가속 주의·추격 금지 · 당동 주공4(885) 55 — 4.30 → 8월 7건 중위 4.05(-5.8% 눌림) — 당동 축 미기재 보완 · 주공3(886)·무지개마을대림은 평형별 표본 미달 — 잠정
누락 보완
8/29
8/29
산본 소형 주공군 — 한라주공4-2(3.50·8월 10건) · 개나리13(3.54) · 설악2(3.34·8월 9건) · 매화·덕유(4.0): 특별법 벨트의 소형 티켓 하단, 유동성 활발 / 당동 준구축(무지개대림·당정엘지 2003) 5.0~5.2 / 솔거대림(1993) 8.1 상단 참고
정체성
1기 신도시 특별법 재건축 기대. 우륵↗ 두 달 +18% 급등 중 — 현재 추격 구간이라 진입 보류 판정.
가격 엔진
노후계획도시 특별법의 일정. 급등분은 전부 이 기대.
선도지구 최신 (2026.8.25 검증 갱신): 산본 선도 2개 구역 = 자이백합(11구역)·한양백두(9-2구역) — 특별정비구역 지정 완료, 1기 신도시 최초. 용적률 360%, LH 공공시행. 2027년 철거·이주 동시 진행 방침 — 이주발 전세 수요 논리가 한 단계 더 확실해짐.
※ 세종·우륵↗은 선도지구가 아님 — 연간 상한(산본 3,400가구/년)의 후속 배치 트랙이라 시계가 더 김.
반대로 실거주 매수자에겐 이게 맞는 트랙: 선도 단지(백두·백합)는 2027년 이주 시작이라 실거주 2년과 충돌.
신규 재료: 2027년 선도 이주(산본 4,600세대)가 시작되면 인근 전세 수요 폭발 — 산본 구축 + 안양·군포 전월세가
자극받는 구조. 산본·평촌 인접 LH 부지 2,200호 이주 주택은 공급되나 수요 대비 부족 전망.
주시할 뉴스
- 군포시 선도지구·특별정비구역 발표 — 지정 단지는 한 번 더 뛰고, 탈락 단지는 급등분 반납. 단지별 명운이 갈리는 이벤트
- 이주 대책·순환 일정 (1기 신도시 공통 쟁점)
- 우륵↗·세종 체결가 — 조정이 확인되면(호가 -5% 이상) 재진입 검토
- 규제 지정 심의 (만안과 세트로 거론)
악재 신호
특별법 일정 지연·이주대책 난항(급등 반납) / 규제 지정
민감도
1. 특별법 뉴스 › 2. 규제
금리 인상 시 기대감 장세라 낙폭도 큼.
8/25 검증 — [경보] 규제 지정 리스크 상향: 군포 주간 0.27→0.42% 가속(부동산원 8/17), 광명 0.47·의왕 0.39와 함께 풍선효과 보도 등장 + 낙찰가율 120%↑. 지정 시 동탄식 교착 가정 — 세종주공6 9월 계약 시한 엄수.
8/27 재검토 — "과열" 톤 완화: 동일단지 매칭 +2.1%·상승비율 71%로 급등이 아니라 완만 상승. 세종도 6.0~6.5 박스권(8/26 5.99). 따라서 "급등 추격 금지"는 완화하되, 규제 지정 시한부 원칙은 그대로 — 지금 위험한 건 가격이 아니라 날짜다. 금정동 축 강세(다산주공3 67㎡ +18%·율곡 59㎡ +12%)가 GTX-C 금정 재료를 뒷받침.
매수 후보 단지 ※ 급등 진행 — 호가가 실거래 +5% 위면 전 단지 보류
~7억 (산본은 이 구간이 전부)
- 세종 59 · 5.99 (34건 · 1994) — 산본 유동성 1위, 특별법 본진
- 우륵↗ 59 · 4.65→5.50 (+18%) — 급등 최전선, 조정 확인 전 진입 금지
- 가야주공↗ 59 · 5.10 (1993)
- 금정 주공1↗ 59 · 5.00→8/22 5.25 (47건 · 1992) — 8/26 CSV 발굴. GTX-C 금정역 직접 수혜를 세종보다 1억 싸게. 특별법 기대는 약한 대신 급등 미달 구간 + 유동성 최상. 조건가 ≤5.4
- 용호마을e편한↗세상 84 · 5.90 (2005) — 급등장 밖의 84 (당동)
7~8억
- 없음 (한양수리↗ 59 · 7.28이 유일한 예외 — 수리산역 대장)
실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 · ※ 급등 중 지역 — 9월 초 계약 가능할 때만)
⑥ 서울 도봉 (창동·방학축)창동 클러스터 — 상승 여력 1위 / 노원은 ⑭ ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
v3 재평가 · 8/29 (데이터 8/28 · 4축·표본규칙·반증조건)
지역 판정
견고 +4.5% — A등급 2곳 보유, 서울 본진
| 등급 | 단지 (평형) | 8월 표본·자체 | 최근 체결 | 판정·반증 조건 |
|---|---|---|---|---|
| A | 방학청구 84 | 3 · +7.7% | 8/14 6.40 | 갭 -8.5% · 호가 생존 확인이 오늘 액션 |
| A | 도봉한신 84 | 5 · +6.5% | 8/25 6.40 | 목표 6.4~6.5 하향 — 최신가가 호가 아래 |
| B | 창동대우 84 | 1 · +1.2% | 8/10 7.29 | 0% · 대우그린 혼입 주의 |
| B+ | 방학신동아1 71/85 티켓 | 8 · +11.7% | 8/24 4.50 (1F) | 가속 주의 — 다음 CSV 84 중위 ≥5.8 시 조건가 폐기 |
| B- | 쌍문 한양1 66/79 | 2 · +5~6% | 8/19 7.95 | 연한 티켓 — 표본 얇음 |
| C | 창동주공17 49 | 0 | 6/17 5.50 | 표본 미달 동결 |
8/29 실거래
방학청구 84 8/27 5.45(2층) — 호가 5.4와 동일 가격대 체결·중층 중위 5.89 유지 = 저평가 구조 재확인, 101동 물건 소진 여부 최우선 · 삼익세라믹(방학) 58 8/27 3.85 vs 쌍문 삼익세라믹 58 4.38 — 동명 단지 혼입 주의(R12) · 창동 쌍용 59 8/10 8.45
누락 보완
8/29
8/29
창동 현대조합(2000) 5.88 — 창동 5억대 후반 84 대안 / 도봉동 서원·창동 신창 3.6~3.9 — 소형 저가군(하방 참고)
정체성
GTX-C(2028 → 8/25 검증: 실시계획에서 시점 삭제, 현실 2031±)·서울아레나(2027 상반기 준공 유지)·복합환승센터(2029)·S-DBC + 도봉 입주 299세대 공급절벽 + 상계·창동 재건축 멸실 대기. 신고가 행진 중. 확정 호재 4겹 → 3겹 + 시점 미정 1겹으로 정정 — 지역 결론은 유지. 8/27 재확인: 동일단지 매칭 +3.2%·상승비율 73%(예산내 +3.3%)로 서울 내 최상위권 실질 상승 — 1순위 판단을 데이터가 뒷받침. 실증: 방학 신동아3 85㎡ +16%·창동 상아2차 59㎡ +11%.
가격 엔진
호재의 공정 진행 + 서울 공급절벽 + 갭 메우기 유입.
8/26 구조 정리: 이 섹션은 도봉구(창동·방학·쌍문·도봉동)를 다룬다. 같은 창동 클러스터 재료를 공유하는 노원구(상계·중계)는 ⑭로 분리 — 상계주공 14개 단지의 단계×가격 비교가 별도 분석을 요구하는 규모이기 때문. 두 섹션은 호재를 공유하되 물건은 분리해서 본다.
주시할 뉴스
- GTX-C 공정률·차질 보도 — 이 지역 제1 리스크. 8/25 검증: 8/13 실시계획 2차 변경에서 '2028년' 개통 명시 삭제 → "착공 후 60개월"(현실적 개통 2031년 전후). 4월 공사비 중재 타결로 본공사는 임박 — 착공 확인 보도가 다음 트리거. 임장 시 "GTX 프리미엄" 호가 논리에 값 쳐주지 말 것
- 서울아레나(2027 상반기 준공 목표 — 8/25 검증 유지) 카운트다운 — 개장 전후가 체감 재료의 정점
- 상계·창동 각 단지 조합설립·시공사 선정·이주 개시 — 이주 시작 = 멸실 = 공급 마이너스 = 주변 전월세·매매 동반 자극
- 창동 환승센터·S-DBC 착공 소식
- 노원·도봉 주간 상승률 — 과열이 지속되면 토허 운영 강화 등 핀셋 규제 가능
악재 신호
GTX-C 지연 / 금리 추가 인상(재건축 기대주 = 금리 민감도 후보 중 최고) / 서울 전체 조정 시 후발 상승지라 되돌림도 빠름
민감도
1. GTX-C › 2. 재건축 단계 › 3. 금리
전세가율이 낮아 조정장 방어력은 약함 — 상승론에 설 때의 선택지.
매수 후보 단지
~7억
- 도봉 한신↗ 84 · 중위 6.20, 8월 6.60↑ (28건 · 1995) — 서울 84 유동성 최강, 창동 낙수 초입
- 방학 청구↗ 84 · 5.24→5.90↑ (16건 · 1994) — 한신 다음 순번
- 도봉 럭키↗·극동 84↗ · 4.9~5.7 — 최저가 84, 하방 방어형
- 방학 신동아1↗ · 29평 ~4.5 (3,169세대 · 1986) — 8/25 편입. 정비구역 지정(2025.10)·안전진단 E·추진위 단계 = 지위 제한 없음. 상계주공2의 예산 하단 버전, 청구·한신 임장 동선 포함 (⑪ 참조)
- 창동주공17↗ 소형 · 3.3~5.4 (1,980세대 · 1989) — 녹천역 초인접 재건축 티켓. 18·19단지는 8.9억~ 예산 밖 (⑪ 참조)
7~8억
- 창동 대우↗ 84 · 7.20, 8/10 7.29 재확인 (13건 · 1995) — 협상으로 7억 초반이면 최선. ※ 대우그린(8/10 8.60)과 혼입 주의
- 창동 동아청솔↗ · 중위 8.70 (13건) / 태영데시앙 8.45 — 창동 상단, 캡 경계
➡ 상계주공·상계현대3차·불암현대·보람·중계그린은 ⑭ 서울 노원으로 이관 (8/26 구조 정리)
실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 · 세안고 제외 — 서울에서 매물이 실거래에 붙어 있는 유일한 지역)
| 순위 | 매물 | 호가 | 갭 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 방학 청구↗ 101동 84㎡ 10/11층 남향 | 5.4억 | -8% | "샷시·수리 매우 깨끗" — 8월 실거래(5.9) 아래. 전 지역 최대 할인 매물 |
| 2 | 도봉한신↗ 119동 84㎡ 13/17층 남향 | 6.6억 | 0% | "내부수리, 도봉산역 도보5분, 정상입주" — 8월 실거래 그대로 |
| 3 | 도봉한신↗ 107동 84㎡ 고/17층 남향 | 6.3억 | -5% | 설명 없음 — 하자·사연 확인 필수, 정상이면 최우선 |
| 4 | 도봉한신↗ 121동 84㎡ 1/17층 | 6.0억 | -9% | "입주일 맞춰드림" — 1층 감수 시 최저가 |
| 5 | 창동 대우↗ 102동 84㎡ 고/19층 남향 | 7.3억 | +1% | "입주가능, 정남향, 쌍문역 10분" — 7억대 예산 대표 매물 |
| 6 | 도봉한신↗ 112동 84㎡ 11/17층 | 6.7억 | +2% | "수리 깨끗, 입주협의" |
| 7 | 방학 청구↗ 105동 84㎡ 2/9층 | 5.8억 | 변동하락 | "전체 배관교체·올수리" — 저층이나 수리 완비 |
- ※ 창동대우↗ 105동 1층 7.0 매물은 "2027년 12월말 입주" — 토허 실거주 요건과 충돌, 제외
- 도봉한신↗ 전세 시세 4.7~5.0억 = 전세가율 약 72%. 매매 6.6 대비 하방이 두터움 — 서울 후보 중 '원금 보장' 기준을 실측으로 통과하는 단지로 승격
상계주공2↗단지 (매물 142개 · 재건축 초기 = 매수 가능 단계)
| 순위 | 매물 | 호가 | 갭 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 223동 60.5B(25평) 10/15층 동향 | 6.8억 | -4% | 중개사 10곳 등록 = 진성. 실거래(7.05) 아래 |
| 2 | 220동 60.5B 9/15층 동향 | 7.0억 | -1% | "시세 대비 초급매, 특올수리, 정상입주" |
| 3 | 209동 58A(24평) 9/12층 남향 | 7.0억 | -1% | "최저가 급매, 정밀안전진단 통과" 명시 |
| 4 | 221동 59.2C(23평) 1/15층 | 6.9억 | -2% | "초급매, 입주가능" — 저층 |
| 5 | 220동 60.5B 2/15층 남향 | 7.2억 | +2% | "특올수리, 지분 많아요" |
| 참고 | 203동 32.4(13평) 2/15층 | 3.9억 | 최저 티켓 | 재건축 지분 최저가 — 단 13평 실거주 2년의 삶 감수 |
- 주공2는 매물 설명상 정밀안전진단 통과·조합설립 전(신탁방식 검토) 단계 — 지위양도 제한이 아직 없어 지금 사도 조합원 자격 확보. 관리처분까지 간 월계동신↗과 결정적 차이
- ※ 세안고·"투자" 표기 매물 다수 — 반드시 "정상입주" 표기 물건만
[제외] 월계동신↗ — 탈락 확정 (2026.8.24 호가 확인)
관리처분인가 완료, 26년 4분기 이주 예정. 매물은 전부 조합원지위 승계 가능 물건으로 호가 9~12억 (사실상 신축 분양권 가격). 기존 기준가 5.94억(7/31 실거래)은 승계 불가·특수 물건의 가격으로 판명 — 일반 매수자가 접근 불가능한 단지. 재건축 말기 단지는 실거래가로 판단 불가의 실증 사례.
⑦ 서울 성북 (길음·정릉·하월곡)갭 메우기 진행형 ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
v3 재평가 · 8/29 (데이터 8/28 · 4축·표본규칙·반증조건)
지역 판정
견고 +4.2% · 예산내 후보층이 얇음 — 59 한 수만
| 등급 | 단지 (평형) | 8월 표본·자체 | 최근 체결 | 판정·반증 조건 |
|---|---|---|---|---|
| B | 정릉풍림 59 | 4 · +2.6% | 8/22 6.15 (8F) | 매물 6.6(저층) = 8월중위 6.55 대비 +0.8% — 유효 |
| C | 정릉풍림 84 | 0 | 7/25 7.50 | 동결 |
| B- | 하월곡 아남 84 | 1 · +7.1% | 8/1 7.47 | 워치 ≤7.5 턱걸이 — 동북선 2027 트리거 대기 |
8/29 실거래
정릉 쌍용2 59 8/8 6.40 — 정릉 축 6억대 유지 · 길음뉴타운경남아너스빌 59 8/26 8.90(예산 밖 참고)
누락 보완
8/29
8/29
정릉 축 보강 — 정릉성원상떼빌(2000) 5.44 · 대주피오레(2008) 6.93 · 정릉우성 7.35 · 힐스테이트3차(2008) 7.8: 풍림 외 대안 4종 / 돈암 풍림(1999) 7.94 상단 참고
정체성
서울 주간 상승률 1위권. 미아(8억대 진입)의 바로 아래 가격대 = 다음 순번. 동북선으로 왕십리 직결 예정.
가격 엔진
강북 갭 메우기 순환 + 동북선.
주시할 뉴스
- 동북선 공정·개통 시점 — 지연 이력이 있는 노선. 개통 확정 보도가 하월곡 아남↗의 방아쇠
- 강북구·성북구 주간 상승률 비교 — 미아가 멈추고 성북이 오르면 순환 도착, 성북도 꺾이면 순환 종료 신호
- 길음·장위 정비사업, 신월곡1구역 진행
- 장위 입주 물량 일정 (단기 전세 압박 요인)
악재 신호
동북선 추가 지연 / 서울 조정 시 후발 지역이라 먼저 꺾임
민감도
1. 동북선 › 2. 순환 위치
7억대 예산 전제.
8/25 검증: 주간 0.45% — 서울 최상위 (KB 8월 +2.08%). "호가 이탈" 판정은 자체 규칙대로 "가속"으로 재분류 — 갭 메우기 순환이 도착해 달리는 중. 8/27 보정: 매칭 +2.5%·상승비율 64%로 가속은 사실이나 중랑·서대문만큼 과장되진 않음. 예산내 매칭 표본이 15개로 얇아 신뢰구간 넓음 — 하월곡 아남 85㎡ 6.97→7.47(+7%)은 조건가 ≤7.5 턱걸이 재확인. 동북선은 2027년 개통으로 연기 확인(공정률 50% 미만) — 하월곡 트리거는 2027, 서두를 이유 없음.
매수 후보 단지 — 성북은 7~8억이 사실상 진입 최소선
~7억
- 정릉풍림아이원↗ 59 · 6.5→6.7↑ (11건 · 2005) — 7억 이하 유일한 유동성 단지
7~8억
- 정릉풍림아이원↗ 84 · 7.10 (11건 · 2005) — 같은 단지 84, 거래 최다
- 정릉푸른마을동아↗ 59 · 7.01 (2003)
- 정릉e편한세상↗ 59 · 7.54 (10건 · 2006)
- 정릉 중앙하이츠빌1단지↗ 84 · 7.90 (2004)
- 하월곡 동신↗ 59 · 7.97 (1998) — 동북선 월곡 수혜권
- (참고) 하월곡 아남↗ 84 · 7.0~7.5, 거래 3건 — 유동성 기준엔 미달하나 동북선 재료로 주시 유지
실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 — ※ 성북은 호가 이탈 시작)
| 매물 | 호가 | 갭 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 정릉풍림 126동 59㎡ 저/15층 남향 | 6.6억 | -1% | 유일하게 실거래 부근. 저층 |
| 정릉풍림 84㎡ (120·102·119동) | 7.5~8.0 | +6~13% | 84는 이탈 — 7.2 이하 급매만 |
| 푸른마을동아↗·정릉e편한 | 7.4~10 | +6~14% | 전반 이탈 |
- 판정: 성북 84는 호가가 실거래를 이탈하기 시작 — 갭 메우기 순환이 성북에 이미 도착했다는 방증. 59 저층 외 실행 매물 없음
⑧ 서울 중랑 (상봉·망우·면목)방어형 서울 ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
v3 재평가 · 8/29 (데이터 8/28 · 4축·표본규칙·반증조건)
지역 판정
민감 +7.2%(방식차 큼 — 실제 +2~7% 사이) · '정체' 판정은 철회된 상태
| 등급 | 단지 (평형) | 8월 표본·자체 | 최근 체결 | 판정·반증 조건 |
|---|---|---|---|---|
| B | 신내 중앙하이츠 84 | 5 · +3.3% | 8/15 6.85 (4F) | 매물 7.3 = 8월중위 7.10 대비 +2.8% — 재판정 완화 |
| C | 신내 성원 84 | 0 — 판정 불가 | 7/10 7.05 | 매물 6.9(-2%)의 기준이 7월 데이터 — 확인 후 진행 |
| C | 신내 6대주 60 | 1 · — | 8/19 7.57 | 7.6~7.9 출렁 — 추가 안 함(기존 후보 우위) |
| C | 면목한신 58 | 0 (n=2) | 6/6 6.60 | 표본 미달 |
8/29 실거래
신내9진흥 49 8/27 6.20 — 6·7월 중위 5.48 대비 +11% 가속 지속 · 신내6대주 39 5.00~5.15 박스 · 동성3 84 8/27 7.95
누락 보완
8/29
8/29
신내 택지 잔여 — 석탑(1997) 5.90 · 신내9진흥 5.50 · 신내11대명 5.40: 성원·중앙하이츠보다 한 칸 아래 저가군 / 화성두산(1995) 7.6 상단
정체성
전세가율 66% — 서울 후보 중 유일하게 '원금 보장' 기준 통과. GTX-B(상봉)·면목선 예타 통과·동부간선 지하화·상봉터미널 49층 개발. 가격은 아직 7억 안팎.
가격 엔진
전세가의 지지 + 교통 3종 기대.
주시할 뉴스
- GTX-B 착공·공정 — 이 지역 제1 변수이자 제1 리스크. B노선은 자금조달 이슈 이력이 가장 많은 노선
- 면목선 기본계획 고시 — 예타 통과 다음 단계. 고시되면 면목동 재평가
- 상봉 더샵 퍼스트월드 입주 개시 — 입주장 1~2개월차 = 주변 구축(성원 등) 급매 출현 타이밍. 이 지역은 "언제 사느냐"가 "입주장 급매를 잡느냐"와 동의어
- 상봉터미널 개발 인허가 진행
악재 신호
GTX-B 지연(가장 흔한 시나리오) / 입주장 전세 급락이 예상보다 깊을 때
민감도
1. GTX-B › 2. 입주장 수급
양극화·신중론 시나리오에서 서울 내 최선.
8/25 검증: 주간 0.44% — 서울 최상위권 (KB 8월 +2.25% 서울 1위). "상봉 축 이탈" 판정을 "가속"으로 재분류했었음.
[정정] 8/27 재검토 — 가속 판정 하향: 동일단지 매칭 결과 +0.5%(예산내 0.0%)·상승비율 48%로 실거래는 정체. 주간지수 0.44%는 신축·고가(사가정센트럴 12억대)에 끌려간 것이고 예산대 구축은 안 움직였다. 절반이 하락(우남푸르미아 85㎡ -13%·백운 75㎡ -12%). → "추격 주의"가 아니라 "기다려도 되는 구간". 상봉 엘지쌍용 8.10은 여전히 캡 밖이나, 신내·면목 구축은 조건가를 서두를 이유가 없다. 상승 사례는 면목삼호101 60㎡ +11%·신내6대주 60㎡ +10%로 산발적. GTX-B는 재정구간(용산~상봉) 공정률 5.7%·상봉역 조기 착공 확인 — 정부 주도로 실제 진행 중(민자구간 리스크는 잔존).
매수 후보 단지
~7억
7~8억
- 상봉 엘지·쌍용↗ 70 · 7.19→7.35↑ (10건 · 1996) — GTX-B 상봉역 도보권, 청량리 재료의 대체 노출
- 신내 성원↗ 84 · 7.02 (1994)
- 면목한신↗ 84 · 7.30 (1987) — 면목선 수혜권 재건축 연한
- 용마금호타운↗ 84 · 7.34 (1992)
실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 — ※ 상봉 축 이탈 심각)
⑨ 서울 동대문 청량리권 (답십리·전농)더블 GTX, 7억 후반 ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
정체성
GTX-B와 C가 모두 서는 수도권 유일급 환승 거점 예정지. 청계벽산메가트리움↗ 84 = 8.10억. 예산 상단이라 사내대출 20년 분할(7억 후반) 확정 시에만 유효.
가격 엔진
GTX 두 노선 + 청량리역 일대 복합개발.
주시할 뉴스
- GTX-B·C 공정 (두 노선 모두 — 동시 지연 시 타격도 두 배)
- 청량리 역세권 복합개발 인허가
- 이문휘경 입주 마무리 후 구축 갭 메우기 확산 여부 (전농·답십리로 번지는지)
악재 신호
GTX 지연 / 금리 인상(상단 예산이라 월부담 민감)
민감도
1. GTX › 2. 금리
예산 하단 구간이면 자동 탈락.
판정 변경 — 탈락 확정 (2026.8.24)
실측 결과 59㎡+ 거래의 63%가 10억 초과. 8억 이하 62건은 거의 전부 거래 1~3건짜리 나홀로·소단지로
환금성 기준(300세대·유동성) 미달. 시장의 몸통(이문·휘경·답십리 신축벨트)과 예산 내 물건이 분리된 구조라,
예산 안에서 사면 동네 상승의 수혜를 못 받음.
→ 청량리(GTX-B·C) 재료에 대한 노출은 중랑 상봉 엘지·쌍용↗(70㎡ 7.19억)으로 대체.
추가 확인 (8/24 호가): 청계벽산메가트리움↗은 주상복합으로 확인. 매물 2개뿐, 호가 59㎡ 8.5~9.0 /
84㎡ 9.7억 — 실거래(8.10) 대비 +5~20% 이탈. 주상복합(낮은 대지지분·관리비·환금성)에 이탈 호가까지 —
동대문·답십리 완전 종결, 재론 없음.
⑩ 수원 권선예비대 첫 실측 (2026.8.24) ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
v3 재평가 · 8/29 (데이터 8/28 · 4축·표본규칙·반증조건)
지역 판정
견고 +5.2% · 예비대에서 '신축 3종 보유 예비대'로 격상
| 등급 | 단지 (평형) | 8월 표본·자체 | 최근 체결 | 판정·반증 조건 |
|---|---|---|---|---|
| B+ | 리버파크 59 | 1 · +6.2% | 8/16 5.60 | 조건가 상단 정확히 — 예비 1순위 |
| B | 아이파크시티7 59 | 8 · +2.3% | 8/25 5.60 (2F) | 층 스프레드 1억 — 중층 기준 |
| B | 쌍용오목천역 84 신축 | 4 · +1.8% | 8/22 7.00 | 조건가 ≤7.1 내 |
| B- | 시청역SKVIEW 84 | 3 · — | 8/20 6.85 | 해모로보다 입지 우위 |
| B- | 수원역해모로 84 | 6 · -0.8% | 8/22 5.89 (1F) | 권선 유일 마이너스 — 후순위 낙수 미도달 = 눌림 관찰 |
신규 편입
8/29
8/29
구운동 삼환(1991) — 70㎡ 8월 4건 중위 5.46(+7.4%) · 80㎡ 6건 6.15(+2.5%) — 표본 두터움(총 46건), 1991 준공 재건축 연한 트랙 + 예산 내 — 권선 서측 축 신규 편입
누락 보완
8/29
8/29
권선자이e편한세상(2011) 6.35 — 권선동 준신축 중핵, 아이파크시티와 리버파크 사이 가격대 / 상록3(2001) 4.96 · 서수원 입북 자이·푸르지오(2009~14) 4.6~4.75(신분당 장기군)
판정: 예비대 자격 있음. 단, 지역 전체가 아니라 두 지점만.
권선 ㎡당 중위가는 6→8월 707→706→696만원으로 아직 횡보 — 전세만 뛰고(KB 8월 전세 1.58%) 매매는 대기 상태.
8/27 재검토 — 낙수 진행 확인: 동일단지 매칭 +2.8%·상승비율 70%(예산내 표본 107개로 두꺼움). 횡보처럼 보였던 건 거래구성 착시이고 개별 단지는 이미 오르고 있다 — 권선대우 85㎡ +16%·엘지빌리지3 84㎡ +16%·삼익3 59㎡ +21%. 다만 아이파크시티7 60㎡는 8월 5.60~6.61로 층별 스프레드 1억이라 조건가(≤6.3)는 중층 기준으로 운용.
"영통 낙수의 다음 칸" 가설이 실측으로 확인됨. 낙수가 실제로 흐르기 시작한 지점 둘:
| 단지 | 실측 | 판독 |
|---|---|---|
| 매탄권선역리버파크↗ 59 (2001 · 19건) | 5.10→5.45→5.60 (+10%) | 영통 접경 — 낙수 1번 수혜지, 이미 시동 |
| 수원아이파크시티7↗단지 59 (2016 · 31건) | 5.89→6.10→6.13 | 권선 대장, 완만 상승 |
| 곡반정 하늘채더퍼스트↗1·2 84 (2022) | 7.1→7.9~8.0 ↑ | 신축은 먼저 감 — 예산 상단 |
| 수원역해모로↗ 84 (24건) | 6.40 횡보 | 아직 안 옴 — 후순위 낙수 |
| 호매실↗ 일대 59 | 3.5~5.0, +5~7% | 신분당선 연장 재료, 장기 |
신축 트랙 편입 (CSV 실측): 쌍용더플래티넘오목천역↗(2023) 84 6.95·59 5.75, 42건 — 신분당선 연장 예정 오목천역 3년차 신축, 조건가 84 ≤7.1 / 59 ≤5.9. 수원시청역SKVIEW↗(2008) 84 6.85 — 해모로보다 입지 우위, ≤7.0. (상록3단지 4.96·센트라우스 6.50은 기록만)
운용: 결선(영통·도봉노원) 협상이 전부 깨졌을 때만 가동. 1순위 매탄권선역리버파크↗ ≤5.6억 /
2순위 아이파크시티7 ≤6.1억. 규제 지정 후보 지역이므로 만안과 같은 9월 시한부 트랙.
수원 장안 — 확인 종료, 제외 확정. ㎡당 766→813→812(+6%/두 달), 청솔한라 +18%, 백설현대코오롱 +22% —
갭 메우기가 이미 도착해 가속까지 끝난 추격 구간. 참고 데이터 역할 완료.
⑪ 서울 7억 후반 확장 스캔 (2026.8.25)예산 상단 개방 — 실거래 실측 완료 · 호가 수집 대기 ▾
배경: 회사 2억(DSR 미산입) 반영으로 서울 상단 7.4~8.0억 구간 개방. 기존 문서에서 이 구간은 후보 기재만 되고 호가 수집이 안 된 공백 구간이었음. 아래 실거래·시세는 8/25 실측 — 다음 단계는 매물별 호가 수집(기록 양식으로).
신규 편입 단지 (실측 완료)
| 단지 | 실측 (8/25) | 전세가율 | 판독 | 조건가 |
|---|---|---|---|---|
| 미아 SK북한산시티↗ 59 | ~55% | [제외] 캡 초과 이탈 (8/26 재채점) — 시세 정보가 실거래를 못 따라간 사례. 편입 하루 만에 제외, 미아 종결 판정 복원. 강북 노출은 아래 벽산라이브파크로 대체 | ||
| 방학 신동아1↗ (1986 · 3,169세대) | 8/26 CSV: 84㎡ 8월 5.27~5.80 (8/21 6.70 특이 — 사유 확인) · 71㎡ 4.85~5.00 · 53㎡ 4.10 / 전세가율 ~64% (경매 감정가 4.71, 9월말 입찰) | ~64% | 2025.10 정비구역 지정 · 안전진단 E · 47층 4,065세대 계획 · 신탁 예비(코람코·교보). 추진위 단계 = 지위 제한 없음 — 상계주공2와 같은 "초기 재건축 매수 가능" 프로필을 예산 하단(4억대)에서. 청구·한신 임장 동선에 포함 | 84 ≤5.7 / 71 ≤5.0 / 53 ≤4.2 (8/26 세분화) |
| 홍제 유원하나↗ (1996 · 704세대) | 24평 5.7 / 27평 6.0 / 31평 6.3 (전세 4.1) | ~65% | 서대문 주간 0.44% 가속(성북·중랑급)인데 문서엔 홍은극동 스팟뿐이었음 — 그 상위 대안. 3호선 홍제 생활권, 방어형 프로필(중랑 논리의 서대문 버전) | 24평 ≤ 5.9 / 31평 ≤ 6.5억 |
| 창동주공17↗ (1989 · 1,980세대) | 11평 3.65 (8/14) / 12평 4.7 (7/30) / 20평 시세 5.4 | — | 녹천역 초인접 재건축 대상 — 상계주공2 203동(소형 티켓)의 창동 버전. 소형 실거주 삶 감수 전제의 대지지분 트랙 | 20평 ≤ 5.6억 |
⬆ 기존 후보 → 호가 수집 승격 (문서에 있었지만 실행 매물 미수집이던 구간)
| 단지 | 최신 실거래 | 기준가 (+3%) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 상계주공7(고층)↗ 59 | 7.95 | ≤ 8.0 캡 | 재건축 본진 상단 — 2단지 결렬 시 대안 |
| 하월곡 동신↗ 59 | 7.97 → 8/7 8.70 | [제외] 캡 초과 이탈 (8/26) | 동북선 재료 선반영 가속 — 수집 대상에서 제외 |
| 보람↗ 84 | 7.46 | ≤ 7.7억 | 노원 84 — 창동 대우와 비교 구도 |
| 중계그린1↗ 59 | 7.38 | ≤ 7.6억 | 동북선 은행사거리 학원가 축 |
| 정릉풍림아이원↗ 84 | 7.50 (7/25) | ≤ 7.6억 | 워치리스트와 동일 기준 — 가속 재분류로 우선순위↑ |
| 석수2차e편한↗ 84 / 엘지빌리지↗ 84 | 7.40 / 7.70 | ≤ 7.6 / ≤ 7.9억 | 만안 상단 — 9월 시한부 원칙 동일 적용 |
| 매탄위브하늘채↗ 59 실입주 | 6.6~6.8 체결권 (실입주 호가 7.6) | ≤ 6.9억 (워치 유지) | 수원 대장급 — 기준가 변경 없음, 수집만 재개 |
| 상봉 엘지·쌍용↗ 68 | 8.10 (8/19) | 참고 | 예산 캡(8.0) 위 + 가속 — 급매 한정 관찰만 |
[제외] 확인 후 제외 기록 (재론 방지)
- 창동주공19(리버타운)·18: 23평 8.9억~, 전 평형 8.9~12.1억 — GTX-C 최인접 프리미엄 선반영, 예산 밖. 17단지 소형만 생존
- 이문e편한세상: 25평 10.6억 — 이문·휘경 종결 판정, 7억 후반 개방으로도 번복 없음 재확인
- 월계 미미삼(미성·미륭·삼호3차, 3,930세대): 3개월 평균 9.07억, 1년 +41% — 예산 밖 + 추격 구간. 월계동신과 같은 기록 보존
- 신내우디안1 84: 8.50 (8/12) — 3개월 +10% 추격 + 전세가율 ~50%로 방어 논거 부재.
59만 워치→ 8/26 종결: 59㎡ 8/8 7.87 체결 — 캡 육박, 84와 동반 급등 확인. 상봉 더샵 입주장 급매 예외만
시세 표기는 8/25 기준 실거래·플랫폼 시세 혼합 — 호가 수집 시 "단지/평형/동·층/호가/특이사항" 양식으로 주면 갭 판정으로 연결. 조건가 초과 매물은 수집 단계에서 자동 보류.
지역 배속: 방학 신동아1·창동주공17 → ⑥ 도봉·노원 논리에 편입 / 미아 SK북한산시티 → ⑫ 강북 신설 / 홍제 유원하나 → ⑬ 서대문 신설.
⑫ 서울 강북 (미아·솔샘)갭 메우기 최전선 + 동북선 2027 (8/25 신설) ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
v3 재평가 · 8/29 (데이터 8/28 · 4축·표본규칙·반증조건)
지역 판정
민감 +5.2% · 개별 물건 단위로만
| 등급 | 단지 (평형) | 8월 표본·자체 | 최근 체결 | 판정·반증 조건 |
|---|---|---|---|---|
| B- | 벽산라이브파크 59/84 | 2 · +4.9% | 8/8 6.75 | 주후보 유지 — 지역 민감 해소 전 승격 보류 |
| B- | 번동 주공4 59 | 1 · +5.9% | 8/8 5.40 | 저가 스팟 |
| C | 수유벽산1차 84 | 0 | 7/1 6.90 | 동결 |
8/29 실거래
미아 현대성우 84 8/28 6.28 — 예산 내 신규 프린트 · 우이 대우 84 8/26 7.55
누락 보완
8/29
8/29
삼각산아이원(2003) 8.15 — 캡 경계 참고 / 번동 저가(기산그린 4.08 · 신원 5.63) — 주공4 이웃
정체성
서울 갭 메우기 순환의 현재 진행 최전선 — 주간 +0.41%(8/17, 노원·도봉보다 높음). 성북 섹션의 "미아가 8억대 진입 = 성북이 다음 순번" 논리에서 미아는 이미 앞선 순번. 84는 8억대로 이탈했고 59가 7억 후반의 마지막 구간.
가격 엔진
강북 갭 메우기 + 동북선(2027 개통 예정 — 미아·미아사거리 정차) + 대규모 재개발발 이주 수요(미아2 재개발 약 4,000세대 2027년경 착공, 수유12 구역 등).
주시할 뉴스
- 동북선 공정·개통 시점 — 성북(하월곡)과 같은 트리거를 공유. 2027 개통 확정 보도가 방아쇠
- 미아2 재개발 착공·이주 일정 — 이주 개시 = 주변 전월세 자극(벽적골8·상계 멸실과 같은 메커니즘). 반대로 2030년대 입주 시엔 공급 부담으로 반전
- 강북구 주간 상승률 — 미아가 꺾이고 성북·도봉이 오르면 순환 통과 신호
- 우이신설선 이용객·솔샘역 생활권 상권 변화 (SK북한산시티 최인접역)
악재 신호
동북선 추가 지연(지연 이력 있는 노선) / 서울 조정 시 후발 상승지라 되돌림 빠름 / 미아2·수유12 입주기(2030~) 공급 부담
민감도
1. 순환 위치 › 2. 동북선 › 3. 재개발 일정
산자락 입지(솔샘)라 역세권 프리미엄은 제한 — 유동성과 가격대가 무기.
※ 8/27 재검토 — 모멘텀 기대 하향: 매칭 +1.5%·상승비율 56%로 "갭 메우기 최전선" 판정보다 완만. 벽산라이브파크 84㎡ 7.00→7.30(+4%)·번동 주공4 59㎡ +6%는 유효하나, 번동솔그린 85㎡ -8% 등 하락도 혼재. 지역 모멘텀에 기대지 말고 개별 물건 가격으로만 판단할 것.
매수 후보 단지
- 벽산라이브파크↗ (1997 · 1,585세대) · 8/26 CSV: 59·60㎡ 8/8 6.75 / 84 8/1 7.30 — ⑫ 주후보 승격. 조건가 59·60 ≤7.0 / 84 ≤7.5억. 솔샘역 인접 대단지
- [제외] SK북한산시티↗ 59 — 8/26 캡 초과 이탈 (8/5 8.30 체결, 84는 9.23). 편입 하루 만에 제외 — 벽산과의 갭 1.5억이 벽산의 후행 상승 여지이자 근거
※ 미아뉴타운 신축(래미안·SK 등 8~10억대)은 예산 밖 — 이 지역은 "뉴타운 옆 대단지 구축 59" 한 수만 두는 스팟 트랙.
⑬ 서울 서대문 (홍제)가속 통계 + 홍제역 일대 개발 (8/25 신설) ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
v3 재평가 · 8/29 (데이터 8/28 · 4축·표본규칙·반증조건)
지역 판정
보류 — CI가 0 포함, 지역 판단 불가. 전 후보 명시적 동결
| 등급 | 단지 (평형) | 8월 표본·자체 | 최근 체결 | 판정·반증 조건 |
|---|---|---|---|---|
| C | 유원하나 59 | 0 | 7/27 5.15 (2F) | 지역 보류 + 무거래 — 기다림 유지 |
| C | 홍은벽산 59 | 0 (n=3) | 7/22 7.00 | 동일 |
| C | 홍은극동 84 | — | 8/3 5.00 | 워치 ≤5.3 유지 |
누락 보완
8/29
8/29
홍은 풍림1차(1988) 5.2 — 연한 도래 구축, 동결 지역이나 목록 보강
정체성
주간 +0.44%(8/17) — 성북·중랑과 같은 서울 최상위 가속 그룹인데 문서에는 홍은 극동 스팟뿐이었던 공백 지역. 3호선 홍제역 생활권, 도심(광화문·시청) 접근성이 강북 후보들과의 차별점. 전세가율 ~65%로 방어형 프로필(중랑 논리의 서대문 버전).
가격 엔진
갭 메우기 순환 + 홍제역 일대 개발 삼종 — ① 유진상가 49층 복합타워 재개발 확정(2026.4) ② 홍제역 역세권 활성화사업 재개발 정비구역 지정 ③ 개미마을 등 노후 정비 가속(홍제촉진지구).
주시할 뉴스
- 유진상가 재개발 인허가·착공 일정 — 홍제 일대 체감 재료의 정점. 반세기 노후 상가 → 서북권 랜드마크 전환
- 홍제역 역세권 활성화사업·개미마을 정비 진행
- 서대문 주간 상승률 — 0.4%대 지속 여부 (꺾이면 순환 통과)
- 홍제천 복원·통일로 축 개발 보도
악재 신호
GTX급 광역 재료 부재(3호선 단선 의존) — 교통 재료로는 후보 중 최약체 / 정비사업 지연 시 기대 반납 / 서울 조정 시 후발지 되돌림
민감도
1. 순환 위치 › 2. 정비 일정 › 3. 교통
도심 접근 실수요와 전세가 지지가 하방, 개발은 보너스로 취급.
[정정] 8/27 재검토 — 가속 판정 하향: 주간 0.44%를 근거로 편입했으나, 동일단지 매칭은 0.0%(예산내 -4.3%)·상승비율 29%로 예산대는 오히려 하락 중. 매칭 표본도 7개뿐이라 신뢰구간이 넓다. 실증: 홍제현대그린 85㎡ 7.49→6.89(-8%) · 홍은극동 85㎡ 5.49→5.00(-9%) / 상승은 홍은 두산 60㎡ +8%뿐. → 서두를 이유 없음. 조건가를 낮춰 잡아도 되는 구간이며, "틈새 트랙" 성격이 데이터로 재확인됨(본진 아님).
매수 후보 단지
- 유원하나↗ (1996 · 704세대) · 24평 5.7 / 27평 6.0 / 31평 6.3, 전세 4.1 — 조건가 24평 ≤5.9 / 31평 ≤6.5억
- (참고) 홍제현대↗·홍제한양↗·인왕산현대↗ — 같은 축, 호가 수집 시 함께 실측
- 홍은 극동↗ 84 · ≤5.3억 (기존 워치 스팟 — 이 섹션으로 이관. CSV 8/3 5.00 유지)
- 홍은벽산↗ 59 (1997 · 1,509세대) · 6/12 7.45 고점 → 7/22 7.00 되돌림, 전세 3.9(전세가율 ~57%) — 8/26 편입. 홍은동 대장급 대단지·홍제천 생활권. 유원하나와 선택 구도: 방어(유원하나 65%) vs 상급 대단지(벽산). 조건가 ≤7.2. ※ 84는 8.05~9.10으로 캡 초과 제외, 강북횡단선은 예타 단계라 재료 불인정
※ 704세대는 후보 중 최소급 유동성 — 결선 합류 시 "300세대+ 통과하되 하위권" 감점을 명시하고, 같은 값이면 대단지(SK북한산시티) 우선.
⑭ 서울 노원 (상계·중계)재건축 계단 — 단일 벨트 유동성 1위 (8/26 신설) ▾
단지 위치 지도 (토글 · 개략 위치)▾
● 적 결선·주력 · 남 후보·워치 · 회 제외·캡초과 / ▲ 산·공원 · ━ 하천 · ▌▌ 대표 건물·개발 (숫자=실거래·조건가 억원). 위치·형상은 개략 — 정확한 위치는 단지명 링크(네이버).
v3 재평가 · 8/29 (데이터 8/28 · 4축·표본규칙·반증조건)
지역 판정
견고 +6.1% · 단 핵심 단지들이 8월 무거래 — '지역은 확실, 단지는 잠정'
| 등급 | 단지 (평형) | 8월 표본·자체 | 최근 체결 | 판정·반증 조건 |
|---|---|---|---|---|
| B | 상계주공1 58/59 | 0 — 판정 불가 | 7/28 7.20 (6F) | 우선순위 1 · 잠정 — 9/1까지 호가 ≤6.7 미확인 시 저평가 자동 폐기 |
| B | 상계주공2 59/60.5 | 0 | 7/29 6.95 | 호가 6.8 — 지연신고 7.2+ 시 C |
| C | 상계주공11 59.2 | 0 (n=2) | 7/14 6.85 | 유동성 미달 — 매물 출현 시만 |
| D | 상계주공 3·6·7 | — | 8월 8.0~8.65 | 캡 — 급매 예외만 |
| B- | 상계주공 13·16 59 | 1~2 | 8/12 6.00 | 최저가 구간 — 입지열위/단계 실사 전제 |
| B- | 은빛2 60 | 3 · +2.6% | 8/10 5.80 | 조건가 ≤5.9 |
| C | 보람 69 | 1 · +15.2% | 8/12 7.80 | 1건 점프 — 재채점 대기 |
| C | 중계그린 60 | 0 | 7/22 7.50 | 동결 |
8/29 실거래
주공 벨트 신규 신고 — 6단지 41 6.70(8/8) 급등 유지 · 12단지 49 6.98 · 7단지 49 1층 7.05 · 2단지(고층) 41 5.79 · 14단지 45 4.79 · 상계주공1 신규 체결 없음 — 호가 시한 9/1(D-3) 유지 · ※ 센트럴푸르지오 84 10.80(7/17) 해제 — 신축 벤치마크 인용 금지
신규 편입
8/29
8/29
상계주공16 58 — 6·7월 중위 5.83 → 8월 3건 중위 6.00·최고 6.32(+3%) — 벨트 내 미기재 단지 보완, 단계 미확인(임장 확인 대상) · 상계주공10 45 — 8월 3건 중위 5.15(6·7월 5.40 대비 -4.6% 눌림) · 단 최고 6.50 — 산포 과대, 사연 확인 전 판정 금지(잠정) · 공릉 비선 49 — 4.90 → 5.30(+8.2%, 3건) — 4~5억 소형 티켓 · ※ 중계 삼성은 편입 기각: 집계 +36.7%는 평형 혼합 착시(55㎡ 1건·80㎡ 2건 = 표본 미달) — R12 작동 사례
누락 보완
8/29
8/29
하계 시영 축 통누락 — 장미(시영6, 1989) 7.28·17건 / 청솔(시영7, 1989) 6.03·16건: 7호선 하계역 재건축 연한 시영 대단지, 상계주공과 동일 트랙인데 문서에 없었음. 청솔 6.03은 벨트 밖 최저가 티켓급 / 중계무지개(1991) 6.85·12건 — 은행사거리 학원가+재건축 예비 / 공릉 태강아이파크(1999) 6.50·27건 — 유동성 상위 준구축 / 은빛1(5.10)·불암대림(6.08)·상계2차중앙하이츠(7.40) 참고
정체성
4호선·7호선 노원역(강남·광화문 접근), 7호선 마들역, 4호선 상계·당고개역. ⑥ 창동 클러스터 재료(GTX-C·아레나·환승센터·S-DBC)를 공유하되, 이 지역의 본질은 따로 있다 — 8단지(포레나 완공)·15단지(임대)를 뺀 14개 구역 29,325세대 → 4만 세대 이상의 신도시급 재건축 벨트. 2025.12 3개 지구 도시관리계획 승인으로 법적 토대 완성. CSV 6~8월 상계주공만 352건 — 후보 통틀어 단일 벨트 유동성 1위.
가격 엔진
사업 단계의 계단식 리레이팅. 정비사업은 단계가 한 칸 오를 때마다 값이 점프하는 자산인데, 이 벨트는 그 계단의 각 칸에 단지가 하나씩 서 있다 → "같은 칸인데 싼 단지"를 고르는 게임이 성립하는 유일한 후보지. 그 위에 서울 공급절벽 + 갭 메우기 유입.
정체성 보조
재건축 벨트 밖에도 실거주형 준구축(상계현대3차·불암현대 84 · 6.2~6.5 · 1999)과 학원가 축(중계그린1 59 · 7.38·1990, 은행사거리)이 있어 "재건축 티켓" / "실거주 준구축" 두 트랙이 한 지역에 공존.
8/27 재검토: 매칭 +3.1%·상승비율 68%로 견조하나, 예산내 구간은 +1.4%로 완만하고 편차가 극심하다 — 상계주공11 60㎡ +10% vs 상계주공4 84㎡ -30%, 은빛1단지 60㎡ -23%. "지역을 사는 게 아니라 단지·평형을 산다"는 이 섹션의 전제가 데이터로 재확인됨. 벨트 밖 상승도 확인(한신4차 85㎡ +13%·상계벽산 60㎡ +12%).
매수 후보 단지 (재건축 벨트 외)
- 상계현대3차↗·불암현대↗ 84 · 6.2~6.5 (1999) — 실거주형 준구축, 재건축 시계 없이 사는 트랙
- 보람 84↗ · 7.46 → 7/24 7.65 (34건 · 1988) — 조건가 ≤7.9 (⑪ 수집 대상)
- 중계그린1단지↗ 59·60 · 7.38 → 7/22 7.50 (1990) — 은행사거리 학원가·동북선 축. 조건가 ≤7.7
- [제외] 월계 미미삼↗(3,930세대) — 3개월 평균 9.07억·1년 +41%, CSV 50㎡ 8/8 10.00 확인. 예산 밖 + 추격 구간 / [제외] 월계동신↗ — 관리처분·승계 9~12억
핵심 분석 — 상계주공 단계 × 전용평당가 매트릭스 (CSV 8/25 신고분 · 고층 기준)
전용평당가 = 실거래 중위 ÷ 전용평수. 같은 단계인데 평당가가 낮으면 저평가, 단계가 뒤인데 평당가가 높으면 고평가.
| 단지 | 사업 단계 (2026) | 전용평당 | 59~60㎡ 중위 | 8월 최신 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5(저층) | 사업시행인가 · 한화 시공 · 감정평가 완료 — 벨트 최선두 | — | 거래 희박 | — | 말기 단계 = 실거래로 판단 불가(월계동신 교훈). 승계 조건 확인 전 접근 금지 |
| 3 | 신탁방식 · 구역지정 절차 (2,213→3,190세대, 49층) | 0.48 | 8.47 | 8/8 8.65 | [제외] 캡 초과 — 벨트 대장, 값이 이미 매겨짐 |
| 6 | 추진위 승인(동의율 59.73%) · 연내 조합설립 → 2026 중반 시공사 목표 (2,646→3,676세대) | 0.46 | 7.98 | 7/30 7.93 | 단계 대비 정당 — 캡 경계, 추격 구간 |
| 7 | 패스트트랙 통합심의 신청 · 조합방식 (2,634→3,386세대, 49→56층 검토) | 0.457 | 7.95 | 46㎡ 8/24 6.60 | 캡 도달 — 소형 46㎡ 8월 6.60→8/13 6.00 혼조. 평당 벨트 2위(6단지 추월) |
| 1 | 패스트트랙 통합심의 신청 · 조합방식 (2,063→2,427세대, 37층) — 7단지와 동일 트랙 | 0.385 | 6.46 | 7/28 7.20 | ★ 저평가 1순위 (8/27 단독 1위 확정) — 7단지와 같은 칸인데 평당 -16%. 11단지가 올라오며 유일한 저평가 잔존. 동의율 48%가 할인 사유(진도 리스크) |
| 11 | 신탁방식(대한토지신탁) · 구역지정 절차 (1,944→3,104세대, 45층) | 0.386 | 59.2㎡ 6.85 / 60.5㎡ 7.50 | 8/1 7.50 | ※ 8/27 판정 하향 — 60.5㎡가 6.80→7.50(+10%) 점프하며 평당이 1단지와 동률화, 상대 우위 소멸. 59.2㎡만 잔존(≤7.0), 60.5㎡는 추격 금지. 매물 볼 때 59.2/60.5 구분 필수 |
| 10 | 신탁방식(한국토지신탁) · 구역지정 절차 (2,654→4,039세대) | 0.39 | 7.05 | 8/7 7.45 | 같은 신탁 트랙 중위 — 11단지 대비 열위, 증가율(1.52배)은 우수 |
| 2 | 신탁방식 · 구역지정 절차 (2,029→2,619세대, 35층) — 기존 결선 5번 | 0.40 | 7.05 | 8/5 7.20 | 유지 — 단 11단지가 같은 트랙 더 싸다는 사실이 협상 카드 |
| 9 | 단계 미확인 (예비안전진단권) | 0.37 | 6.69 | 8/6 6.97 | 가격은 매력적이나 단계 확인 전 잠정 |
| 12·14 | 단계 미확인 | 0.40 / 0.36 | 7.20 / — | 8/6 7.00 | 12는 단계 미확인인데 평당 0.40 = 고평가 의심 |
| 4 | ※ 사업방식 미정 — 주민설명회 단계 | 0.40 | 7.00 | 7/27 7.10 | ※ 경고: 단계 대비 고평가. 1단지(패스트트랙)와 같은 값인데 방식조차 미정 |
| 13·16 | 단계 미확인 · 당고개 방면 외곽 | 0.32 / 0.32 | 5.60 / 6.00 | 8/7 5.60 / 8/12 6.00 | 벨트 최저가 — 싼 이유(입지 열위 vs 단계 지연) 확인이 관건. 단계만 뒤라면 기회, 입지 문제면 영구 할인 |
주시할 뉴스
- 6단지 조합설립 인가 → 시공사 선정 (연내~2026 중반 목표) — 성사 시 "추진위→조합" 리레이팅 실증. 같은 칸 대기 단지(1·11)의 재평가 방아쇠
- 1·7단지 패스트트랙 구역지정 고시 — 1단지 동의율(48%→) 상승 보도가 저평가 해소 신호
- 2·3·10·11 신탁 구역지정 완료 시점 — 신탁 4개 단지 중 누가 먼저 나가는지가 벨트 내 순위 재편
- 5단지 관리처분·이주 개시 — 멸실 시작 = 노원 전월세 자극(⑥ 공급절벽 논리의 실물 트리거)
- 서울시 신속통합기획·용적률 인센티브, 노원구 정비 지원 조례
악재 신호
금리 추가 인상(기대감 장세라 후보 중 낙폭 최대) / 용적률 100% 미만 단지의 사업성 논란(분담금 쇼크) / 동의율 정체·조합 내분 / 서울 조정 시 후발 상승지 되돌림
민감도
사업 단계 진행 > 금리 > GTX-C. 전세가율이 낮아(대략 40~50%) 방어력은 후보 중 최약 — 상승론에 서고, 실거주 2년 + 장기 보유를 감수할 때의 선택지.
8억 예산 실행 우선순위 (호가 수집 대상)
| 순위 | 대상 | 논리 | 조건가 |
|---|---|---|---|
| 1 | 1단지 58~59㎡ | 7단지와 동일 패스트트랙인데 평당 -17%. 동의율만 올라오면 갭 소멸 | ≤ 6.7억 |
| 2 | 11단지 59.2㎡ 평형 주의 | 신탁 트랙 · 세대수 1.6배 계획. 8/27 하향: 60.5㎡는 8/1 7.50으로 이미 점프 — 59.2㎡만 유효 | 59.2 ≤ 7.0억 / 60.5 추격 금지 |
| 3 | 2단지 59·60㎡ (기존 결선 5번 유지) | 223동 60.5B 호가 6.8 — 11단지 비교가를 협상 근거로 사용 | ≤ 7.1억 |
| 4 | 9단지 58·62㎡ | 평당 0.37로 저렴 — 단계 확인 후 승격 여부 결정 | ≤ 6.9억 (조건부) |
| 5 | 16·13단지 59㎡ | 벨트 최저가 6.00·5.60 — 대지지분·단계 실사 통과 시에만 | ≤ 6.2 / ≤ 5.8억 |
| — | 캡 도달·초과 — 급매 아니면 제외 | 7 ≤8.0 급매만 |
※ 매수 전 필수 검증 3종 (판단 규칙 v2 적용)
- 대지지분 — "같은 평형도 동별로 대지지분이 다르다". 재건축은 지분이 곧 분담금·평형배정 — 동·호수 단위로 확인
- 용적률/사업성 — 상계주공 상당수가 용적률 100% 미만이라 사업성 자체는 유리하나, 기부채납·공공기여 조건에 따라 분담금이 갈림. 벽적골8 사례(정비 기대가 분담금 디스카운트로 거래) 기억
- 지위양도 가능 여부 — 5단지처럼 사업시행인가 이후는 승계 제한 가능. 월계동신 오류(실거래 5.94가 승계 불가 물건 가격)의 재발 방지 — 1·11단지는 초기라 현재는 문제없음
단계 정보 출처: 2026.5·8 정비업계 보도 종합. 9·12·13·14·16단지는 단계 미확인 — 임장 시 중개소에 "추진위/조합/신탁 여부 + 동의율"을 반드시 질문하고, 확인되면 이 표를 갱신한다.
04 · 운용 — 감시와 기록
[알림] 급매 워치리스트지금 살 매물이 없어도 유지하는 단지 ▾
매물이 없거나 호가가 이탈한 단지도 급매 한 건이면 판이 바뀐다. 아래 기준가로 네이버 매물 알림을 걸어두고,
기준가 이하 매물 등장 시 즉시 재검토. (기준가 = 최신 실거래 +3% 내외)
| 지역 | 단지 | 현재 상태 | 최신 실거래 | 알림 기준가 |
|---|---|---|---|---|
| 영통 | 벽적골롯데↗ 59 | 실입주 매물 0 (세안고만) | 6.55~6.70 | ≤ 6.7억 |
| 영통 | 주공그린빌2단지↗ 84 | 매물 0 | 5.30 | ≤ 5.5억 |
| 영통 | 매탄위브하늘채↗ 59 | 가속 재분류 (8/26) — 8월 6.80·7.08·7.40 체결 | 6.8→7.40 | ≤ 7.3억 (6억대 회귀 기대 폐기) |
| 영통 | 삼성·태영 84↗ | 가속 재분류 (8/26) — 8/24 8.10 체결, 호가가 배짱이 아니었음 | 7.26→8.10 | 워치 무효 — 추격 금지 |
| 영통 | 신나무실동보↗·신명 84 | 호가 +17~22% 이탈 | 7.40~7.66 | ≤ 7.8억 |
| 동탄 | 능동역경남아너스빌↗ 76.5 (구 1124) | 호가 +13% 이탈 | 6.20 (6월) | ≤ 6.5억 |
| 동탄 | 능동역경남아너스빌↗ 84 | 동일 | 6.2~6.9 | ≤ 7.0억 |
| 동탄 | 능동역센트럴경남아너스빌↗ 84 (구 1115) | 호가 8.3 | 7.25 | ≤ 7.5억 |
| 동탄 | 이편한세상동탄↗ 84 | 가속 재분류 (8/26) — 8월 7.50·7.70 체결 | 6.90→7.70 | ≤ 7.7억 |
| 동탄 | 동탄역포레너스↗ 84 | 가속 재분류 (8/26) — 7/31 8.30 체결 | 7.35→8.30 | 참고 하향 — 급매 예외만 |
| 동탄 | 동탄역 신미주↗ 84 | 거래 재개 — 8/15 신고 6.99 (7.30 대비 -4%) 하락 방향 | 7.30→6.99 | ≤ 6.3억 ※조건 3개 유지, 방향은 조건 쪽으로 접근 중 |
| 중랑 | 상봉 엘지·쌍용↗ 68 | 판정 정정: 이탈 아님 — 8/19 실거래 8.10억 | 7.18→8.10 | 추격 구간 — 보류 유지(사유 변경) |
| 성북 | 정릉풍림아이원↗ 84 | 판정 정정: 7/25 실거래 7.50 — 호가가 새 시세였음 | 7.10→7.50 | ≤ 7.6억 |
| 중랑 | 신내 성원↗ 84 (중층 이상) | 1층 외 이탈 | 7.02 | ≤ 7.2억 |
| 만안 | 석수e편한세상↗ 84 | 호가 +4~17% | 7.00 | ≤ 7.2억 |
| 영통 | 늘푸른벽산↗ 84 | 급등 원인 미확인 | 5.5→6.67 | ≤ 6.3억 (원인 확인 후) |
| 동탄 | 자연앤데시앙↗ 84 | 호가 +14% | 6.30 | ≤ 6.6억 |
| 동탄 | 호반베르디움센트럴포레↗ 84 | 호가 미확인 | 6.32 | ≤ 6.6억 |
| 성북 | 하월곡 아남↗ 84 | 거래 얇음·동북선 재료 | 7.0~7.5 | ≤ 7.5억 |
| 병점 | 서동탄역파크자이↗ 84 | 제외 지역 — 최후 대안용 | 6.60 | ≤ 6.6억 |
| 영통 | 매탄 삼성1↗ (1988) | 삼성 정문 재건축 연한 · 23건 유동성 확인 | 84㎡ 4.25 (7/20) | 84 ≤ 4.4억 (+ 대지지분 임장 확인) |
| 구로 | 오류 동부골든↗ 84 | 구 시세 대비 -33%, 신안산선 지연 감점 | 5.88→5.75 | ≤ 6.0억 |
| 서대문 | 홍은 극동 84↗ | 구 통계 왜곡 주의 — 개별론 5.0억 | 5.42→5.00 | ≤ 5.3억 (스팟) |
| 의정부 | 탑석센트럴자이↗ (2021) | 생활권 해제로 복귀 — 7호선 개통+GTX-C | 6.50 | ≤ 6.6억 (순수 수익률 트랙) |
| 관악 | 관악산휴먼시아2단지↗ 59 | 신규 4구 갭체크 유일 생존 — 8월 6.9 점프. 8/27: 관악 매칭 0.0% — 모멘텀 없음 | 6.35→6.90 | ≤ 6.5억 (스팟) |
| 만안 | 안양씨엘포레자이↗ 60·74㎡ (2021) | 8/27 편입 — 만안 준신축, 아르테자이보다 저렴 | 6.90 / 7.58 | 60 ≤7.1 / 74 ≤7.8억 |
| 도봉 | 쌍문 한양1↗·한양2↗·삼익세라믹↗ | 8/27 편입 — 1986~88 재건축 연한, 쌍문역 | 한양1 66㎡ 7.05 / 한양2 77㎡ 5.08 | 한양1 ≤7.0 / 한양2 ≤5.3 / 삼익 ≤5.9 |
| 노원 | 은빛2단지↗·상계대림↗·동아불암↗ | 8/27 편입 — 실거주 준구축 트랙 보강 | 5.48 / 5.50·6.65 / 5.12 | ≤5.9(8/28↑) / ≤6.9 / ≤5.3억 |
| 금천 | 시흥 벽산↗·금천현대↗ | 8/27 확장 — 독산·시흥 축 | 5.12 / 6.80 | ≤5.3 / ≤7.0억 |
| 구로 | 구일우성↗·서울가든↗ | 8/27 확장 — 구일역·고척 축 | 6.00 / 6.38→7.10 | ≤6.2 / ≤6.6억 |
| 구로 | 구로두산(1998·18건) · 온수힐스테이트(2010) | 8/29 누락 보완 — 구로동 대단지 6.35 / 온수역 준신축 7.7 | 6.35 / 7.70 | ≤6.5 / ≤7.9억 |
| 금천 | 럭키남서울(1981)·무지개(1980) | 8/29 보완 — 재건축 연한 소형군 5.2 / 7.0 | 5.2 / 7.0 | 티켓 실사 전제 |
| 관악 | 은천2단지(2000) | 8/29 보완 — 휴먼시아 외 대안 6.5 (지역 보류 유의) | 6.50 | ≤6.6억 (스팟) |
| 은평 | 대조 삼성타운↗·신사 현대2↗ | 8/27 판정 정정 — "은평 전체 예산 밖"은 부정확. 저가 스팟 2건 존재(주력은 여전히 예산 밖) | 59㎡ 6.45 / 85㎡ 6.42 | ≤6.5 / ≤6.6억 (스팟) |
| 금천 | 관악산벽산타운5↗ 84 (2004) | 8/26 CSV 발굴 — 서울 84를 5.8에, 3개월 19건 유동성. 금천 미실측 구멍 보완 | 5.75~5.80 (8월) | ≤ 6.0억 (스팟) |
| 군포 | 금정 주공1↗ 59 (1992) | 8/26 CSV 발굴 — GTX-C 금정역, 산본 급등 미달 구간, 47건 | 5.00→5.25 (8/22) | ≤ 5.4억 |
| 동탄 | 능동 푸른마을 벨트 59 (신일·모아·위브) | 8/26 CSV 발굴 — 능동역 생활권 최저가, 6/30 막차 후 거래 얇음 | 4.5~5.2 | ≤ 5.3억 |
| 서대문 | 홍은벽산↗ 59 (1997 · 1,509세대) | 8/26 편입 — 홍은동 대장급, 6월 고점 후 되돌림. 84는 8~9.1억 캡 초과 | 7.45→7.00 (7/22) | ≤ 7.2억 |
| 은평 | 수색 에코포레↗ 59 | 신규(8/29) — 8월 3건 중위 7.30(6·7월 7.50, -2.7%) — DMC권 59 7억대 | 7.30 | ≤ 7.3억 호가 확인 시 편입 검토 |
| 수원 장안 | 북수원리버파크↗ 55 | 신규(8/29) — 4.41 → 8월 3건 4.99(+13%) · 지역 제외(확정)는 유지, 단지 단위만 관찰 | 4.99 | ≤ 4.8억 |
| 관악 | 건영3차(LIG대학마을)↗ | 잠정(8/29) — 평형별 8월 1~2건 표본 미달 — 은천2와 함께 호가 수집 시 판정 | 55㎡ 6.25 (1건) | 호가 수집 후 설정 |
워치 운용 규칙
| # | 내용 |
|---|---|
| W1 | 알림이 뜨면 → 세안고 여부·입주 가능일부터 확인 (토허 실거주 요건 + 11~12월 잔금) |
| W2 | 기준가 이하라도 저층·특수물건이면 사유 확인 후 판단 |
| W3 | 실거래가 갱신되면(다음 CSV) 기준가도 같이 갱신 |
| W4 | 규제 뉴스가 터진 지역은 기준가를 5% 낮춰 다시 설정 (동탄식 교착 진입 가정) |
| W5 | 동탄역 신미주↗ 재검토 3조건 — 아래를 *모두* 만족할 때만 후보 복귀 |
① 84㎡ 호가 6.3억 이하 (6월 급등 이전 가격대로 회귀)
② 용적률 200% 미만 확인 (재건축 전환 여지 → 리모델링 분담금 리스크 완화)
③ 실입주 가능 + 잔금 일정 적합
→ 하나라도 미달이면 보류 유지. 벽적골8단지↗(사업계획승인 단지가 5.1억 최저가) 사례가
"정비 기대는 프리미엄이 아니라 분담금 디스카운트로 거래된다"는 반례이므로, 위원회 단계 프리미엄은 인정하지 않는다.
- 호가 재채점 규칙 (2026.8.24 채점에서 도입) — "호가 이탈 = 배짱, 보류" 판정을 내린 단지는
다음 CSV에서 반드시 재채점한다. 새 실거래가 호가 쪽으로 붙으면 판정을 "이탈"→"가속"으로 정정하고
보류 사유를 "배짱 호가"에서 "추격 리스크"로 바꾼다. (실증: 상봉 엘지쌍용 — 호가 8.5 이탈 판정 후
8/19 실거래 8.10 신고. 급등 초입의 호가는 배짱이 아니라 다음 실거래의 예고편일 수 있다.
반대 실증: 산본 우륵↗ — 보류 후 급등 정지. 보류 판정 정확도는 반반이므로 재채점이 필수)
- 매물 검증 규칙 — 지역 판단(순환·유동성·방향)은 데이터로 결론 내되, **개별 매물 판단은
권리관계·물건 사연의 현장 확인 전까지 잠정**으로 취급한다. (실증: 월계동신↗ — 실거래 5.94는
승계 불가 물건의 가격이었음. 갭 -10% 이상의 "너무 좋은 숫자"는 이유부터 확인)
정치 지형 (2026.8.26 신설)보조 변수 — 사업 좌초 확률을 낮추는 보험으로만 반영 ▾
사용 원칙: 정비·교통 사업의 실제 속도는 국회의원보다 서울시·구청장·조합·중앙부처가 더 직접적인 변수다. 여기서는 정당 선호가 아니라 직책·선수(중량감) × 지역 어젠다와의 정합성만 본다. 순위를 바꾸는 근거가 아니라, 이미 매긴 순위의 신뢰구간을 좁히는 용도.
| 지역 | 지역구·의원 (22대) | 중량감 | 부동산 함의 |
|---|---|---|---|
| ⑥ 노원 | 노원갑 우원식(민주, 5선) — 22대 전반기 국회의장 역임, 2026.5 의장 임기 종료 후 복당·지역 복귀 | 후보 지역 최고 | GTX-C·상계 재건축·아레나가 전부 본인 지역 어젠다. 예산·입법 지렛대 최상급 |
| ⑥ 도봉 | 도봉갑 김재섭(국민의힘, 재선) — "험지 생환"으로 전국 주목 | 높음 (야당 스타) | 창동 개발이 곧 정치 생명선. 노원(여당 중진) + 도봉(야당 스타)이 같은 창동 클러스터를 두고 여야 경쟁 — 어느 쪽이 이겨도 사업이 멈출 유인이 없는 구조. 후보 중 가장 안전한 정치 지형 |
| ① 영통 | 수원정 김준혁 · 수원무 염태영(민주) — 염태영은 3선 수원시장 출신 | 높음 (행정 실행력) | 노후계획도시(영통지구)·수원 행정 의제에 실행력. 반도체 벨트 지원은 여당 핵심 어젠다와 정합 |
| ⑤ 군포 | 군포 이학영(민주, 중진) | 중상 | GTX-C 금정역·1기 신도시 특별법 의제에 무게 — 금정 주공1(8/26 발굴) 재료 보강 |
| ④ 만안 | 안양 만안 강득구(민주, 재선) — 경기도 연정부지사 출신, 특교 예산 확보 활동 활발 | 중상 | 월판선·석수 축 예산 확보에 유리. 단 규제지역 지정은 국토부 소관이라 지역 의원이 막기 어려움 — 시한부 원칙 불변 |
| ⑦⑧⑫ 성북·중랑·강북 | 성북갑 김영배 · 중랑갑 서영교(4선) · 중랑을 박홍근(전 원내대표) · 강북갑 천준호 (전원 민주) | 중상 (여당 일색) | 여당 프리미엄은 있으나 동북선·GTX-B는 이미 진행 중인 사업 — 정치력이 추가로 밀어줄 여지가 제한적 |
| ⑬ 서대문 | 서대문갑 김동아 · 서대문을 김영호 (민주) | 중 | 정치력은 있으나 밀어줄 대형 매개가 부재 — 유진상가·역세권 정비 정도. "서북 = 틈새 트랙" 판정을 정치 측면에서도 재확인 |
| ② 동탄 | 화성을 이준석(개혁신당 대표) | 인지도 최상 / 지렛대 약 | 화제성 ≠ 협상력. 제3당이라 중앙 예산·규제 협상 레버리지가 거대 양당 대비 약함 — 6/30 동탄 규제 지정을 막지 못한 것이 실증 |
종합 — 순위 불변, 신뢰도 보강
- 창동축(⑥): 전직 국회의장 + 여야 경쟁 구도 = 정치 리스크 최소. 1순위 판단을 보강
- 영통(①): 여당 중진(시장 출신) + 국가 전략산업(반도체) 정합 = 2순위 유지
- 산본·금정(⑤) 보강 / 만안(④)은 지정 리스크를 정치가 못 막음 — 시한부 유지
- 동탄(②): 정치 지렛대 약함이 확인 — "규제 존속이 사실상 전부"라는 기존 판정과 일치
- 서북(⑬): 매개 부재 — 본진이 아니라 틈새 트랙 분류 재확인
※ 한계: 재보선·당적 변동으로 명단은 바뀔 수 있음. 정치 요인은 가중치 최하위로 두고, 실거래·갭·유동성 판정을 절대 뒤집지 않는다. 이 표는 동률일 때의 타이브레이커 용도.
매물 정보 기록 양식 (호가 수집용) ▾
네이버·현장에서 본 매물을 아래 형식으로 던져주면 실거래 대비 갭 분석으로 연결:
단지명 / 평형 / 동·층 / 호가 / 특이사항 예) 벽적골롯데 / 59 / 210동 11층 / 6.9억 / 수리됨, 세입자 2027.1 만기
판정 기준: 호가 ≤ 최신 실거래 +3% → 협상 대상 / +5% 초과 → 배짱 호가, 보류
05 · 기록 — 판정 변화 추적
예측 채점 · 8/298/25~28 판정 20건 — 후속 데이터로 검증 ▾
| 채점 | 판정 (시점) | 검증 결과 |
|---|---|---|
| 적중 | 금통위 인상 우위 · A 기본값 (8/25) | 8/27 3.00% 인상 확정. 세부는 6:1로 "만장일치" 전망보다 덜 매파적, 성장률은 가정(3.2%)보다 높은 3.3% |
| 적중 | 방학 신동아1 편입 — "예산 하단 재건축 티켓" (8/25) | CSV로 84㎡ 5.3~5.8·71㎡ 4.9~5.0 실측 확인, 조건가 성립. 8/28 추가 체결(85 5.50)도 범위 내 |
| 적중 | 벽산라이브파크 ⑫ 주후보 승격 (8/26) | 84㎡ 7.00→7.30(+4%) · 강북 헤도닉 +5.2% — 후속 데이터가 지지 |
| 적중 | 상계주공11 "단계 대비 저평가" (8/26) | 방향 적중 — 하루 뒤 60.5㎡ 6.80→7.50 점프로 저평가가 해소되며 증명. 단 우리가 잡기 전 소멸 = 예측은 맞고 실행이 늦은 사례 |
| 적중 | 워치 4단지 가속 재분류 (8/26 — 태영·위브·이편한동탄·포레너스) | 재분류 근거였던 체결 흐름 지속, 되돌림 없음 |
| 적중 | 우륵 보류 유지 — "조정 확인" (8/26) | 8월 5.20~5.60 지속 — 급등 정지 유지 |
| 적중 | 세종 "급등 아닌 박스권" 재해석 (8/27) | 8/26 5.99 · 8/24 6.40 — 6.0~6.5 박스 재확인 |
| 적중 | 동탄 헤도닉 +8.8 "견고" 등급 (8/27) | 8/28 신규 221건 반영 후 +9.1 — 세 방식 일치 유지 |
| 적중 | 아르테자이 갭 개선 — "호가가 하단" (8/26) | 8월 체결 7.50~8.00 유지, 호가 7.5 하단 확인 |
| 오류 | 동탄 "교착 시장·협상력 최대" 유지 (8/25~26) | 매칭 +8.2%·상승비율 89% 전 지역 1위로 판명 — 이틀간 틀린 전제 유지. 원인: 거래량 급감을 가격 약세로 오독 |
| 오류 | ⑧ 중랑 "정체 — 기다려도 되는 구간" (8/27 오전) | 층·직거래 보정 헤도닉 +6.9% — 당일 철회. 원인: 매칭 지수의 셀 편향 |
| 오류 | ⑬ 서대문 "가속" 편입 근거 (8/25) | CI -1.0~+4.5로 0 포함 = 통계적으로 상승 불가 판정. 주간지수(신축 편향)를 그대로 믿은 오류 |
| 오류 | SK북한산시티 편입 ≤8.0 (8/25) | 편입 하루 만에 8/5 8.30 체결 확인 — 플랫폼 시세(7.8)를 원본 대조 없이 사용 |
| 오류 | 하월곡동신 확장 스캔 편입 (8/25) | 익일 8/7 8.70 확인, 캡 초과 — 동일 원인(구 실거래 7.97 기준 편입) |
| 오류 | "서울 전 구 실측 완료" 선언 (8/25) | 8/27 전수 대조에서 금천·구로·은평·쌍문 등 6곳 누락 — "지역중위 높음=예산 밖" 필터 오류 |
| 유보 | 상계주공1 "단독 저평가 1순위" (8/27) | 1단지 신규 체결 없음 — 갭 해소 여부 미검증. 11단지 전례상 검증되면 늦는 유형 — 호가 수집 시급 |
| 유보 | 영통 "이주發 매도인 강세 전환, 9월 첫 주 마지노선" (8/25) | 이주 8/28 개시 — 효과는 9월 첫 주 호가에서 판가름 |
| 유보 | 파크포레원 협상 목표 6.1~6.2 (8/24) | 8/19 6.30 체결로 상단은 상향 — 협상 결과로만 검증 가능 |
| 유보 | 신규 발굴 7건 유효성 (8/26~28 — 금정주공1·벽산타운5·능동벨트·씨엘포레 등) | 편입 후 신규 체결 표본 부족 — 다음 CSV들에서 채점 |
| 유보 | 산본·만안 "4분기 규제 지정 가능성" (8/25) | 심의위 보도 아직 없음 — 미결 |
패턴 분석 → 규칙 신설
| 규칙 | 내용 |
|---|---|
| R8 | 집계 지표 단독 판정 금지 — 오류 6건 중 5건의 공통 원인. 지역중위·주간지수·플랫폼 시세는 가설 생성용, 판정은 CSV 원본(체결 단위) 대조 후에만. 헤도닉 v2 도입으로 제도화 완료 |
| R9 | 편입 전 최신 실거래 확인 의무 — SK북한산·하월곡동신 재발 방지. 편입 시점의 "최신 체결일·가격"을 반드시 병기 |
| R10 | 저평가 판정에는 유통기한이 있다 — 11단지 사례: 도출 다음 날 갭 소멸. 저평가 도출 시 48시간 내 호가 수집을 세트로 묶는다 |
| R11 | 반증 조건 사전 등록 — 모든 판정은 등록 시점에 "무엇이 확인되면 틀린 것인가 + 기한"을 함께 적는다. 기한 내 미검증 시 자동 강등 (8/29 v3 도입) |
| R12 | 평형·층 없는 숫자 금지 — 상계2 59/60 혼용, 보람 69/79, 금정 층별 1억 스프레드의 재발 방지 |
| R13 | 8월 표본 3건 미만 = 판정 금지("잠정") · 호가 3일 경과 = "재확인" 태그 — 데이터 신선도의 명문화 |
종합: 확정 판정 적중률 60%(9/15) — 8/24(67%) 대비 하락했으나, 오류 전건이 자체 발견·평균 1일 내 정정됐고 원인이 한 패턴(집계 지표 직결)에 몰려 있어 R8~R10으로 구조적 차단. 유보 5건은 다음 CSV·호가 수집에서 판가름.
판정 변화 매트릭스대상 × 날짜 — 무엇이 언제 뒤집혔나 ▾
상향·유리 하향·보류 정정·변경 제외·종결 · 빈칸 = 판정 유지
| 대상 | 8/24 | 8/25 | 8/26 | 8/27 | 8/28 | 8/29 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금통위·기준금리 | 반반 | 인상 우위 | · | 3.00% 확정 A 적중 | · | · |
| ② 동탄 판정 | 교착·협상력最 | · | · | 정정: 저유동 ·고상승 +8.2 | +9.1 견고 | · |
| ⑧ 중랑 판정 | 이탈→가속 | · | 매칭 0.5 정체 →헤도닉 +6.9 | · | 신내9진흥 6.20 가속 지속 | |
| ⑬ 서대문 | 신설·가속 | · | 판단 불가 (CI 0 포함) | · | CI 하한 +0.0 경계 — 단정 금지 | |
| ⑥⑭ 구조 | 도봉·노원 통합 | GTX-C 2028 삭제→2031± | 도봉/노원 분리 | · | · | · |
| 상계주공1 | 저평가 1순위 (공동) | 단독 1순위 | · | 신규 체결 없음 호가 시한 D-3 | ||
| 상계주공11 | 저평가 2순위 | 60.5㎡ 7.50 점프 →59.2만 잔존 | · | 신규 체결 없음 호가 시한 D-3 | ||
| SK북한산시티 | ⑫ 편입 ≤8.0 | 캡 초과 제외 (8.30 체결) | · | · | · | |
| 신내우디안1 | 질의→84 추격 | 59만 워치 | 종결 (59 7.87) | · | 8.70 재확인 | · |
| 벽적골롯데 49 | 워치 ≤6.0 | · | 조건 도달 (8/15 6.00) | · | · | · |
| 워치 4단지 태영·위브·이편한·포레너스 | 이탈=보류 | · | 가속 재분류 기준가 무효 | · | · | · |
| 결선 갭 기준 | 최고가 기준 | · | · | 중위 기준 정정 청구-16→-8 | · | · |
| 도봉한신 목표가 | 6.6 | · | · | · | 6.4~6.5 하향 (8/25 6.40 체결) | · |
| 분석 방법 | 실거래 중위 | · | CSV 재채점 도입 | 매칭→헤도닉 v2 직거래 제외·CI | · | 헤도닉 스펙 통일 (양기간 셀) |
| 벽적골8 이주 | 일정 주시 | 8/28 확정 | · | · | 개시됨 | · |
| 우륵 58 | 급등 정지 (박스) | 상향 이탈 정정 (8/28 5.60 재갱신) | ||||
| 신동아1 84 | +11.7 가속 주의 반증조건 등록 | 조건 미충족 중위 5.74 · 혼조 | ||||
| 방학청구 84 | 갭 -16→-8 중위 기준 | · | 2층 5.45 신고 호가 현실성 방증 |
읽는 법: 가로로 읽으면 한 대상의 판정 이력, 세로로 읽으면 그날 무엇이 흔들렸는지. 적중·오판이 모두 남는 구조 — 오판을 지우지 않는 것이 이 문서의 규칙(월계동신·중랑 사례).
판정 변경 원장모든 변경의 사유 — 최신순 ▾
| 일자 | 대상 | 변경 (전 → 후) | 근거 |
|---|---|---|---|
| 8/29 | 신규 편입 | 공백 → 6단지+워치 3곳 | 상계주공16 58(6.00) · 상계주공10 45(눌림 잠정) · 공릉 비선 49(5.30) · 권선 구운 삼환(1991, 70㎡ 5.46) · 금정 충무주공2-2(+30% 주의) · 매탄 원천성일 45(4.70) / 워치: 수색 에코포레 59 · 북수원리버파크 55 · 관악 건영3(잠정) |
| 8/29 | 중계 삼성 | 후보 → 편입 기각 | 집계 모멘텀 +36.7%는 평형 혼합 착시 — 평형 분리 시 표본 미달(R12 작동). 상계주공10 집계 -10.3%도 동일 착시(45㎡ 기준 -4.6%로 정정) |
| 8/29 | 우륵 58 | 급등 정지(박스) → 상향 이탈 | 8/28 5.60 체결 = 8월 최고 재갱신 · 8월 5건 중위 5.50(+10%) — R3 재채점 |
| 8/29 | 방학청구 84 | 중위 5.90 → 5.89 · 2층 5.45 신고 | 저층가≈호가 5.4 — 저평가 구조 재확인, 101동 물건 소진 가능성 → 호가 확인 최우선 |
| 8/29 | 신동아1 84 | 가속 재분류 → 보류(조건 미충족) | 반증조건 "중위 ≥5.8" 미달(8월 4건 중위 5.74) · 단 8/21 6.70 신고가 공존 — 혼조 |
| 8/29 | ⑬ 서대문 | 판단 불가 → 민감(경계) | CI +0.0~+3.9 — 하한이 0을 갓 상회. 스펙 통일 효과 포함 — 상승 단정 금지(R8) |
| 8/29 | 노원 벤치마크 | 센트럴푸르지오 84 10.80 해제 | 7/17 계약 신고 취소 — 해제 11건 중 최고액. 신축 벤치마크 인용 금지 |
| 8/29 | 분석 방법 | 헤도닉 산출 스펙 통일 | 양기간(6·7↔8) 관측 셀 한정, 8/28·29 동일 스펙 재계산 — 전일Δ 정합성 확보 · 절대값 소폭 조정, 서열 불변 |
| 8/29 | 커버리지 | 지역별 재대조(n≥5) → 누락 30여 곳 보완 | 최대 발견: 노원 하계 시영6·7(장미 7.28/청솔 6.03) · 중계무지개 · 만안 박달동 축 — 이름 불일치 오탐 제외 후 실질 누락만 편입 |
| 8/29 | 검출 로직 | v2 → v3 (4축 + 표본규칙 + 반증조건 사전등록) | 채점 오류 패턴 반영 — 전 후보 28곳 재평가, A 3곳 = 결선 1~3 일치 |
| 8/29 | 예측 채점 | 8/25~28 판정 20건 → 적중 9 · 오류 6 · 유보 5 | 오류 5건 동일 패턴(집계 지표 직결) — R8~R10 신설 |
| 8/28 | 도봉한신 | 목표가 6.6 → 6.4~6.5 | 8/25 6.40 체결 — 최신가가 호가 아래 |
| 8/28 | 파크포레원 | 갭(최고) +5% → 0% | 8/19 6.30 체결 = 호가 동일 |
| 8/28 | 수원 신축 트랙 | 공백 → 4곳 편입 | 영통자이 6.85 · 쌍용오목천역 6.95 · 시청역SKVIEW · 센트럴파크뷰 |
| 8/27 | 금통위 | 시나리오 → 3.00% 확정 (A 적중) | 2연속 인상 6:1 · 성장률 3.3%↑ = 긴축 장기화 · 고정형 확정 |
| 8/27 | ② 동탄 | 교착 → 저유동·고상승 | 매칭 +8.2% · 상승비율 89% 전 지역 1위 — "협상력 최대" 전제 폐기 |
| 8/27 | ⑧ 중랑 | 가속 → 정체 → "정체 철회" | 매칭 +0.5%였으나 층·직거래 보정 시 +6.9% — 방법론이 판정을 바꾼 사례 |
| 8/27 | ⑬ 서대문 | 가속 → 판단 불가 | CI -1.0~+4.5가 0 포함 · 표본 7개 |
| 8/27 | 상계주공1 | 공동 → 단독 저평가 1순위 | 11단지 60.5㎡ 7.50 점프로 평당 동률화 |
| 8/27 | 커버리지 | "서울 전 구 완료" → 과장 정정 | 금천·구로·은평·쌍문 6곳 누락 발견 — "지역중위 높음=예산밖" 필터 오류 |
| 8/27 | 분석 방법 | 매칭 지수 → 헤도닉 v2 | 직거래 778건(-9.5% 왜곡) 제외 · 층 통제 · 95% CI |
| 8/26 | SK북한산시티 | 편입 → 하루 만에 제외 | 8/5 8.30 체결 — 시세 정보가 실거래를 못 따라간 사례 |
| 8/26 | 워치 4단지 | 이탈=보류 → 가속 재분류 | 태영 8.10 · 위브 7.40 · 이편한동탄 7.70 · 포레너스 8.30 체결 |
| 8/26 | 벽적골롯데 49 | 워치 → 조건 도달 | 8/15 6.00 체결 = 조건가 정확히 도달 |
| 8/26 | 상계주공 2단지 | 갭 -6% → +1~2% 정정 | 59㎡/60㎡ 평형 혼용 발견 |
| 8/26 | ⑥⑭ | 통합 → 도봉/노원 분리 | 상계주공 14개 단지 단계×가격 분석이 별도 지역 규모 |
| 8/25 | GTX-C | 2028 개통 → 시점 삭제(2031±) | 8/13 실시계획 2차 변경 — "확정 호재 4겹→3겹" |
| 8/25 | 벽적골8 이주 | 주시 → 8/28 개시 확정 | 1,842가구 · 전월세 매물 -58.5% — 영통 협상 마지노선 설정 |
| 8/25 | 산본 선도지구 | 입안제안 → 특별정비구역 지정 완료 | 1기 신도시 최초 · 2027 이주 |
| 8/25 | 금통위 전망 | 반반 → 인상 우위 | 전문가 65% · 한투 만장일치 예상 — A를 기본값으로 |
기존 일자별 상세 리포트는 아래 원문 보관 카드에 그대로 보존.
누락 보완 (2026.8.27)CSV 전수 대조 — 문서 미언급 · 예산내 · 유동성 확보 단지 ▾
문서에 등장하는 단지명을 전부 추출해 CSV와 대조했다. 전용 55~90㎡ · 4.0~8.2억 · 3개월 8건 이상인데 한 번도 언급되지 않은 단지를 걸러낸 결과 실질 누락 6건과 판정 정정 1건이 나왔다.
실질 누락 — 편입
| 단지 | CSV 실측 | 왜 중요한가 | 조건가 |
|---|---|---|---|
| ④ 안양씨엘포레자이↗ (2021 · 37건) | 60㎡ 중위 6.90 (8/19 7.00·6.73) · 74㎡ 7.58 (8/15 7.90) · 85㎡ 8.49 | 만안 준신축 진입로 — 아르테자이(2023) 59㎡ 7.5보다 60㎡가 0.6억 싸다. 만안 신축 옵션이 아르테자이 단일 후보였던 공백을 메움. 매칭 지역 +2.0% 구간 | 60㎡ ≤7.1 / 74㎡ ≤7.8억 |
| ⑥ 쌍문 축 — 한양1↗(1986)·한양2↗(1988)·삼익세라믹↗(1988) | 한양1 66㎡ 6.72→8/11 7.05 · 79㎡ 7.52→8/19 7.95 / 한양2 77㎡ 5.08 · 49㎡ 8/26 3.60 / 한양7 85㎡ 8/25 6.00 / 삼익세라믹 80㎡ 5.70 | 도봉에서 쌍문동이 통째로 빠져 있었다. 4호선 쌍문역 + 1986~88년 재건축 연한 도래 구축군 = 방학 신동아1과 같은 프로필을 더 낮은 가격에. 도봉 매칭 +3.2% 구간 | 한양1 66㎡ ≤7.0 / 한양2 77㎡ ≤5.3 / 삼익 80㎡ ≤5.9억 |
| ⑭ 노원 준구축 보강 — 은빛2단지↗(1998)·상계대림↗(1989)·동아불암↗(1999) | 은빛2 60㎡ 5.48(8/10 5.50, 16건) / 상계대림 60㎡ 5.50·85㎡ 6.65 / 동아불암 59㎡ 5.12·85㎡ 6.65 | ⑭의 "실거주 준구축 트랙"이 상계현대3차·불암현대 2개뿐이었음 — 5억대 중반 60㎡ 선택지 3개 추가. 재건축 시계 없이 사는 경로 | 은빛2 60㎡ ≤5.6 / 상계대림 85㎡ ≤6.9 / 동아불암 59㎡ ≤5.3억 |
| 금천 확장 — 금천현대↗(2002)·독산 한신↗(1991)·시흥 벽산↗(2000) | 금천현대 6.80 · 한신 6.90(8월 7.20) · 벽산 5.12 · 우방 4.94 · 가산 두산 7.30 | 금천이 벽산타운5 단일 스팟이었음 — 독산·시흥 축으로 확장. 매칭 +1.9%·상승비율 77% | 벽산 ≤5.3 / 금천현대 ≤7.0억 |
| 구로 확장 — 구일우성↗(1998)·서울가든↗(1989) | 구일우성 59㎡ 6.00(8/11 6.80·8/13 6.00) / 서울가든 64㎡ 6.38→7.10(+11%) / 고척 대우 60㎡ 6.90 | 구로가 오류 동부골든 단일 스팟이었음. 구일역·고척 축 추가. 매칭 +2.8% | 구일우성 ≤6.2 / 서울가든 ≤6.6억 |
| 관악 — 삼성산주공↗(2000) | 83㎡ 중위 6.35 (8/12 6.40, 10건) | 관악산휴먼시아 외 대안 — 84급을 6.4에. 단 지역 매칭 0.0%로 모멘텀 없음 | ≤6.5억 (스팟) |
[정정] 판정 정정 — 은평구 "예산 밖" 결론은 부정확했다
8/25 기록에 "강서·영등포·종로 종결, 관악만 생존"이라 적었고 은평은 지역중위 8.90억으로 사실상 배제했는데, CSV 전수로 보니 예산내 물건이 존재한다 — 대조동 삼성타운↗ 59㎡ 6.45(1997·8건), 신사동 현대2↗ 85㎡ 6.42(1994·8건, 8/1 6.50). 3호선 불광·연신내 생활권이고 은평 매칭은 +1.9%·상승비율 65%.
다만 결론은 유지한다: ① 이 두 단지는 은평 주력(뉴타운·응암 백련산 9~13억)과 분리된 저가 스팟이라 동네 상승 수혜가 제한적이고 ② 8건은 유동성 하한이며 ③ 구파발·불광 중심축은 여전히 8.2~9.4억으로 예산 밖. → "은평 전체 예산 밖" → "은평 주력은 예산 밖, 대조·신사 스팟 2건만 워치"로 문구 정정.
8/28 CSV 신규 발굴 — 4건 (수원 신축 트랙 공백 보완)
| 단지 | CSV 실측 (8/28) | 왜 편입 | 조건가 |
|---|---|---|---|
| ① 영통자이↗ (2022 · 망포동) | 60㎡ 중위 6.85 · 8월 5건 (8/15 6.95 · 8/20 6.90 · 8/25 6.97) | 영통에 신축 트랙이 아예 없었다. 후보가 전부 1997~2008 구축이었는데, 망포역 4년차 신축을 6.8~7.0에. 파크포레원(6.3)·주공9(7.0)과 같은 가격대에서 연식 20년 차이. 이주 수혜 생활권 동일 | ≤7.0억 |
| ⑩ 쌍용더플래티넘오목천역↗ (2023 · 오목천동) | 60㎡ 5.75(8월 6건) · 85㎡ 6.95(8월 4건, 8/19 7.20) · 총 42건 | 권선 8월 거래 최다급. 신분당선 연장 예정 오목천역 3년차 신축 84㎡를 7억 이하에. ⑩ 예비대가 구축(리버파크·아이파크시티)뿐이던 공백 보완 | 60 ≤5.9 / 85 ≤7.1억 |
| ⑩ 수원시청역SKVIEW↗ (2008) | 85㎡ 6.85 (8/18·8/20 각 6.85) · 60㎡ 5.59 | 수원시청역 역세권 · 인계동 생활권 접근. 84를 6.85에 — 해모로(6.45)보다 입지 우위 | 85 ≤7.0억 |
| ① 영통센트럴파크뷰↗ (1999) | 60㎡ 중위 5.20 · 8월 3건 (8/12 5.10~6.00 — 층 스프레드 0.9억) | 영통 5억대 진입 구간 — 황골주공1(6.0) 아래 칸. 층별 편차가 커 중층 이상만 | 중층↑ ≤5.5억 |
기록만: 권선 상록3단지(4.96·8월 5건) · 센트라우스(85㎡ 6.50) · 호매실 벨트 9개 단지(4.3~5.8, 신분당선 장기) — ⑩ 기존 판정 내. 의정부 롯데캐슬골드파크1·2(2018 · 5.0/5.8 · 8월 9·6건)는 의정부역 신축이나 거리 필터 유지. 서울은 이번 스캔에서 신규 없음 = 8/27 보완으로 커버리지 완료 확인.
검토 후 제외 (기록)
- 쌍문 빌드아르떼↗(2024 신축) 59·60㎡ 4.89~4.92 — 서울 신축을 5억 이하로 보여 눈에 띄었으나, 24건 전부 6/2 동일자 체결 = 최초 등기 일괄 물량. 시장 실거래가 아니므로 유동성·시세 근거로 쓸 수 없음. 재거래가 붙으면 재검토
- 구로 항동 신축(우남퍼스트빌더센트럴·제일풍경채포레스트 2020, 7.2~7.45) — 항동지구는 생활권 필터 탈락
- 수원 권선 호매실 벨트(스타힐스·스위첸·경남아너스빌 4.3~4.8) — 신분당선 연장 장기 재료, ⑩ 기존 판정(장기) 유지
- 의정부역센트럴자이앤위브캐슬(2022) 6.75 — 탑석과 동급 워치 가능하나 거리 필터 유지
전 지역 전수 재검토 (2026.8.27)동일단지·동일평형 매칭 — 표본편향 제거 후 재판정 ▾
※ 방법론 먼저 — 지역 중위가는 거짓말을 한다
CSV 지역 중위가로만 보면 영통 -12.7%, 만안 -13.8%, 관악 -23.2%로 폭락한 것처럼 보인다. 그러나 이는 8월 신고 미완성 + 거래 구성(mix) 변화에 따른 착시다. 그래서 같은 단지·같은 평형끼리만 6·7월 ↔ 8월을 비교하는 매칭 지수로 다시 계산했다. 아래 숫자가 실제 가격 변화다.
| 지역 | 매칭 표본 | 매칭 변동 | 상승비율 | 지역중위(착시) | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| ② 화성 동탄 | 47 (예산내 30) | +8.2% (예산내 +7.6%) | 89% | +1.4% | [정정] 판정 정정 필요 — "교착 시장"이 아니라 저유동·고상승 |
| 강서구 | 39 | +5.3% | 80% | -5.7% | 종결 지역이나 상승 확인 (예산 밖 유지) |
| ③ 화성 병점·반월 | 68 | +4.5% | 77% | -17.3% | 제외 지역 — 상승 지속, 최후 대안 논리 유효 |
| ① 수원 영통 | 69 (예산내 42) | +4.3% (예산내 +3.1%) | 80% | -12.7% | [적중] 착시 확인 — 실제로는 견조한 상승. 1순위급 판정 유지 |
| ⑨ 동대문 | 33 | +3.3% | 79% | -3.5% | 종결 유지 (예산 밖) |
| ⑥ 서울 도봉 | 41 (예산내 35) | +3.2% (예산내 +3.3%) | 73% | +1.7% | [적중] 견조 — 서울 내 최상위권 실질 상승 |
| ⑭ 서울 노원 | 66 (예산내 38) | +3.1% (예산내 +1.4%) | 68% | +0.3% | [적중] 견조 — 단 예산내 구간은 +1.4%로 완만(편차 큼) |
| ⑩ 수원 권선 | 108 (예산내 107) | +2.8% | 70% | -0.6% | 예비대 유효 — 낙수 진행 실증 |
| 구로구 | 50 (예산내 31) | +2.8% | 60% | -1.9% | 스팟 유지 |
| ⑦ 서울 성북 | 42 (예산내 15) | +2.5% | 64% | -2.1% | 가속 판정 유지하되 예산내 표본 15개로 얇음 |
| ⑤ 군포 산본 | 51 (예산내 48) | +2.1% | 71% | +4.1% | 과열 아님 — 완만 상승으로 재해석 |
| ④ 안양 만안 | 55 (예산내 47) | +2.0% | 66% | -13.8% | 착시 — 실제 완만 상승. 시한부 원칙 유지 |
| 금천구 | 13 | +1.9% | 77% | -9.7% | 착시 — 벽산타운5 스팟 유효 |
| ⑫ 서울 강북 | 16 (예산내 10) | +1.5% | 56% | -7.3% | ※ 하향 — 가속권으로 봤으나 실제는 완만 |
| 의정부 | 121 | +1.3% | 69% | +2.5% | 워치 유지 |
| ⑧ 서울 중랑 | 30 (예산내 21) | +0.5% (예산내 0.0%) | 48% | +3.6% | [정정] 판정 하향 — 주간지수 0.44%와 달리 실거래는 정체. 절반이 하락 |
| ⑬ 서울 서대문 | 30 (예산내 7) | 0.0% (예산내 -4.3%) | 29% | -8.8% | [정정] 판정 하향 — 예산내 구간은 오히려 하락. 표본도 7개뿐 |
| 관악구 | 27 | 0.0% | 48% | -23.2% | 스팟 유지, 기대 하향 |
[정정] 이번 재검토로 바뀌는 것 3가지
- ② 동탄 — "교착"에서 "저유동·고상승"으로. 매칭 +8.2%·상승비율 89%로 전 지역 1위. 거래량이 적은 건 사실이나(8월 64건), 거래되는 물건은 거의 다 오른다는 뜻 — "협상력 최대"라는 문서 전제가 위험해졌다. 실증: 다은마을센트럴파크뷰 81㎡ 5.95→7.20(+21%), 더레이크시티부영6 60㎡ 5.80→6.95(+20%). 급매 대기 전략은 유지하되, 조건가를 실거래 상승분만큼 올려야 매물이 잡힌다.
- ⑧ 중랑 · ⑬ 서대문 — 가속 판정 하향. 주간지수(중랑 0.44%·서대문 0.44%)를 근거로 "가속 재분류"했으나, 매칭 실거래는 중랑 +0.5%(상승비율 48%)·서대문 0.0%(예산내 -4.3%)로 정체~하락이다. 주간지수는 신축·고가 거래에 끌려간 것으로 보이며(중랑 사가정센트럴 12억대, 서대문 신축), 우리 예산대인 구축은 안 움직였다. → 두 지역은 "가속 추격 주의"가 아니라 "기다려도 되는 구간"으로 성격 변경. 홍제 유원하나·홍은극동은 오히려 하락 중(-9%)이라 조건가 하향 여지.
- ⑫ 강북 하향: +1.5%·상승비율 56%로 가속권이 아님. 벽산라이브파크 84㎡ 7.00→7.30(+4%)은 유효하나 지역 모멘텀 기대는 낮춘다.
[적중] 재확인된 것 — 핵심 전제는 살아있다
- 영통의 -12.7%는 착시였다. 매칭 +4.3%·상승비율 80%로 실제로는 견조. 늘푸른벽산 60㎡ 4.25→5.25(+24%), 황골마을신명 60㎡ 4.10→5.04(+23%) 등 상승 사례 다수 — 이주(8/28) 개시 전 협상 마지노선 판단 유지
- 도봉 +3.2% / 노원 +3.1% — 서울 상위권 실질 상승. 창동축 1순위 판단 유지. 단 노원 예산내는 +1.4%로 단지별 편차가 크다(상계주공11 +10% vs 상계주공4 84㎡ -30%) → ⑭의 "단지별로 본다" 원칙이 데이터로 재확인
- 산본·만안의 지역중위 하락(-13.8%)도 착시 — 매칭 +2.0~2.1%. 과열이 아니라 완만 상승이므로 "급등 추격 금지" 톤은 완화, 다만 규제 지정 시한부 원칙은 그대로
방법론 한계: ① 8월 신고 미완성(3,002건, 다음 CSV에서 증가 예정) ② 매칭 표본이 얇은 지역(서대문 7·강북 10·금천 11·성북 15)은 신뢰구간이 넓다 ③ 층·향·수리 상태 차이는 통제하지 못했다 — 개별 물건은 여전히 임장으로만 확정.
8/26 CSV 재채점 (실거래 6~8월, 20,094건)기준가 갱신 · 이탈→가속 재분류 · 워치 도달 1건 ▾
[알림] 워치 조건 도달 1건: 벽적골롯데↗ 49㎡ 8/15 6.00억 체결 — 워치 조건(≤6.0) 정확히 도달. 실입주 가능 매물이 이 가격대에 뜨면 즉시 검토(소형 대안 트랙). 59는 7월 6.55 유지, 저층 6.00~6.20.
결선 8개 재채점
| # | 매물 (호가) | CSV 최신 실거래 | 갭 재판정 | 변경 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 방학 청구 84 (5.4) | 8/13 5.88·5.90 → 8/14 6.40 | -8~-16% | 유지 — 6.4 급등 확인, 사유 검증 최우선 원칙 그대로 |
| 2 | 도봉한신 84 (6.6) | 8월 6.60·6.60·6.82 | 0~-3% | 유지 |
| 3 | 파크포레원 59 (6.3) | 8/6·8/7 6.00(중층) · 저층 5.50 | +5% | 유지 — 6.0 안착 확인. 이주(8/28) 개시 전 협상 개시 |
| 4 | 세종주공6 59 (5.7) | 58㎡ 8월 6.00×3 · 59㎡ 8/12 6.35 → 8/22 6.50 | -9~-12% | 갭 확대(종전 -5%) — 산본 가속으로 실거래가 뜀. 호가 5.7 진성 여부 확인 급함. 단 규제 지정 리스크도 동반 상승 — 9월 시한 엄수 |
| 5 | 상계주공2 223동 60.5B (6.8) | 60㎡ 7/15 6.70 · 7/25 6.45(1층) — ※ 종전 -6%는 59㎡(7.05) 기준 혼용 | +1~2% | 갭 정정(-6% → +1~2%) — 평형 구분 재계산. 여전히 협상권이나 "갭 확대" 문구 철회. 59㎡(6.95~7.10)와 혼동 금지 |
| 6 | 벽적골주공9 59 (7.0) | 7월 고점 7.15 → 8/7 6.85 · 8/10 6.90 | +1~2% | 유지 — 신고가 행진은 일단 멈춤(6.85~6.90 되돌림). 협상 여지 근거로 사용 |
| 7 | 창동 대우 84 (7.3) | 8/10 7.29 (※ 8/10 8.60은 대우그린 — 혼입 주의 단지 추가) | 0% | 유지 — 기준가 7.29 재확인 |
| 8 | 아르테자이 59 (7.5) | 8/11 8.00 · 8/14 7.50 · 8/15 7.57 | 0~-6% | 개선 — 8월 체결 7.50~8.00으로 상승, 호가 7.5가 하단이 됨. 신축 옵션 매력도↑ (만안 지정 리스크는 동반) |
이탈 → 가속 재분류 (기준가 뚫림 — 추격 리스크 관리로 전환)
| 단지 | 종전 기준 | CSV 실거래 | 재판정 |
|---|---|---|---|
| 매탄위브하늘채 59 | ≤6.9 워치 | 8/15 6.80 · 8/17 7.08 · 8/15 7.40 | 가속 — 기준가 ≤7.3으로 재설정, 6억대 회귀 기대 폐기 |
| 영통 태영 84 | ≤7.6 워치 (7.26) | 8/24 8.10 | 가속 — 호가 8.2~9.0이 배짱이 아니었음. 워치 기준 무효, 리모델링 진행 단지 추격 금지 |
| 이편한세상동탄 84 | ≤7.1 워치 (6.90) | 8/8 7.50 · 8/13 7.70 | 가속 — 동탄 교착 속 유동성 단지만 먼저 출발. 기준 ≤7.7 재설정 |
| 동탄역포레너스 84 | ≤7.6 워치 (7.35) | 7/31 8.30 | 가속 — 이탈 확대. 워치 하향(참고만) |
| 신나무실동보 84 | ≤7.8 워치 | 8/10 7.58 → 8/17 7.75 | 실거래가 기준가에 도달 — 호가 8.4~9.5와의 판정은 다음 CSV로 유보 |
| 하월곡 동신 59 | 확장 스캔 ≤8.0 캡 | 7/16 8.45 → 8/7 8.70 | 캡 초과 이탈 — 확장 스캔 제외 |
| SK북한산시티 59 | 확장 스캔 ≤8.0 | 7/30 7.65 → 8/5 8.30 (84는 9.23) | 캡 초과 이탈 — ⑫ 주후보를 벽산라이브파크로 교체 (아래) |
| 신내우디안1 59 | 실거래 확인 후 설정 | 8/8 7.87 | 캡 육박 — 워치 종결 (84 8.50과 동반 급등, 입주장 급매 예외만) |
기준가 갱신 (실거래 이동 반영)
| 단지 | 실거래 이동 | 새 기준가 |
|---|---|---|
| 벽산라이브파크 59·60 (⑫ 주후보 승격) | 60㎡ 8/8 6.75 · 84 8/1 7.30 | 59·60 ≤7.0억 — 강북 가속권에서 예산 내 유일 대단지(1,585세대·1997) |
| 방학 신동아1 (⑪·⑥) | 84 8월 5.27·5.45·5.80 (+8/21 6.70 특이 — 사유 확인) · 71㎡ 8/6 4.85·5.00 · 53㎡ 8/7 4.10 | 84 ≤5.7 / 71 ≤5.0 / 53 ≤4.2 (종전 "29평 ≤4.7" 세분화. 8/21 6.7이 추인되면 가속 재분류) |
| 보람 79 | 7.46 → 7/24 7.65 | ≤7.9 |
| 중계그린1 60 | 7.38 → 7/22 7.50 | ≤7.7 |
| 하월곡 아남 84 | 8/1 7.47 | ≤7.5 유지 (턱걸이) |
| 수원아이파크시티7 59 | 8/11 6.54 (저층 5.62) | ≤6.3 (종전 6.1) |
| 탑석센트럴자이 | 59㎡ 8/5 6.00 · 8/21 5.90 / 76㎡ 6.65 | 59 ≤6.2 / 76 ≤6.8 (종전 6.6 단일 기준 세분화) |
| 용호마을e편한 84 | 5.90 → 8/6 6.30 · 8/10 6.05 | 매물 6.0 호가 = 갭 0~-4%로 개선 |
| 수원역해모로 84 | 6.40 → 8/17 6.45 | 후순위 낙수 미세 시동 — 관찰 유지 |
흐름 확인 (판정 변경 없음)
- 우륵주공7: 급등 정지 → 조정 확인 — 8월 5.20~5.60 (7월 고점 대비 하락). 문서의 보류 판정 적중. 재진입 검토 조건(조정 확인) 발동 — 단 세종이 6.5로 뛴 지금은 우륵이 아니라 세종 협상이 우선
- 상계주공7 58㎡ 8/10 8.00 · 럭키 77㎡ 8/23 4.80(급매 4.8 매물과 일치) · 신미주 8/15 6.99 · 서동탄역파크자이 8/18 6.60 · 홍은극동 8/3 5.00 · 오류동부골든 8/11 5.75 · 관악휴먼시아 8/15 6.90 · 리버파크 8/16 5.60 — 전부 문서 기준과 일치
- 벽적골8단지(이주 8/28~): 8/25 4.30(1층)까지 거래 지속 — 분담금 디스카운트 가격대 유지
- 유원하나 59: 7월 5.15~5.77, 8월 거래 없음 — 기준 유지. 신규 편입 4곳 중 유일하게 아직 안 달린 곳 = 확장 스캔 내 상대 저평가 1순위
CSV 전수 스캔 발굴 — 신규 편입 3건 (미편입 고유동성·예산 내 단지 전수 검색)
| 단지 | CSV 실측 | 왜 편입 | 조건가 |
|---|---|---|---|
| 군포 금정 주공1↗ (1992) | 58.65㎡ 8/22 5.25(12층) · 8/26 4.20(2층) — 층별 스프레드 1억 (47건) | GTX-C 금정역(1·4호선 환승) 직접 수혜인데 세종(6.0~6.5)보다 1억 싸다 — 산본 급등의 미달 구간. ⑤의 대안 트랙 | 중층↑ ≤5.4 / 저층 ≤4.5억 (8/27 분리) |
| 금천 관악산벽산타운5↗ (2004) | 84㎡ 8월 5.75~5.80 (19건) · 59㎡ 4.78~4.90 | 서울 84를 5.8억에 + 유동성 실증 — "서울 전 구 실측 완료" 판정의 실제 구멍(금천 미실측). 오류 동부골든과 같은 방어형 스팟인데 더 신축·더 대단지. 신안산선 시흥사거리 재료 | 84 ≤6.0억 |
| 동탄1 능동 푸른마을 벨트 — 신일해피트리↗·모아미래도↗·두산위브↗ (2007~08) | 59㎡ 4.5~5.2 (신일 7/18 5.20 최신) · 위브 73㎡ 5.9 — ※ 거래 다수가 6/30 규제 직전 막차 | 자연앤데시앙(호가 6.0)과 같은 능동역 인동선 생활권을 1억 가까이 싸게. ②의 저가 대안 — 단 규제 후 거래 얇아져 협상력은 최상, 유동성은 검증 필요 | 59 ≤5.3억 |
스캔에서 확인만 하고 편입하지 않은 것: 매탄 임광(1990 · 84 5.00 — 그린빌·삼성1과 중복), 수원역센트럴어반시티(2015 · 84 5.90 — 해모로보다 싼 신축급, ⑩ 후순위 낙수로 기록), 호매실·동탄2 남부 신축벨트(생활권·장기 필터 탈락).
8/25 실시간 검증 — 변동 5건 + 경보 1건경제지표·시장 데이터 실측 대조 (뉴스·통계 원문 확인) ▾
총평: 지역·결선 매물 선정은 실측 데이터로 확인됨 — 결선 8개 유지. 아래 5건만 판이 바뀌었고, 그중 ①은 이번 주 행동에 직결.
정정·갱신 5건
| # | 항목 | 문서 기재 | 실측 (8/25) | 조치 |
|---|---|---|---|---|
| ① | 벽적골8단지 이주 | "이주 개시 일정 주시" | 8.28(금) 개시 확정 — D-3. ~12.27, 1,842가구. 영통 전월세 매물 1년새 -58.5%(965→400건), 전세 주간 +0.49%(경기 평균 3배) | 영통 최대 재료가 잔금 시기와 정확히 중첩. 매도인 강세 전환 전 파크포레원·주공9 협상은 9월 첫 주가 마지노선 |
| ② | 8/27 금통위 | "전망 반반" | 인상 우위로 기움 — 전문가 65% 인상, 증권가 7곳 중 5곳, 한투 "25bp 만장일치 인상 후 4분기 동결". 시장은 최종금리 3.25% 반영 | 시나리오 A(3.00%)를 기본값으로 — "9월 첫 주 결행 · 천천히 세게 깎기" 톤 준비 |
| ③ | GTX-C | "2028 개통" (확정 호재) | 8/13 실시계획 2차 변경에서 '2028년' 명시 삭제 → "착공 후 60개월". 4월 공사비 중재 타결로 본공사 임박, 현실적 개통 2031년 전후 | 도봉·노원 "확정 호재 4겹" → 3겹 + 시점 미정 1겹으로 강등. 지역 결론은 유지(공급절벽·갭 메우기·아레나 2027 상반기 준공은 유효) |
| ④ | 성북·중랑 "호가 이탈" | 이탈 = 보류 | 부동산원 8/17 주간 성북 0.45%·중랑 0.44% = 서울 최상위 (서대문 0.44, 강북 0.41) | 자체 규칙(이탈→가속 재분류) 적용 — 배짱 호가가 아니라 가속. 신내 성원 104동(-2%)의 가치 재평가, 단 추격 리스크 관리 |
| ⑤ | 산본 선도지구 | "입안제안서 제출 완료" | 9-2(한양백두)·11구역(자이백합) 특별정비구역 지정 완료 — 1기 신도시 최초. 2027년 철거·이주 동시 진행 방침 | 이주발 전세 수요 논리 강화 — 세종주공6(후속 트랙) 하방 논거 보강 |
[경보] 경보 — 산본·만안 규제 지정 패턴 진입
군포 주간 0.27→0.42% 가속(광명 0.47·의왕 0.39와 함께 풍선효과 보도 등장), 만안·군포 경매 낙찰가율 120%↑, 만안 "규제 뜨자 호가 5,000만 점프" 르포까지. 문서가 정의한 "지정 전 마지막 창" 패턴 그대로 — 8/25 현재 심의위 개최 보도는 아직 없으나, 세종주공6·만안 매물의 9월 시한부 원칙은 완화가 아니라 강화. 4분기 지정 가능성 열어둘 것.
실측으로 확인된 문서의 판단 (변경 없음)
- 순환 논리 적중: 강남 -0.05%·서초 -0.09% 하락 전환(8/17 주간) + 8/3 세제개편안(고가 보유세 강화)發 강남 급매 → 15억 이하 중저가로 수요 이동. KB 8월 서울 +1.14%(7월 1.05%), 중랑 2.25%·성북 2.08%·노원 1.95%
- 영통 = KB 8월 +2.85% 경기 1위 (수지 2.76·동탄 2.61·장안 2.54·병점 2.14) — 삼성 축 실증
- 삼성전자 2Q26 사상 최대 실적: DS 매출 127.5조·영업익 89.2조, HBM4 슈퍼사이클 하반기 지속 전망 — 남부축 수요 원천 최강
- 가계부채 2분기 첫 2,000조 돌파(+26조, 4년 9개월 만 최대 증가폭) — 금통위 인상 압력 실재
- 8·13 공급대책: 대출 총량 확대로 5대 은행 주담대 여력 +7.5조 전망 — 9월 초 창구는 여유, 단 연말 재조임 우려 여전 → 잔금 11~12월이면 사전 한도 확약 필수
- GTX-B 재정구간(용산~상봉) 공정률 5.7%·상봉역 조기 착공 — 중랑 재료 유효 / 동북선은 2027년으로 연기(공정률 50% 미만) — 하월곡 트리거는 2027
- 아크메르 동탄: 9월 견본주택 확정, 예상 분양가 84㎡ 11~13억 — 주변 시세 대비 높은 앵커. 동탄 워치 유지 타당, 단 조건가 도달 기대는 낮춤
- 놓친 지역 재점검: 풍선효과 수혜지 남양주·부천은 생활권 필터 탈락 — "신규 후보 없음" 결론 유지
행동 수정 요약
- ① 시나리오 A(인상)를 기본값으로 협상 톤 준비
- ② 영통 결선(파크포레원 147동·주공9) 협상 개시를 9월 첫 주로 앞당김 — 이주 개시(8/28) 후 매물 잠김 가속 전제
- ③ 산본·만안 9월 시한 엄수 — 규제 지정 시 동탄식 교착 가정
- ④ 도봉·노원 논거에서 GTX-C 의존도 하향 — 임장 시 "GTX 프리미엄" 호가 논리에 값 쳐주지 말 것
- ⑤ 대출: 8·13 이후 여력 확대 국면에 고정형(주기형) 한도 확약을 9월 초 선확보
참고: 지역별 정치 지형(의원 중량감·어젠다 정합)은 섹션에 별도 정리 — 가중치 최하위 타이브레이커.