APT ACQUISITION — WATCHPOINT

아파트 매수 작전 문서

기준일 2026.08.27 · 실거래 20,354건(직거래 제외 19,576) × 호가 8/24 × 헤도닉 지수 v2 · 단지명을 누르면 네이버 부동산
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Ⅰ. 결론 — 지금 무엇을 살 것인가

🏁 최종 결선 대시보드2026.8.27 현행 · 호가 8/24 × 실거래 8/27 · 직거래 제외 ▾
TODAY'S CALL · 2026.08.27

결론: 1순위 = 상계주공1(≤6.7) · 2순위 = 파크포레원/주공9 · 3순위 = 방학청구·도봉한신. 8억 예산·9월 첫 주 결행 전제.

오늘 바뀐 것 — ① 중랑 "정체" 판정 철회(헤도닉 +6.9%, 어제 +0.5%는 층·직거래 미보정 탓) ② 서대문은 "판단 불가"(CI가 0 포함) ③ 결선 갭을 중위 기준으로 정정(청구 -16%→-8%, 세종 -12%→-5%) ④ 직거래 778건 전면 제외.

⚠️ 호가는 8/24 수집분(3일 경과) — 방학청구 101동 생존 확인이 오늘의 액션. 결선 8곳 중 7곳은 8/24 이후 신규 체결 없음(세종만 8/26 5.99).

실행 가능 매물 결선 (동·층·호가 확정, 세안고 제외)

#매물호가8월중위갭(중위)갭(최고)상태
1방학 청구↗ 101동 84 · 10/11층5.4억5.90-8%-16%임장 ⬜ — 호가 생존 확인 최우선(8/24 수집분). 디딤돌 병용 가능 구간
2도봉한신↗ 119동 84 · 13/17층6.6억6.600%-3%임장 ⬜ · 전세가율 72% = 방어형
3파크포레원↗ 147동 59 · 3/18층6.3억6.00+5%+5%임장 ✅ 잔금 일정 일치 · 이주 8/28 개시 — 협상 마지노선
4세종주공6↗ 641동 59 · 1/15층5.7억6.00-5%-12%9월 계약 전제 · 6.0~6.5 박스권 · 규제 시한 관리
5상계주공2↗ 223동 60.5B · 10/15층6.8억6.88*-1%+2%임장 ⬜ · *60㎡ 8월 거래 없어 7월 기준. 59.2/60.5 평형 구분 필수
6벽적골주공9↗ 905동 59 · 저층7.0억6.88+2%+2%임장 ✅ · 7월 고점 7.15 후 되돌림 = 협상 근거
7창동 대우↗ 102동 84 · 고층7.3억7.290%0%임장 ⬜ · ⚠️ 대우그린(8/22 8.60)과 혼입 주의
8아르테자이↗ 107동 59 · 3/23층7.5억7.62-2%-6%신축 옵션 · 대안 씨엘포레자이 60㎡ 6.90 병행 검토

갭(중위) = 호가 ÷ 8월 실거래 중위 — 판단 기준. 갭(최고) = 호가 ÷ 8월 최고 체결가 — 협상 화법용. 종전 문서는 최고가 기준만 표기해 할인폭이 과대평가됐다(8/27 정정). 전 계산 직거래 제외.

결정 트리

  • 예산 6억대 → 1·2·3·4번에서 선택
  • 예산 7억대 이상 → 5·6·7·8번에서 선택
  • 예산 7억 후반 (8/25 개방 · 현금 2.5억+ 전제) → ⑪ 확장 스캔에서 호가 수집 후 결선 합류: 상계주공7 · 보람 · 중계그린 · 벽산라이브파크(⑫) SK북한산시티·하월곡동신(8/26 캡 초과 제외) (💰 예산·조달 전략 참조)
  • 예산 하단 재건축 티켓(4억대) → 방학 신동아1 · 창동주공17 소형 (⑪ 신규 편입)
  • 재건축 계단 트랙 → ⑭ 노원: 2단지만 보던 구도를 14개 단지 단계×가격 비교로 확장. 8/27 갱신 — 저평가 단독 1순위 = 1단지(≤6.7), 11단지는 60.5㎡ 점프로 59.2㎡(≤7.0)만 잔존
  • 서울 이주 OK → 도봉·노원 우선 / 수원 생활권 유지 → 영통 우선

남은 액션 ① 도봉·노원 임장(청구 101·한신 119·107·대우 102·상계주공2↗ 223 — 물건 검수) ② 예산 확정 ③ 대출 한도 확인(8·13 이후 5대 은행 여력 +7.5조 국면 — 고정형 한도 확약을 9월 초 선확보) ④ 영통 협상 개시 9월 첫 주(벽적골8 이주 8/28 개시 — 🛰 검증 섹션 참조)

예측 채점 (8/24): 적중 10 · 오류 5 · 유보 2 — 지역 판단 적중, 개별 매물 특수성에서 오류. 규칙 6·7 신설(워치 운용 규칙 참조)

📌 문서 현황 (2026.8.27 기준)

구분내용
지역 커버리지①~⑭ (14개 지역) + 스팟(구로·금천·관악·은평·의정부) — 8/27 CSV 전수 대조로 커버리지 검증 완료
데이터실거래 20,354건(6~8월, ~8/26 신고) → 직거래 778건 제외 후 19,576건 사용 · 호가 8/24 수집 · 뉴스 검증 8/25~27
분석 방법헤도닉 지수 v2 — 층·면적·연식·단지×평형 통제 + 95% CI. 종전 매칭 지수는 참조용으로 병기
결선 매물8건 유지 · 갭을 중위 기준으로 재산정(협상용 최고가 기준 병기) · 마이너스 갭은 청구(-8%)·세종(-5%)·아르테자이(-2%)·상계2(-1%) 4건
지역 등급
(헤도닉)		견고 상위 ②동탄 +8.8 · ①영통 +6.5 · ⑨동대문 +5.0 · ⑥도봉 +4.9 · ⑦성북 +4.0 · ④만안 +3.4
민감(방식 간 편차 큼) ③병점 +8.0 · ⑧중랑 +6.9 · ⑭노원 +6.0 · ⑤산본 +5.9 · ⑩권선 +5.3 · ⑫강북 +5.2
보류(CI가 0 포함 — 판단 불가) ⑬서대문 +1.7 · 관악 +1.4 · 영등포 · 인천부평
미해결 한계① 8월 신고 미완성(계약 21~26일분 일 +30.6% 증가 중) ② 향·수리·대지지분 미통제 ③ 생존 편향(거래된 물건만 관측) — 🔬 방법론 노트 참조
다음 액션① 호가 재수집 — 방학청구 101동 생존 확인 최우선 ② ⑪·⑭ 호가 수집 → 조건가 판정 ③ 도봉·노원 임장 ④ 9월 첫 주 결행

서울 커버리지 완결 (8/25): 신규 4구 갭체크 — 강서(≤8억 유동성 단지 0개·마곡권 9억+ 시장), 영등포(8억 초과 90%), 종로(물건 45건뿐) 종결 / 관악만 스팟 1개 생존.

🔴 커버리지 정정 (8/27): "서울 전 구 실측 완료"는 과장이었다. CSV 전수 대조 결과 금천·구로·은평·쌍문(도봉 내)에 예산내 유동성 단지가 더 있었고, 총 6건 신규 편입 + 은평 판정 정정 — 🧩 누락 보완 섹션 참조. 교훈: "지역중위가 높다 = 예산 밖"은 잘못된 필터다. 지역 안에서도 저가 축은 따로 존재하므로 단지 단위 전수 대조가 맞다.

종결 기록: 병점(사용자 제외) · 동대문(주상복합+이탈) · 월계동신↗(관리처분·승계가 9~12억) · 신미주↗(선반영) · 이문휘경(예산 초과 — 8/25 재확인, 이문e편한 25평 10.6억) · 미아(8/25 부분 번복 — SK북한산시티 59는 ⑪ 확장 스캔 편입) ·상계주공6↗(급등) · 의정부/부평(거리)

판단 규칙 v2 (2026.8.24 채점 반영 — 적중 10 / 오류 5)

  • 지역·순환·유동성 판단은 신뢰 / 개별 매물은 3중 검증 필수: ①권리관계(정비 단계·승계 가능 여부) ②단지 시세감(브랜드·연식 보정) ③물건 사연(급매 사유) — 월계동신↗·길음 오류의 재발 방지
  • 호가 이탈 재분류 규칙: "호가 +5% 이탈 = 보류"는 1차 판정일 뿐. 다음 실거래가 호가 쪽으로 붙으면 *이탈이 아니라 가속* — 보류를 풀고 추격 리스크 관리로 전환 (상봉 8.10 체결·정릉풍림 7.50 체결의 교훈)
  • 반대 방향 검증도 유지: 보류가 맞았던 사례(우륵↗ 급등 정지)도 있으므로, 이탈 단지는 매 CSV마다 재채점
  • 급매(기준가 -10% 이상)는 기회이자 경보 — 사유 확인 전엔 '가장 좋은 딜'로 단정하지 않는다 (청구 5.4 확인 원칙)
시나리오별 최선 (2026.8.27 갱신) ▾
  • 상승 지속 + 금리 동결: ⑭ 노원 — 상계주공 1·11단지(단계 대비 저평가, 8/26 도출) 또는 2단지 / ⑥ 도봉 — 창동 대우↗(호재 3겹 + GTX-C 시점 미정 — 8/25 정정)
  • 8/25 기본 시나리오 = 인상(A): 영통이 상대 우위(사내대출 무풍 + 이주 재료 8/28 개시) — 파크포레원 협상을 9월 첫 주에 개시
  • 양극화·조정 대비: ① 영통(파크포레원↗·주공9) 또는 ⑥ 도봉한신↗(전세가율 72% 실측 — 방어형 서울로 승격)
  • 규제 확대 국면: ① 영통 (이미 적용, 무풍)
  • 9월 초 계약 가능: ④ 만안 (석수 축 — 시한부 유효). ③ 병점은 사용자 제외
  • 🆕 8/27 추가 — 조정·관망 시나리오: ⑧ 중랑 · ⑬ 서대문 (매칭 0~+0.5%로 이미 정체 = 추가 하락 여지가 작고, 조건가 이하 매물이 나올 확률은 오히려 높음). 급하지 않다면 이 두 곳이 "기다리는 자의 선택지"
  • 🆕 신축 선호 시: ④ 안양씨엘포레자이 60㎡ 6.90 (아르테자이 59㎡ 7.5보다 저렴 — 8/27 편입)
  • 🆕 재건축 티켓 최저가: ⑥ 쌍문 한양2 77㎡ 5.08 / 삼익세라믹 80㎡ 5.70 (1986~88 연한 도래 — 8/27 편입)

🎯 8억 예산 종합 우선순위 (8/27)

순위대상근거
1⑭ 상계주공 1단지 58~59㎡ (≤6.7)7단지와 동일 패스트트랙인데 평당 -16% · 단독 저평가 잔존 · 노원 매칭 +3.1%
2① 파크포레원 147동 (6.3) / 주공9 (7.0)영통 매칭 +4.3%·상승비율 80% · 전세가율 70% · 이주 8/28 개시 — 협상 마지노선
3⑥ 방학청구 101동 (5.4) / 도봉한신 119동 (6.6)도봉 매칭 +3.2% · 갭 -8~0% · 한신 전세가율 72%(방어형) · 디딤돌 병용 가능(청구)
4⑭ 상계주공2 223동 (6.8) · 11단지 59.2㎡신탁 트랙 · 11단지 비교가가 협상 카드
5⑤ 세종주공6 641동 (5.7)갭 -9~-12% · 박스권 확인 · 단 9월 규제 시한
6④ 아르테자이 (7.5) / 씨엘포레자이 60㎡ (6.9)만안 신축 — 8/27 대안 추가로 선택지 2개

금통위·주거정책심의위·주간 동향에 따라 갱신 필요.

💰 예산·조달 전략 (2026.8.25 신설)회사 2억(1%·DSR 미산입) 반영 — 서울 상단 7억 후반 개방 ▾

조달 스택

재원조건비고
회사 생애최초2억 · 연 1% · 대출·DSR 미산입월 이자 ~17만. 시중 4%대 2억 대비 월 50만+ 절감 + DSR 여유 보존. ⚠️ 등기 근저당 설정 여부 서면 확인 필수(기금대출 병용 조건)
은행 주담대서울(규제): LTV 40% · 한도 6억 / 비규제(산본·만안·병점·권선): LTV 70~80%10·15 대책 기준. 8·13 이후 5대 은행 여력 +7.5조 국면 — 9월 초 고정형(주기형) 한도 확약 선확보
디딤돌 생애최초 (국가)평가액 ≤5억(신혼·다자녀 6억) · 전용 ≤85㎡ · 한도 2.4억(신혼 3.2) · 금리 2.85~4.15%부부합산 소득 7천~8.5천만 · 순자산 ≤5.11억 · 1개월 내 전입+2년 실거주. 결선 중 방학청구 5.4가 유일한 사정권(신혼 기준 6억이면 세종주공6 5.7도)

서울 예산 상한 공식 (LTV 40% 바인딩)

매수가 상한 = (회사 2억 + 보유 현금) ÷ 0.6 — 현금 2억 → 6.7억 / 현금 2.5억 → 7.5억 / 현금 3억 → 8.3억 (취득세·부대비용 ~2천만 별도). 서울 7억 후반 진입 = 현금 2.5억+ 전제.

비규제(산본·만안·병점·권선)는 LTV가 아니라 DSR이 바인딩 — 회사 2억 미산입 효과가 가장 큼. 단 시한부 트랙이므로 상단을 올릴 이유는 없음.

운용 원칙

  • 예산 확장은 더 좋은 자산의 편입에 쓴다 — 급등 추격(우디안1 84 8.5·미미삼 9.1)의 정당화에 쓰지 않는다. "실거래 +3% 이내" 판정 규칙은 예산과 무관하게 유지
  • 5억 이하 급매(방학청구 5.4)는 디딤돌 2.4억@~3% + 회사 2억@1% 스택 성립 시 조달금리 최저 조합 — 이 매물의 상대가치 1단계 상향
  • 확인 3건: ① 신혼/다자녀 여부(디딤돌 상한 좌우) ② 회사 대출의 근저당 설정 여부 ③ 생애최초 취득세 감면(최대 200만)

Ⅱ. 시장 — 왜 그렇게 판단하는가

📊 시장 지수 v2 — 헤도닉직거래 제외 · 층/면적/연식/단지 통제 · 95% 신뢰구간 ▾

무엇이 바뀌었나: 종전 "매칭 지수"(단지·평형 중위 비교)는 ① 직거래 미필터 ② 층 미통제 ③ 얇은 셀에서 표본 소실이라는 한계가 있었다. 이번 v2는 셋을 모두 보정한다 — 직거래 778건(전체 3.8%, 중개거래 대비 중위 -9.5%) 제외 · 층·면적·연식 통제 · 단지×평형 고정효과 회귀 · 95% 신뢰구간 산출.

지역표본헤도닉 지수 (6·7월→8월)95% CI구 매칭강건성
② 동탄1,698건 / 175셀+8.8% +7.3 ~ +10.4+8.2%견고
③ 병점·반월873건 / 81셀+8.0% +6.8 ~ +9.3+4.5%민감
⑧ 중랑125건 / 18셀+6.9% +4.9 ~ +9.0+0.5%민감
① 영통920건 / 89셀+6.5% +5.2 ~ +7.8+4.3%견고
강서182건 / 27셀+6.4% +4.3 ~ +8.5+5.3%견고
⑭ 노원698건 / 84셀+6.0% +4.5 ~ +7.4+3.1%민감
⑤ 산본691건 / 68셀+5.9% +4.6 ~ +7.2+2.1%민감
구로201건 / 29셀+5.4% +3.1 ~ +7.7+2.5%민감
⑩ 권선1,040건 / 92셀+5.3% +4.4 ~ +6.2+2.8%민감
수원 장안409건 / 45셀+5.2% +3.2 ~ +7.2+2.3%민감
⑫ 강북115건 / 15셀+5.2% +2.6 ~ +7.8+1.5%민감
⑨ 동대문131건 / 20셀+5.0% +3.0 ~ +7.0+3.3%견고
⑥ 도봉237건 / 26셀+4.9% +3.1 ~ +6.8+3.2%견고
은평199건 / 30셀+4.0% +2.1 ~ +5.9+1.9%견고
⑦ 성북286건 / 40셀+4.0% +2.1 ~ +5.8+2.5%견고
④ 만안369건 / 46셀+3.4% +1.8 ~ +5.1+2.0%견고
금천120건 / 15셀+3.0% +0.4 ~ +5.5+1.9%견고
의정부753건 / 92셀+2.2% +1.3 ~ +3.2+1.3%견고
⑬ 서대문186건 / 24셀+1.7% -1.0 ~ +4.5+0.0%보류
관악149건 / 21셀+1.4% -2.6 ~ +5.5+0.0%보류
영등포132건 / 23셀+1.3% -1.3 ~ +4.0+2.2%보류
인천 부평494건 / 56셀+0.7% -0.3 ~ +1.7+0.8%보류

🔴 어제 판정 중 뒤집힌 것 — 정직하게

  • ⑧ 중랑 "정체" 판정을 철회한다. 어제는 매칭 +0.5%를 근거로 "실거래는 정체, 기다려도 되는 구간"이라 했으나, 층·직거래를 보정하면 +6.9%(CI +4.9~+9.0)가 나온다. 다만 두 방식의 차이가 6.4%p로 스펙 민감이므로 — 셀 중위로는 +2.4%(37셀·상승비율 62%) — 정확한 답은 "+2~7% 사이, 정체는 아니다". "기다려도 된다"는 표현은 과했다.
  • ⑫ 강북도 같은 방향: +1.5% → +5.2%(CI +2.6~+7.8). 표본 115건·15셀로 얇아 민감 등급이나, "모멘텀 없음"은 철회.
  • ⑬ 서대문은 유일하게 "보류": +1.7%지만 CI가 -1.0~+4.5로 0을 포함 → 통계적으로 상승했다고 말할 수 없다. 어제 "예산내 -4.3% 하락"이라 단정한 것도 근거가 약했다. 맞는 표현은 "판단 불가". 관악·영등포·인천 부평도 동일.

✅ 강건하게 확인된 것

  • ② 동탄 +8.8%(CI +7.3~+10.4) — 세 방식이 모두 8%대. 후보 중 유일하게 논란 없는 최고 상승. "교착"은 확실히 오판이었다
  • ① 영통 +6.5%(CI +5.2~+7.8) — 표본 920건·89셀로 두껍고 스프레드 2.1%p. 본진 판정 확정
  • ⑥ 도봉 +4.9%(CI +3.1~+6.8) · ⑨ 동대문 +5.0% · ⑦ 성북 +4.0% · ④ 만안 +3.4% — 모두 견고
  • ⑭ 노원 +6.0%(CI +4.5~+7.4) — 민감 등급(매칭 +3.1%와 2.9%p 차)이나 CI 하단이 +4.5로 상승 자체는 확실

방법론 노트 — 남은 한계

  • 신고 지연 보정 미적용: 8월분은 계약 21~26일 물건이 하루 +30.6%씩 늘고 있다(1~5일은 +2.6%). 8월 지수는 상순 편향이며 다음 스냅샷에서 재추정한다
  • 향·수리·조망·대지지분은 여전히 미통제 — CSV에 없다. 개별 물건은 임장으로만 확정
  • 생존 편향: 거래된 물건만 관측된다. 거래량이 급감한 동탄의 +8.8%는 "오른 물건만 팔렸다"와 구분 불가 — 원리적 한계
  • 강건성 등급: 견고=CI 하단>0 & 두 방식 차 ≤2.5%p / 민감=CI 하단>0이나 방식 간 차 큼 / 보류=CI가 0 포함
전 지역 공통매주 챙길 것 ▾
신호어디서왜
기준금리 (한은 금통위)8/27(목) 금통위 — D-27월 2.50→2.75% 인상(3년6개월 만). 가계부채 첫 2,000조 돌파. 8/25 검증: 인상 우위 — 전문가 65%·증권가 5/7·한투 만장일치 인상 예상 — 결과가 9월 협상 심리를 좌우
규제지역 추가 지정국토부 주거정책심의위 소식③④⑤는 지정되는 날 판이 바뀜. "심의위 개최" 보도 자체가 경보
주간 아파트 동향부동산원(목) · KB(금)후보 구의 주간 상승률 추이 = 순환이 어디까지 왔는지
대출 총량·은행 한도금융위 발표, 은행권 보도8·13으로 총량 2배 상향됐지만 생애최초 별도 배정은 없음 — 연말로 갈수록 창구 조임 가능
세제개편 국회 통과정기국회(9월~)8월 정부안(장기거주특별공제 전환 등)이 원안 통과되는지 — 실거주자 유리 방향 유지 여부
삼성 반도체 업황실적 발표, 투자 공시남부축(①②③)의 수요 원천. 감산·투자축소 뉴스는 남부 공통 악재

최신 통계 실측 (2026.8.25 검증)

  • 부동산원 8/17 주간: 서울 0.22%(전주 0.21) — 강남 -0.05%·서초 -0.09% 하락, 강북 0.41·노원 0.34·도봉 0.31·성북 0.45·중랑 0.44 / 경기 0.15% — 광명 0.47·군포 0.42·의왕 0.39 가속
  • KB 8월 월간: 서울 +1.14%(7월 1.05) — 중랑 2.25·성북 2.08·노원 1.95 / 경기 남부: 영통 2.85(경기 1위)·수지 2.76·동탄 2.61·장안 2.54·병점 2.14
  • 서울 전세 KB 8월 +1.10%(7월 1.34에서 둔화) — 급등세 유지, 상승폭만 축소

외부 시각 재점검 (2026.8.24 · 뉴스·전문가 종합)

  • 하반기 컨센서스: 전문가 10명 중 9명 서울·수도권 상승 전망, 전세는 서울 주간 0.35% 급등(13년 만 최대)으로

가파른 상승이 지배적 — 전세가율 높은 후보(도봉한신↗·영통)의 하방 논거가 외부 시각으로도 보강됨

  • 반도체 매수세의 두 번째 축 확인: 삼성·하이닉스 성과급 자금이 동탄(연초 이후 +11% 전국 1위)뿐 아니라

이천·청주·용인 통근권인 서울 강동·송파로도 유입 — 예산 밖 + 생활권 밖이라 후보 추가는 없음, 시선만 기록

  • 놓친 지역 점검 결론: 예산·생활권·일정 3중 필터를 통과하는 신규 지역 없음 — 후보 지도 확정 유지
🗓 8·27 금통위 시나리오 (D-2) ▾

전망 반반 → 8/25 갱신: 인상 우위. 전문가 65% 인상(서울경제 서베이) · 증권가 7곳 중 5곳 인상 · 한투 "25bp 만장일치 인상 후 4분기 동결". 시나리오 A(3.00%)가 기본값, B(매파적 동결)는 서프라이즈 쪽.

공통 합의는 하나 — 동결이어도 인상 사이클은 계속, 최종금리 3.25~3.50% (시장은 6개월 내 3.25% 반영, 4분기~내년 1분기).

실증 전제: 7월 인상에도 8월 서울 +1.14% — 25bp 한 번은 공급절벽+전세 상승을 못 꺾는다.

A. 인상 (→3.00%)B. 매파적 동결 (2.75%)
시장 반응1~2주 관망 증가, 재건축 기대주·상단 물건 먼저 냉각"10월 인상 전 마지막 창" 심리 → 9월 초 매수 러시 (사내대출 접수와 중첩)
협상매도인 흔들림 = 협상 유리. 동탄·산본 급매 출현 확률↑매도인 강세 지속 — 갭 마이너스 매물 소멸 리스크 최고조
유리해지는 축영통 (사내대출 1~1.5% = 기준금리 무풍 수요)도봉·노원 (모멘텀 지속)
재무 영향변동금리 대출 3억당 월 +6만 수준. 스트레스 DSR 한도 소폭 축소현상 유지
행동9월 첫 주 결행 — 천천히 세게 깎기9월 첫 주 결행 — 빨리 적당히 깎기

결과보다 봐야 할 셋: ① 소수의견 분포(10월 예고편) ② 수정 성장률(3.2% 상향 = 사이클 길다) ③ 총재의 최종금리 언급.

어느 시나리오든 대출은 고정형(주기형) 필수, 상단 풀베팅 금지, 9월 첫 주 결행 — 전략 불변, 협상 톤만 조정.

🗺 후보 지도 (수도권 배치)번호 = 섹션 번호 · 실좌표 기반 도식 (축척 유지) ▾
서울 경기 남부 한강 GTX-C GTX-B 동북선 시청 강남 의정부 탑석 (워치) 구로 오류 (워치) 관악 (스팟) 6도봉 14노원(상계) 4만안 석수 5군포 산본 1수원 영통 12강북 미아 7성북 8중랑 13서대문 홍제 10수원 권선 2화성 동탄 9동대문 (종결) 3병점 (제외)
  • ● 적색 = 결선 매물 보유: ① 영통(파크포레원·주공9) · ④ 만안(아르테자이) · ⑤ 산본(세종주공6) · ⑥ 도봉(청구·한신·창동대우) · ⑭ 노원(상계주공2 + 1·11 신규)
  • ● 남색 = 후보·워치·확장: ② 동탄(급매 대기) · ⑦ 성북 · ⑧ 중랑 · ⑩ 권선(예비대) · ⑫ 강북·⑬ 서대문(8/25 신설)
  • ● 회색 = 제외·기록: ③ 병점(최후 대안) · ⑨ 동대문(종결) / ■ 골드 = 워치 스팟(의정부·구로·관악)
  • 점선 = GTX-C(개통 시점 미정·2031±) · GTX-B(재정구간 공정 5.7%) · 동북선(2027) — 참고용 선형

읽는 법: 결선(적색)이 창동축(⑥)과 반도체축(①) 두 극에 몰려 있고, 남색 후보들이 그 사이 순환 경로(강북→성북→동대문→중랑)와 남부 낙수 경로(영통→권선→병점)에 배치된 구조. 규제 지정 리스크(④⑤)는 서울 경계 바로 아래 남서축에 몰려 있음.

민감도 요약표어떤 뉴스가 어디를 때리는가 · 8/27 매칭지수 반영 ▾
뉴스 유형크게 움직이는 지역방향
기준금리 인상⑥ 도봉·노원, ⑨ 청량리, ⑤ 산본▼ (기대감 장세)
규제지역 추가 지정③ 병점, ④ 만안, ⑤ 산본▼ 즉시 (지정 전 계약은 소급 없음)
규제 완화·해제 시그널② 동탄▲ 해빙
GTX-C 공정 뉴스⑥ 도봉·노원공정↑ ▲ / 지연 ▼
GTX-B 공정 뉴스⑧ 중랑, ⑨ 청량리동일
동북선 개통 뉴스⑦ 성북 (하월곡)▲
인동선 공정 뉴스② 동탄, ③ 병점▲
1기 신도시 특별법 발표⑤ 산본 (영통 ①도 간접)지정 ▲ / 탈락 ▼
삼성 반도체 실적·투자① 영통, ② 동탄, ③ 병점동행
정비 이주 개시 (8단지·상계)① 영통, ⑥ 노원▲ (전세 자극)
신축 입주장 (더샵·아크메르)⑧ 중랑, ② 동탄단기 ▼ = 매수 기회

📊 8/27 매칭지수 기준 — 지역 온도계

구간지역운용 원칙
🔥 과열 (+8%)② 동탄저유동·고상승 — 조건가 도달 확률 낮음. 결선 경쟁에서 제외, 옵션으로만
🟢 1군 (+3~4%)① 영통 · ⑥ 도봉 · ⑭ 노원 · (③ 병점 제외지역)본진. 실질 상승 최상위 — 9월 첫 주 결행 대상
🟡 2군 (+2~3%)⑩ 권선 · ⑦ 성북 · 구로 · ⑤ 산본 · ④ 만안 · 금천완만 상승 — 조건가 유지, 급할 것 없음. ④⑤는 규제 시한만 별도 관리
⚪ 대기군 (0~+1.5%)⑧ 중랑 · ⑬ 서대문 · ⑫ 강북 · 관악실거래 정체 — 기다려도 된다. 조건가 하향 여지, 주간지수에 속지 말 것

매칭지수 = 동일단지·동일평형 6·7월 ↔ 8월 중위 비교. 지역중위(거래구성 착시)보다 신뢰도 높음. 🔬 전 지역 전수 재검토 참조.

Ⅲ. 지역 — ①~⑭

① 수원 영통직주 + 정비 사이클 ▾

정체성: 삼성 디지털시티 앞마당. 원조 규제지역이라 시장이 규제에 적응 완료(월 거래 500건대 유지). 전세가율 ~70%로 후보 중 하방 최강. 8/25 검증: KB 8월 +2.85% — 경기 1위 (삼성 2Q 사상 최대 실적과 동행). 8/27 재확인: CSV 지역중위는 -12.7%로 보이나 동일단지 매칭 +4.3%·상승비율 80% — 지역중위는 8월 신고 미완성·거래구성 착시였고 실제로는 견조한 상승(늘푸른벽산 60㎡ +24%·황골마을신명 60㎡ +23%). 1순위급 판정 유지.

가격 엔진: 삼성 고용·투자 → 임차수요 → 전세가 → 매매 하방. 그 위에 정비(리모델링·특별법) 기대.

주시할 뉴스

  • 벽적골8단지↗(두산·한신·우성) 이주 개시 확정 — 2026.8.28~12.27, 1,842가구 (8/25 검증). 영통 전월세 매물 이미 1년새 -58.5%(965→400건)·전세 주간 +0.49%. 전세수요가 벽적골롯데↗·주공9로 쏟아져 매매 하방이 올라감 — 재료가 잔금 시기와 정확히 중첩. 매도인 강세 전환 전 협상 마지노선 = 9월 첫 주
  • 수원시 노후계획도시(영통지구) 기본계획·특별정비구역 발표 — 리모델링이냐 특별법 재건축이냐의 갈림. 재건축 쪽으로 열리면 주공 라인(주공9·황골주공) 재평가
  • 벽적골 각 단지 조합설립·추진위 소식
  • 삼성전자 수원사업장 조직·인력 뉴스

악재 신호: 8단지 분담금 갈등·사업 지연(정비 기대 전반 냉각) / 금리 추가 인상(구축 수요 위축)

민감도: 삼성 > 정비 일정 > 금리. 규제 뉴스에는 둔감(이미 다 적용됨).

매수 후보 단지 (실거래 실측 · 8/21 신고분까지)

~7억

  • 벽적골롯데↗ 59 · 6.55 횡보 (11건 · 2002) — 님 픽. 대장 주공9와 갭 0.33억, 용적률 193% 리모델링 여지, 망포역 도보 7분
  • 벽적골주공9↗ 59 · 6.55→6.88↑ (22건 · 1999) — 벽적골 대장, 재건축형 신고가 행진
  • 황골마을주공1 59 · 5.6→6.0↑ (43건 · 1997) — 영통 거래량 1위, 주공9 확산의 다음 순번
  • 동수원자이1차↗ 84 · 6.30 (22건 · 2001) — 망포역 생활권에서 84를 6억대에
  • 매탄 주공그린빌2·3 84 · 5.3~5.4 (2002) — 삼성 디지털시티 최인접 + 재건축 씨앗, 6억대 예산 여유
  • 늘푸른벽산↗ 84 · 5.5→6.67 급등 중 (2000) — 급등 원인 미확인, 임장 때 중개소 질문 대상

7~8억

🎯 실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 수집 · 실입주 가능 물건만 · 세안고 제외)

순위매물호가갭비고
★1파크포레원↗ 147동 3/18층 남서6.3억+5%"10월말~12월초 협의" — 잔금 일정 정확히 일치. 6.1 시작 → 6.2 타결 목표
2파크포레원↗ 152동 2/20층 남서6.0억0%실거래가 그대로. 2층이지만 정비 관점에선 층 감점 작음
3파크포레원↗ 138동 16/18층 남향6.2억+3%중층·남향. 152동과 층-가격 트레이드오프
4벽적골주공9↗ 905동 저/18층 남동7.0억+2%"입주 협의, 앞 시야 트임". 대장 신고가(6.88) 추격 없이. 7억대 예산 전용
5벽적골주공9↗ 910동 중/20층 남향7.0억+2%"입주 협의". 905동과 동급
6주공그린빌3↗ 308동 13/19층 남향6.0억+9%호가 하락 이력 = 급한 매도인. 5.6 시작 강협상. 삼성 최인접 84
7주공그린빌3↗ 304동 1/18층5.2억-3%실거래 밑 호가. 1층 감수 시 최저가 84
8동수원자이1차↗ 103동 5/23층 남향6.8억+4%"27년 1월말 잔금" 명시 — 일정 맞는 유일한 84 역세권
  • 벽적골롯데↗: 매수 가능 매물 0개 (전부 세안고, 토허 실거주 요건 충돌) → 매물 알림 대기. 6억대 실입주 매물 등장 시 즉시 재검토
  • 삼성·태영↗, 신나무실동보↗·신명: 호가가 실거래 +13~22% 이탈 — 리모델링 기대 선반영, 전 매물 보류

🔔 급매 감시 목록 — 지금은 매물이 없거나 호가 이탈 상태. 아래 조건가 이하 매물 등장 시 즉시 검토 (조건가 = 최신 실거래 +3%)

단지감시 대상조건가현재 상태
벽적골롯데↗59㎡ 실입주≤ 6.7억매물 전부 세안고 (7.3~7.5)
벽적골롯데↗49㎡ 실입주≤ 6.0억🔔 8/15 실거래 6.00 — 조건 도달 (8/26 CSV). 실입주 매물 등장 시 즉시 검토
매탄 주공그린빌284㎡≤ 5.5억매물 0개
동수원자이1차↗84㎡ 실입주≤ 6.6억6.8 1개뿐
매탄위브하늘채↗59㎡ 실입주≤ 6.9억실입주 7.6뿐, 세안고 6.6
삼성·태영↗84㎡≤ 7.8억호가 8.2~9.0 이탈
신나무실동보↗·신명84㎡≤ 7.9억호가 8.4~9.5 이탈 (저층 7.8 경계)
② 화성 동탄구완성된 교통, 얼어붙은 시장 ▾

정체성: GTX-A 개통 완료 + 인동선 착공. 6/30 규제로 거래 92% 증발(월 1,915→54건). ⚠️ 8/27 정정 — "협상력 최대"는 틀렸다. 동일단지 매칭 결과 +8.2%·상승비율 89%로 전 지역 1위(예산내 +7.6%). 거래는 적지만 거래되는 물건은 거의 다 오른다 = 저유동·고상승 시장. 실증: 다은마을센트럴파크뷰 81㎡ 5.95→7.20(+21%) · 더레이크시티부영6 60㎡ 5.80→6.95(+20%) · 힐스테이트동탄역 55㎡ +15%.

가격 엔진: 규제의 존속 여부가 사실상 전부. 그다음이 인동선 공정.

🔴 전략 수정 (8/27): 매도인이 급해서 낙폭이 큰 시장이 아니라, 안 팔아도 되는 매도인만 남아 호가가 굳은 시장에 가깝다. 급매 대기 전략은 유지하되 — ① 워치 조건가를 8월 실거래 상승분만큼 올리지 않으면 영원히 안 잡힌다 ② 반대로 조건가를 올려 잡는 건 "추격"이므로, 동탄은 결선 경쟁이 아니라 확률 낮은 옵션으로 격하하는 게 정직하다.

주시할 뉴스

  • 토허구역 만료·연장 여부 — 현 지정은 2027.12.31까지. 해제·완화 시그널이 나오면 동결됐던 수요가 일시에 풀림 (반대로 연장이 기본 시나리오)
  • 월 거래량 회복 여부 — 100건대 재진입이 해빙 신호
  • 아크메르 동탄(메타폴리스 2단계, 1,800가구) 분양가 — 9월 견본주택 확정(8/25 검증). 예상 분양가 84㎡ 11~13억(하이엔드 15억 설도) — 주변 시세를 크게 웃도는 새 앵커. 기존 단지 재평가 재료이나 워치리스트 조건가 도달 기대는 낮춤
  • 인동선 공정률, 능동역 정거장 공사
  • 급매 출현 (동결 시장에서 매도인이 급하면 낙폭이 큼)

악재 신호: 규제 연장 확정 / 용인 반도체 신도시 공급 일정 구체화

민감도: 규제 > 공급 > 반도체. 금리에는 상대적으로 둔감(이미 수요가 동결).

매수 후보 단지 ⚠️ 거래절벽으로 대부분 6월 체결가 — 호가가 이 수준이면 협상 대상, 위면 관망

~7억

7~8억

🎯 실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 수집 — 동탄은 호가가 실거래 +13~30% 이탈한 교착 시장. 아래만 예외)

순위매물호가갭비고
★1자연앤데시앙↗ 861동 59㎡ 2/15층 남향6.0억+0~8%"바로 입주 가능" — 동탄 유일의 실거래 부합 + 일정 적합 매물. 5.8 시작 협상
2자연앤데시앙↗ 870동 59㎡ 3/15층 남서6.3억+8%필로티 3층, 확장·상태 좋음. 861동 협상 결렬 시 대안
  • 아너스빌 두 블럭 = 가격 대기 (탈락 아님): 능동역경남(구 1124) 76.5㎡ ≤6.5억 또는 84㎡ ≤7.0억 / 센트럴(구 1115) 84㎡ ≤7.5억 급매 등장 시 재검토. 네이버 매물 알림 설정
  • 이편한세상동탄↗: 매수 가능 매물 0개(세안고 탑층 1건뿐) / 포레너스·호반써밋: 호가 8억+ 예산 이탈
  • 명칭 변경 기록: 황골주공1→영통포레파크원, 아너스빌 1124→능동역경남아너스빌↗, 1115→능동역센트럴경남아너스빌↗

🔔 급매 감시 목록 — 동탄은 교착 시장이라 급매가 뜨면 낙폭이 큼. 조건가 이하 등장 시 즉시 검토

단지감시 대상조건가현재 상태
능동역경남아너스빌↗ (구1124)76.5㎡ / 84㎡≤ 6.5 / ≤ 7.0억호가 7.0~8.0 이탈
능동역센트럴경남아너스빌↗ (구1115)84㎡≤ 7.5억호가 8.3
이편한세상동탄↗84㎡≤ 7.1억매수 가능 매물 0개 (33건 거래 단지 — 매물 회전 빠름)
호반베르디움센트럴포레↗84㎡≤ 6.6억매물 미확인
자연앤데시앙↗84㎡≤ 6.6억호가 7.2~7.5 이탈 (59만 유효)
동탄역포레너스↗84㎡≤ 7.6억호가 8.0~12.0 폭주 — 급매 기준 엄격 유지
③ 화성 병점구 (반월·서동탄·병점)규제 경계 밖 ▾

정체성: 동탄 생활권인데 비규제. 실거주 의무 없음. 나노시티·능동 인동선 인접. 상승 초입(나노시티역 라인 7.15→8.0).

가격 엔진: 비규제 지위 그 자체. 이게 사라지면 프리미엄도 사라짐.

주시할 뉴스

  • 국토부 규제지역 추가 지정 — 이 지역 제1 변수. "주거정책심의위 개최 예정" 기사가 뜨면 그 주가 마지막 창. 지정 전 계약분은 소급 안 됨
  • 병점구·화성 서부 주간 상승률 — 급등 통계가 잡히는 순간 지정 확률 급상승 (동탄·구리·기흥이 정확히 그 경로로 지정됨)
  • 인동선 공정, 병점역 복합개발
  • 진안 공공주택지구(대규모 택지) 보상·착공 일정 — 장기 공급 부담이자 단기 개발 호재의 양면

악재 신호: 규제 지정(그날로 논리 소멸) / 진안지구 입주 가시화(2030년대)

민감도: 규제 지정 뉴스에 극도로 민감. 후보 중 가장 "타이밍 게임"인 지역.

8/25 검증: KB 8월 병점 +2.14% — 비규제 풍선효과로 남양주·병점·부천 신고가 속출 보도 확인. 급등 통계가 이미 잡히기 시작 = 지정 확률 상승 경로 진행 중.

8/27 재검토: 지역중위 -17.3%는 착시 — 동일단지 매칭 +4.5%·상승비율 77%로 상승 지속. SK뷰파크 60㎡ 8/21 7.15 확인. 사용자 제외 판정은 유지하되, 최후 대안 논리(파크자이 84 ≤6.6)는 여전히 유효하며 조건가 도달 가능성은 낮아지는 방향.

매수 후보 단지 ⚠️ 전 구간 상승 가속 중 — 지정 리스크와 동전의 양면

~7억

7~8억

  • 반월 SK뷰파크↗ 84 · 7.12→8월 7.82↑ (32건 · 2015) — 나노시티 라인 유동성 1위
  • e편한세상반월나노시티역 84 · 7.52→8.10↑ (18건 · 2017) — 인동선 마케팅 본진
  • 병점역아이파크캐슬↗ 84 · 7.81→8월 8.80↑↑ (54건 · 2021) — 이탈 진행, 추격 주의

판정 — 사용자 제외 확정 (2026.8.24)

호가 확인 결과 시장 자체는 살아 있음: 서동탄역파크자이↗ 84 탑층 6.5억(실거래 6.60 대비 -2%),

76.97㎡ 6.3~6.8억 등 실거래 부근 매물 다수. 다만 비규제 틈새 프리미엄 + 진안신도시 공급 배후 +

구도심 정체성 — 임장 후 본인 판단으로 제외. 기록 보존 이유: 규제 확대 국면에서 남부 후보가

전멸할 경우의 최후 대안 (그때 기준: 파크자이 84 ≤6.6억).

④ 안양 만안 (석수)월판선 시한부 ▾

정체성: 1호선 + 월판선 환승(석수) + 신안산선 인접. 준신축 84를 7억대에. 규제 지정 후보로 공식 거론된 시한부 후보.

가격 엔진: 월판선 개통 기대 + 비규제 막차 수요.

추가 재료 (2026.8 확인): 평촌 선도지구(귀인·민백) 2027년 이주 개시 시 안양권 전세 수요 파급 — 만안 구축의 전세가율을 밀어올리는 간접 수혜. 단 월판선 개통은 2029년 전망으로 재조정(신안산선 사고 여파 동반 지연).

주시할 뉴스

  • 규제지역 심의위 소식 (③과 동일 — 만안은 후보 1순위로 거론된 이력)
  • 월판선(월곶~판교) 공정·개통 시점 보도 — 개통이 다가올수록 재평가
  • 신안산선 개통 일정(사고 여파 후 재개 상황)
  • 안양 주간 상승률

악재 신호: 규제 지정 / 월판선 지연

민감도: 규제 > 교통 공정. 9월 중순까지 계약 못 하면 후보에서 내리는 게 원칙.

8/25 검증 — 🚨 지정 압력 상승: 만안·군포 경매 낙찰가율 120%↑, "규제 뜨자 만안 호가 5,000만 점프" 르포 보도. 심의위 개최 보도는 아직 없으나 지정 전 마지막 창 패턴 진행 중 — 9월 시한부 원칙 강화(완화 아님).

8/27 재검토: 지역중위 -13.8%는 착시 — 동일단지 매칭 +2.0%·상승비율 66%로 완만 상승. 석수경남아너스빌 79㎡ 6.60→7.30(+11%)은 결선 후보(호가 7.2)의 갭을 -1%에서 더 유리하게 만듦. 단 석수엘지빌리지 80㎡ -28%·럭키 77㎡ -12% 등 개별 편차가 커서 단지·평형 단위 확인 필수.

매수 후보 단지

~7억

7~8억

🎯 실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 · 세안고 제외)

순위매물호가갭비고
★1아르테자이↗ 107동 59㎡ 3/23층7.5억0%"입주가능" — 신축 59를 실거래가 그대로. 만안 신축 진입로
2석수경남아너스빌↗ 105동 79㎡ 16/20층7.2억-1%8월 실거래(7.3) 아래 호가. 입주 여부 확인 필수
3석수아이파크↗ 106동 84㎡ 저/21층7.0억+5%"올확장 뻥뷰 상태최상" 입주물
4석수e편한세상↗ 120동 60㎡ 저/25층6.5억참고"입주 가능, 일부수리" — 84 호가(7.3~8.2)는 +4~17% 이탈
5럭키 5동↗ 76㎡ 1/15층4.8억급매 명시"남향·급매·공실 빠른입주" — 재건축 대지지분 티켓, 1층 무관
6경남아너스빌 106동 79㎡ 1/20층6.2~6.5변동하락호가 내린 이력 — 협상 여지
⑤ 군포 산본특별법 베팅, 지금은 과열 ▾

정체성: 1기 신도시 특별법 재건축 기대. 우륵↗ 두 달 +18% 급등 중 — 현재 추격 구간이라 진입 보류 판정.

가격 엔진: 노후계획도시 특별법의 일정. 급등분은 전부 이 기대.

선도지구 최신 (2026.8.25 검증 갱신): 산본 선도 2개 구역 = 자이백합(11구역)·한양백두(9-2구역) — 특별정비구역 지정 완료, 1기 신도시 최초. 용적률 360%, LH 공공시행. 2027년 철거·이주 동시 진행 방침 — 이주발 전세 수요 논리가 한 단계 더 확실해짐.

⚠️ 세종·우륵↗은 선도지구가 아님 — 연간 상한(산본 3,400가구/년)의 후속 배치 트랙이라 시계가 더 김.

반대로 실거주 매수자에겐 이게 맞는 트랙: 선도 단지(백두·백합)는 2027년 이주 시작이라 실거주 2년과 충돌.

신규 재료: 2027년 선도 이주(산본 4,600세대)가 시작되면 인근 전세 수요 폭발 — 산본 구축 + 안양·군포 전월세가

자극받는 구조. 산본·평촌 인접 LH 부지 2,200호 이주 주택은 공급되나 수요 대비 부족 전망.

주시할 뉴스

  • 군포시 선도지구·특별정비구역 발표 — 지정 단지는 한 번 더 뛰고, 탈락 단지는 급등분 반납. 단지별 명운이 갈리는 이벤트
  • 이주 대책·순환 일정 (1기 신도시 공통 쟁점)
  • 우륵↗·세종 체결가 — 조정이 확인되면(호가 -5% 이상) 재진입 검토
  • 규제 지정 심의 (만안과 세트로 거론)

악재 신호: 특별법 일정 지연·이주대책 난항(급등 반납) / 규제 지정

민감도: 특별법 뉴스 > 규제. 금리 인상 시 기대감 장세라 낙폭도 큼.

8/25 검증 — 🚨 규제 지정 리스크 상향: 군포 주간 0.27→0.42% 가속(부동산원 8/17), 광명 0.47·의왕 0.39와 함께 풍선효과 보도 등장 + 낙찰가율 120%↑. 지정 시 동탄식 교착 가정 — 세종주공6 9월 계약 시한 엄수.

8/27 재검토 — "과열" 톤 완화: 동일단지 매칭 +2.1%·상승비율 71%로 급등이 아니라 완만 상승. 세종도 6.0~6.5 박스권(8/26 5.99). 따라서 "급등 추격 금지"는 완화하되, 규제 지정 시한부 원칙은 그대로 — 지금 위험한 건 가격이 아니라 날짜다. 금정동 축 강세(다산주공3 67㎡ +18%·율곡 59㎡ +12%)가 GTX-C 금정 재료를 뒷받침.

매수 후보 단지 ⚠️ 급등 진행 — 호가가 실거래 +5% 위면 전 단지 보류

~7억 (산본은 이 구간이 전부)

  • 세종 59 · 5.99 (34건 · 1994) — 산본 유동성 1위, 특별법 본진
  • 우륵↗ 59 · 4.65→5.50 (+18%) — 급등 최전선, 조정 확인 전 진입 금지
  • 가야주공↗ 59 · 5.10 (1993)
  • 🆕 금정 주공1↗ 59 · 5.00→8/22 5.25 (47건 · 1992) — 8/26 CSV 발굴. GTX-C 금정역 직접 수혜를 세종보다 1억 싸게. 특별법 기대는 약한 대신 급등 미달 구간 + 유동성 최상. 조건가 ≤5.4
  • 용호마을e편한↗세상 84 · 5.90 (2005) — 급등장 밖의 84 (당동)

7~8억

  • 없음 (한양수리↗ 59 · 7.28이 유일한 예외 — 수리산역 대장)

🎯 실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 · ⚠️ 급등 중 지역 — 9월 초 계약 가능할 때만)

순위매물호가갭비고
★1세종주공6↗ 641동 59㎡ 1/15층5.7억-5%"11월 입주 협의" — 잔금 일정 일치. 1층이나 초역세권·시야 트임
2우륵↗주공7↗ 707동 59㎡ 9/25층5.65~5.8+3~5%중개사 14곳 등록 = 진성 매물. "10월 입주" 건 포함
3세종주공6↗ 650동 59㎡ 20/20층6.2억+4%탑층 입주물, 샷시 포함 올수리
4용호마을e편한↗ 119동 84㎡ 4/15층6.0억+2%"입주일 협의" — 급등장 밖의 84
5세종 640동 59㎡ 중/15층6.3억변동하락입주물, 단 전체 수리 필요 (수리비 3~4천 감안)
⑥ 서울 도봉 (창동·방학축)창동 클러스터 — 상승 여력 1위 / 노원은 ⑭ ▾

정체성: GTX-C(2028 → 8/25 검증: 실시계획에서 시점 삭제, 현실 2031±)·서울아레나(2027 상반기 준공 유지)·복합환승센터(2029)·S-DBC + 도봉 입주 299세대 공급절벽 + 상계·창동 재건축 멸실 대기. 신고가 행진 중. 확정 호재 4겹 → 3겹 + 시점 미정 1겹으로 정정 — 지역 결론은 유지. 8/27 재확인: 동일단지 매칭 +3.2%·상승비율 73%(예산내 +3.3%)로 서울 내 최상위권 실질 상승 — 1순위 판단을 데이터가 뒷받침. 실증: 방학 신동아3 85㎡ +16%·창동 상아2차 59㎡ +11%.

가격 엔진: 호재의 공정 진행 + 서울 공급절벽 + 갭 메우기 유입.

📍 8/26 구조 정리: 이 섹션은 도봉구(창동·방학·쌍문·도봉동)를 다룬다. 같은 창동 클러스터 재료를 공유하는 노원구(상계·중계)는 ⑭로 분리 — 상계주공 14개 단지의 단계×가격 비교가 별도 분석을 요구하는 규모이기 때문. 두 섹션은 호재를 공유하되 물건은 분리해서 본다.

주시할 뉴스

  • GTX-C 공정률·차질 보도 — 이 지역 제1 리스크. 8/25 검증: 8/13 실시계획 2차 변경에서 '2028년' 개통 명시 삭제 → "착공 후 60개월"(현실적 개통 2031년 전후). 4월 공사비 중재 타결로 본공사는 임박 — 착공 확인 보도가 다음 트리거. 임장 시 "GTX 프리미엄" 호가 논리에 값 쳐주지 말 것
  • 서울아레나(2027 상반기 준공 목표 — 8/25 검증 유지) 카운트다운 — 개장 전후가 체감 재료의 정점
  • 상계·창동 각 단지 조합설립·시공사 선정·이주 개시 — 이주 시작 = 멸실 = 공급 마이너스 = 주변 전월세·매매 동반 자극
  • 창동 환승센터·S-DBC 착공 소식
  • 노원·도봉 주간 상승률 — 과열이 지속되면 토허 운영 강화 등 핀셋 규제 가능

악재 신호: GTX-C 지연 / 금리 추가 인상(재건축 기대주 = 금리 민감도 후보 중 최고) / 서울 전체 조정 시 후발 상승지라 되돌림도 빠름

민감도: GTX-C > 재건축 단계 > 금리. 전세가율이 낮아 조정장 방어력은 약함 — 상승론에 설 때의 선택지.

매수 후보 단지

~7억

  • 도봉 한신↗ 84 · 중위 6.20, 8월 6.60↑ (28건 · 1995) — 서울 84 유동성 최강, 창동 낙수 초입
  • 방학 청구↗ 84 · 5.24→5.90↑ (16건 · 1994) — 한신 다음 순번
  • 도봉 럭키↗·극동 84↗ · 4.9~5.7 — 최저가 84, 하방 방어형
  • 🆕 방학 신동아1↗ · 29평 ~4.5 (3,169세대 · 1986) — 8/25 편입. 정비구역 지정(2025.10)·안전진단 E·추진위 단계 = 지위 제한 없음. 상계주공2의 예산 하단 버전, 청구·한신 임장 동선 포함 (⑪ 참조)
  • 🆕 창동주공17↗ 소형 · 3.3~5.4 (1,980세대 · 1989) — 녹천역 초인접 재건축 티켓. 18·19단지는 8.9억~ 예산 밖 (⑪ 참조)

7~8억

  • 창동 대우↗ 84 · 7.20, 8/10 7.29 재확인 (13건 · 1995) — 협상으로 7억 초반이면 최선. ⚠️ 대우그린(8/10 8.60)과 혼입 주의
  • 창동 동아청솔↗ · 중위 8.70 (13건) / 태영데시앙 8.45 — 창동 상단, 캡 경계

➡️ 상계주공·상계현대3차·불암현대·보람·중계그린은 ⑭ 서울 노원으로 이관 (8/26 구조 정리)

🎯 실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 · 세안고 제외 — 서울에서 매물이 실거래에 붙어 있는 유일한 지역)

순위매물호가갭비고
★1방학 청구↗ 101동 84㎡ 10/11층 남향5.4억-8%"샷시·수리 매우 깨끗" — 8월 실거래(5.9) 아래. 전 지역 최대 할인 매물
★2도봉한신↗ 119동 84㎡ 13/17층 남향6.6억0%"내부수리, 도봉산역 도보5분, 정상입주" — 8월 실거래 그대로
3도봉한신↗ 107동 84㎡ 고/17층 남향6.3억-5%설명 없음 — 하자·사연 확인 필수, 정상이면 최우선
4도봉한신↗ 121동 84㎡ 1/17층6.0억-9%"입주일 맞춰드림" — 1층 감수 시 최저가
5창동 대우↗ 102동 84㎡ 고/19층 남향7.3억+1%"입주가능, 정남향, 쌍문역 10분" — 7억대 예산 대표 매물
6도봉한신↗ 112동 84㎡ 11/17층6.7억+2%"수리 깨끗, 입주협의"
7방학 청구↗ 105동 84㎡ 2/9층5.8억변동하락"전체 배관교체·올수리" — 저층이나 수리 완비
  • ⚠️ 창동대우↗ 105동 1층 7.0 매물은 "2027년 12월말 입주" — 토허 실거주 요건과 충돌, 제외
  • 💡 도봉한신↗ 전세 시세 4.7~5.0억 = 전세가율 약 72%. 매매 6.6 대비 하방이 두터움 — 서울 후보 중 '원금 보장' 기준을 실측으로 통과하는 단지로 승격

상계주공2↗단지 (매물 142개 · 재건축 초기 = 매수 가능 단계)

순위매물호가갭비고
★1223동 60.5B(25평) 10/15층 동향6.8억-4%중개사 10곳 등록 = 진성. 실거래(7.05) 아래
2220동 60.5B 9/15층 동향7.0억-1%"시세 대비 초급매, 특올수리, 정상입주"
3209동 58A(24평) 9/12층 남향7.0억-1%"최저가 급매, 정밀안전진단 통과" 명시
4221동 59.2C(23평) 1/15층6.9억-2%"초급매, 입주가능" — 저층
5220동 60.5B 2/15층 남향7.2억+2%"특올수리, 지분 많아요"
참고203동 32.4(13평) 2/15층3.9억최저 티켓재건축 지분 최저가 — 단 13평 실거주 2년의 삶 감수
  • 💡 주공2는 매물 설명상 정밀안전진단 통과·조합설립 전(신탁방식 검토) 단계 — 지위양도 제한이 아직 없어 지금 사도 조합원 자격 확보. 관리처분까지 간 월계동신↗과 결정적 차이
  • ⚠️ 세안고·"투자" 표기 매물 다수 — 반드시 "정상입주" 표기 물건만

❌ 월계동신↗ — 탈락 확정 (2026.8.24 호가 확인)

관리처분인가 완료, 26년 4분기 이주 예정. 매물은 전부 조합원지위 승계 가능 물건으로 호가 9~12억 (사실상 신축 분양권 가격). 기존 기준가 5.94억(7/31 실거래)은 승계 불가·특수 물건의 가격으로 판명 — 일반 매수자가 접근 불가능한 단지. 재건축 말기 단지는 실거래가로 판단 불가의 실증 사례.

⑦ 서울 성북 (길음·정릉·하월곡)갭 메우기 진행형 ▾

정체성: 서울 주간 상승률 1위권. 미아(8억대 진입)의 바로 아래 가격대 = 다음 순번. 동북선으로 왕십리 직결 예정.

가격 엔진: 강북 갭 메우기 순환 + 동북선.

주시할 뉴스

  • 동북선 공정·개통 시점 — 지연 이력이 있는 노선. 개통 확정 보도가 하월곡 아남↗의 방아쇠
  • 강북구·성북구 주간 상승률 비교 — 미아가 멈추고 성북이 오르면 순환 도착, 성북도 꺾이면 순환 종료 신호
  • 길음·장위 정비사업, 신월곡1구역 진행
  • 장위 입주 물량 일정 (단기 전세 압박 요인)

악재 신호: 동북선 추가 지연 / 서울 조정 시 후발 지역이라 먼저 꺾임

민감도: 동북선 > 순환 위치. 7억대 예산 전제.

8/25 검증: 주간 0.45% — 서울 최상위 (KB 8월 +2.08%). "호가 이탈" 판정은 자체 규칙대로 "가속"으로 재분류 — 갭 메우기 순환이 도착해 달리는 중. 8/27 보정: 매칭 +2.5%·상승비율 64%로 가속은 사실이나 중랑·서대문만큼 과장되진 않음. 예산내 매칭 표본이 15개로 얇아 신뢰구간 넓음 — 하월곡 아남 85㎡ 6.97→7.47(+7%)은 조건가 ≤7.5 턱걸이 재확인. 동북선은 2027년 개통으로 연기 확인(공정률 50% 미만) — 하월곡 트리거는 2027, 서두를 이유 없음.

매수 후보 단지 — 성북은 7~8억이 사실상 진입 최소선

~7억

7~8억

🎯 실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 — ⚠️ 성북은 호가 이탈 시작)

매물호가갭비고
정릉풍림 126동 59㎡ 저/15층 남향6.6억-1%유일하게 실거래 부근. 저층
정릉풍림 84㎡ (120·102·119동)7.5~8.0+6~13%84는 이탈 — 7.2 이하 급매만
푸른마을동아↗·정릉e편한7.4~10+6~14%전반 이탈
  • 판정: 성북 84는 호가가 실거래를 이탈하기 시작 — 갭 메우기 순환이 성북에 이미 도착했다는 방증. 59 저층 외 실행 매물 없음
⑧ 서울 중랑 (상봉·망우·면목)방어형 서울 ▾

정체성: 전세가율 66% — 서울 후보 중 유일하게 '원금 보장' 기준 통과. GTX-B(상봉)·면목선 예타 통과·동부간선 지하화·상봉터미널 49층 개발. 가격은 아직 7억 안팎.

가격 엔진: 전세가의 지지 + 교통 3종 기대.

주시할 뉴스

  • GTX-B 착공·공정 — 이 지역 제1 변수이자 제1 리스크. B노선은 자금조달 이슈 이력이 가장 많은 노선
  • 면목선 기본계획 고시 — 예타 통과 다음 단계. 고시되면 면목동 재평가
  • 상봉 더샵 퍼스트월드 입주 개시 — 입주장 1~2개월차 = 주변 구축(성원 등) 급매 출현 타이밍. 이 지역은 "언제 사느냐"가 "입주장 급매를 잡느냐"와 동의어
  • 상봉터미널 개발 인허가 진행

악재 신호: GTX-B 지연(가장 흔한 시나리오) / 입주장 전세 급락이 예상보다 깊을 때

민감도: GTX-B > 입주장 수급. 양극화·신중론 시나리오에서 서울 내 최선.

8/25 검증: 주간 0.44% — 서울 최상위권 (KB 8월 +2.25% 서울 1위). "상봉 축 이탈" 판정을 "가속"으로 재분류했었음.

🔴 8/27 재검토 — 가속 판정 하향: 동일단지 매칭 결과 +0.5%(예산내 0.0%)·상승비율 48%로 실거래는 정체. 주간지수 0.44%는 신축·고가(사가정센트럴 12억대)에 끌려간 것이고 예산대 구축은 안 움직였다. 절반이 하락(우남푸르미아 85㎡ -13%·백운 75㎡ -12%). → "추격 주의"가 아니라 "기다려도 되는 구간". 상봉 엘지쌍용 8.10은 여전히 캡 밖이나, 신내·면목 구축은 조건가를 서두를 이유가 없다. 상승 사례는 면목삼호101 60㎡ +11%·신내6대주 60㎡ +10%로 산발적. GTX-B는 재정구간(용산~상봉) 공정률 5.7%·상봉역 조기 착공 확인 — 정부 주도로 실제 진행 중(민자구간 리스크는 잔존).

매수 후보 단지

~7억

7~8억

🎯 실행 가능 매물 (2026.8.24 호가 — ⚠️ 상봉 축 이탈 심각)

매물호가갭비고
신내 성원↗ 104동 84㎡ 1/22층6.9억-2%"샷시포함 수리, 입주협의" — 1층. 나머지 성원 매물은 7.5~8.5 (+14~21%)
신내 중앙하이츠↗ 84㎡ 중/15층7.3억+2%매물 1개뿐 — 유동성 주의
면목한신↗ 8동 58㎡ 9/15층6.6억참고"입주협의". 84는 7.8 이탈
상봉 엘지쌍용 68㎡8.5~9.5+16~29%GTX-B 선반영 폭주 — 전 매물 보류, 워치 전환
⑨ 서울 동대문 청량리권 (답십리·전농)더블 GTX, 7억 후반 ▾

정체성: GTX-B와 C가 모두 서는 수도권 유일급 환승 거점 예정지. 청계벽산메가트리움↗ 84 = 8.10억. 예산 상단이라 사내대출 20년 분할(7억 후반) 확정 시에만 유효.

가격 엔진: GTX 두 노선 + 청량리역 일대 복합개발.

주시할 뉴스

  • GTX-B·C 공정 (두 노선 모두 — 동시 지연 시 타격도 두 배)
  • 청량리 역세권 복합개발 인허가
  • 이문휘경 입주 마무리 후 구축 갭 메우기 확산 여부 (전농·답십리로 번지는지)

악재 신호: GTX 지연 / 금리 인상(상단 예산이라 월부담 민감)

민감도: GTX > 금리. 예산 하단 구간이면 자동 탈락.

판정 변경 — 탈락 확정 (2026.8.24)

실측 결과 59㎡+ 거래의 63%가 10억 초과. 8억 이하 62건은 거의 전부 거래 1~3건짜리 나홀로·소단지로

환금성 기준(300세대·유동성) 미달. 시장의 몸통(이문·휘경·답십리 신축벨트)과 예산 내 물건이 분리된 구조라,

예산 안에서 사면 동네 상승의 수혜를 못 받음.

→ 청량리(GTX-B·C) 재료에 대한 노출은 중랑 상봉 엘지·쌍용↗(70㎡ 7.19억)으로 대체.

추가 확인 (8/24 호가): 청계벽산메가트리움↗은 주상복합으로 확인. 매물 2개뿐, 호가 59㎡ 8.5~9.0 /

84㎡ 9.7억 — 실거래(8.10) 대비 +5~20% 이탈. 주상복합(낮은 대지지분·관리비·환금성)에 이탈 호가까지 —

동대문·답십리 완전 종결, 재론 없음.

⑩ 수원 권선예비대 첫 실측 (2026.8.24) ▾

판정: 예비대 자격 있음. 단, 지역 전체가 아니라 두 지점만.

권선 ㎡당 중위가는 6→8월 707→706→696만원으로 아직 횡보 — 전세만 뛰고(KB 8월 전세 1.58%) 매매는 대기 상태.

8/27 재검토 — 낙수 진행 확인: 동일단지 매칭 +2.8%·상승비율 70%(예산내 표본 107개로 두꺼움). 횡보처럼 보였던 건 거래구성 착시이고 개별 단지는 이미 오르고 있다 — 권선대우 85㎡ +16%·엘지빌리지3 84㎡ +16%·삼익3 59㎡ +21%. 다만 아이파크시티7 60㎡는 8월 5.60~6.61로 층별 스프레드 1억이라 조건가(≤6.3)는 중층 기준으로 운용.

"영통 낙수의 다음 칸" 가설이 실측으로 확인됨. 낙수가 실제로 흐르기 시작한 지점 둘:

단지실측판독
매탄권선역리버파크↗ 59 (2001 · 19건)5.10→5.45→5.60 (+10%)영통 접경 — 낙수 1번 수혜지, 이미 시동
수원아이파크시티7↗단지 59 (2016 · 31건)5.89→6.10→6.13권선 대장, 완만 상승
곡반정 하늘채더퍼스트↗1·2 84 (2022)7.1→7.9~8.0 ↑신축은 먼저 감 — 예산 상단
수원역해모로↗ 84 (24건)6.40 횡보아직 안 옴 — 후순위 낙수
호매실↗ 일대 593.5~5.0, +5~7%신분당선 연장 재료, 장기

운용: 결선(영통·도봉노원) 협상이 전부 깨졌을 때만 가동. 1순위 매탄권선역리버파크↗ ≤5.6억 /

2순위 아이파크시티7 ≤6.1억. 규제 지정 후보 지역이므로 만안과 같은 9월 시한부 트랙.

수원 장안 — 확인 종료, 제외 확정. ㎡당 766→813→812(+6%/두 달), 청솔한라 +18%, 백설현대코오롱 +22% —

갭 메우기가 이미 도착해 가속까지 끝난 추격 구간. 참고 데이터 역할 완료.

⑪ 서울 7억 후반 확장 스캔 (2026.8.25)예산 상단 개방 — 실거래 실측 완료 · 호가 수집 대기 ▾

배경: 회사 2억(DSR 미산입) 반영으로 서울 상단 7.4~8.0억 구간 개방. 기존 문서에서 이 구간은 후보 기재만 되고 호가 수집이 안 된 공백 구간이었음. 아래 실거래·시세는 8/25 실측 — 다음 단계는 매물별 호가 수집(기록 양식으로).

🆕 신규 편입 단지 (실측 완료)

단지실측 (8/25)전세가율판독조건가
미아 SK북한산시티↗ 59시세 7.8 → 8/26 CSV: 59㎡ 8/5 8.30 체결 (84는 9.23)~55%❌ 캡 초과 이탈 (8/26 재채점) — 시세 정보가 실거래를 못 따라간 사례. 편입 하루 만에 제외, 미아 종결 판정 복원. 강북 노출은 아래 벽산라이브파크로 대체≤ 8.0억 제외
방학 신동아1↗ (1986 · 3,169세대)8/26 CSV: 84㎡ 8월 5.27~5.80 (8/21 6.70 특이 — 사유 확인) · 71㎡ 4.85~5.00 · 53㎡ 4.10 / 전세가율 ~64% (경매 감정가 4.71, 9월말 입찰)~64%2025.10 정비구역 지정 · 안전진단 E · 47층 4,065세대 계획 · 신탁 예비(코람코·교보). 추진위 단계 = 지위 제한 없음 — 상계주공2와 같은 "초기 재건축 매수 가능" 프로필을 예산 하단(4억대)에서. 청구·한신 임장 동선에 포함84 ≤5.7 / 71 ≤5.0 / 53 ≤4.2 (8/26 세분화)
홍제 유원하나↗ (1996 · 704세대)24평 5.7 / 27평 6.0 / 31평 6.3 (전세 4.1)~65%서대문 주간 0.44% 가속(성북·중랑급)인데 문서엔 홍은극동 스팟뿐이었음 — 그 상위 대안. 3호선 홍제 생활권, 방어형 프로필(중랑 논리의 서대문 버전)24평 ≤ 5.9 / 31평 ≤ 6.5억
창동주공17↗ (1989 · 1,980세대)11평 3.65 (8/14) / 12평 4.7 (7/30) / 20평 시세 5.4—녹천역 초인접 재건축 대상 — 상계주공2 203동(소형 티켓)의 창동 버전. 소형 실거주 삶 감수 전제의 대지지분 트랙20평 ≤ 5.6억

⬆️ 기존 후보 → 호가 수집 승격 (문서에 있었지만 실행 매물 미수집이던 구간)

단지최신 실거래기준가 (+3%)비고
상계주공7(고층)↗ 597.95≤ 8.0 캡재건축 본진 상단 — 2단지 결렬 시 대안
하월곡 동신↗ 597.97 → 8/7 8.70❌ 캡 초과 이탈 (8/26)동북선 재료 선반영 가속 — 수집 대상에서 제외
보람↗ 847.46≤ 7.7억노원 84 — 창동 대우와 비교 구도
중계그린1↗ 597.38≤ 7.6억동북선 은행사거리 학원가 축
정릉풍림아이원↗ 847.50 (7/25)≤ 7.6억워치리스트와 동일 기준 — 가속 재분류로 우선순위↑
석수2차e편한↗ 84 / 엘지빌리지↗ 847.40 / 7.70≤ 7.6 / ≤ 7.9억만안 상단 — 9월 시한부 원칙 동일 적용
매탄위브하늘채↗ 59 실입주6.6~6.8 체결권 (실입주 호가 7.6)≤ 6.9억 (워치 유지)수원 대장급 — 기준가 변경 없음, 수집만 재개
상봉 엘지·쌍용↗ 688.10 (8/19)참고예산 캡(8.0) 위 + 가속 — 급매 한정 관찰만

❌ 확인 후 제외 기록 (재론 방지)

  • 창동주공19(리버타운)·18: 23평 8.9억~, 전 평형 8.9~12.1억 — GTX-C 최인접 프리미엄 선반영, 예산 밖. 17단지 소형만 생존
  • 이문e편한세상: 25평 10.6억 — 이문·휘경 종결 판정, 7억 후반 개방으로도 번복 없음 재확인
  • 월계 미미삼(미성·미륭·삼호3차, 3,930세대): 3개월 평균 9.07억, 1년 +41% — 예산 밖 + 추격 구간. 월계동신과 같은 기록 보존
  • 신내우디안1 84: 8.50 (8/12) — 3개월 +10% 추격 + 전세가율 ~50%로 방어 논거 부재. 59만 워치 → 8/26 종결: 59㎡ 8/8 7.87 체결 — 캡 육박, 84와 동반 급등 확인. 상봉 더샵 입주장 급매 예외만

시세 표기는 8/25 기준 실거래·플랫폼 시세 혼합 — 호가 수집 시 "단지/평형/동·층/호가/특이사항" 양식으로 주면 갭 판정으로 연결. 조건가 초과 매물은 수집 단계에서 자동 보류.

지역 배속: 방학 신동아1·창동주공17 → ⑥ 도봉·노원 논리에 편입 / 미아 SK북한산시티 → ⑫ 강북 신설 / 홍제 유원하나 → ⑬ 서대문 신설.

⑫ 서울 강북 (미아·솔샘)갭 메우기 최전선 + 동북선 2027 (8/25 신설) ▾

정체성: 서울 갭 메우기 순환의 현재 진행 최전선 — 주간 +0.41%(8/17, 노원·도봉보다 높음). 성북 섹션의 "미아가 8억대 진입 = 성북이 다음 순번" 논리에서 미아는 이미 앞선 순번. 84는 8억대로 이탈했고 59가 7억 후반의 마지막 구간.

가격 엔진: 강북 갭 메우기 + 동북선(2027 개통 예정 — 미아·미아사거리 정차) + 대규모 재개발발 이주 수요(미아2 재개발 약 4,000세대 2027년경 착공, 수유12 구역 등).

주시할 뉴스

  • 동북선 공정·개통 시점 — 성북(하월곡)과 같은 트리거를 공유. 2027 개통 확정 보도가 방아쇠
  • 미아2 재개발 착공·이주 일정 — 이주 개시 = 주변 전월세 자극(벽적골8·상계 멸실과 같은 메커니즘). 반대로 2030년대 입주 시엔 공급 부담으로 반전
  • 강북구 주간 상승률 — 미아가 꺾이고 성북·도봉이 오르면 순환 통과 신호
  • 우이신설선 이용객·솔샘역 생활권 상권 변화 (SK북한산시티 최인접역)

악재 신호: 동북선 추가 지연(지연 이력 있는 노선) / 서울 조정 시 후발 상승지라 되돌림 빠름 / 미아2·수유12 입주기(2030~) 공급 부담

민감도: 순환 위치 > 동북선 > 재개발 일정. 산자락 입지(솔샘)라 역세권 프리미엄은 제한 — 유동성과 가격대가 무기.

⚠️ 8/27 재검토 — 모멘텀 기대 하향: 매칭 +1.5%·상승비율 56%로 "갭 메우기 최전선" 판정보다 완만. 벽산라이브파크 84㎡ 7.00→7.30(+4%)·번동 주공4 59㎡ +6%는 유효하나, 번동솔그린 85㎡ -8% 등 하락도 혼재. 지역 모멘텀에 기대지 말고 개별 물건 가격으로만 판단할 것.

매수 후보 단지

  • 벽산라이브파크↗ (1997 · 1,585세대) · 8/26 CSV: 59·60㎡ 8/8 6.75 / 84 8/1 7.30 — ⑫ 주후보 승격. 조건가 59·60 ≤7.0 / 84 ≤7.5억. 솔샘역 인접 대단지
  • ❌ SK북한산시티↗ 59 — 8/26 캡 초과 이탈 (8/5 8.30 체결, 84는 9.23). 편입 하루 만에 제외 — 벽산과의 갭 1.5억이 벽산의 후행 상승 여지이자 근거

⚠️ 미아뉴타운 신축(래미안·SK 등 8~10억대)은 예산 밖 — 이 지역은 "뉴타운 옆 대단지 구축 59" 한 수만 두는 스팟 트랙.

⑬ 서울 서대문 (홍제)가속 통계 + 홍제역 일대 개발 (8/25 신설) ▾

정체성: 주간 +0.44%(8/17) — 성북·중랑과 같은 서울 최상위 가속 그룹인데 문서에는 홍은 극동 스팟뿐이었던 공백 지역. 3호선 홍제역 생활권, 도심(광화문·시청) 접근성이 강북 후보들과의 차별점. 전세가율 ~65%로 방어형 프로필(중랑 논리의 서대문 버전).

가격 엔진: 갭 메우기 순환 + 홍제역 일대 개발 삼종 — ① 유진상가 49층 복합타워 재개발 확정(2026.4) ② 홍제역 역세권 활성화사업 재개발 정비구역 지정 ③ 개미마을 등 노후 정비 가속(홍제촉진지구).

주시할 뉴스

  • 유진상가 재개발 인허가·착공 일정 — 홍제 일대 체감 재료의 정점. 반세기 노후 상가 → 서북권 랜드마크 전환
  • 홍제역 역세권 활성화사업·개미마을 정비 진행
  • 서대문 주간 상승률 — 0.4%대 지속 여부 (꺾이면 순환 통과)
  • 홍제천 복원·통일로 축 개발 보도

악재 신호: GTX급 광역 재료 부재(3호선 단선 의존) — 교통 재료로는 후보 중 최약체 / 정비사업 지연 시 기대 반납 / 서울 조정 시 후발지 되돌림

민감도: 순환 위치 > 정비 일정 > 교통. 도심 접근 실수요와 전세가 지지가 하방, 개발은 보너스로 취급.

🔴 8/27 재검토 — 가속 판정 하향: 주간 0.44%를 근거로 편입했으나, 동일단지 매칭은 0.0%(예산내 -4.3%)·상승비율 29%로 예산대는 오히려 하락 중. 매칭 표본도 7개뿐이라 신뢰구간이 넓다. 실증: 홍제현대그린 85㎡ 7.49→6.89(-8%) · 홍은극동 85㎡ 5.49→5.00(-9%) / 상승은 홍은 두산 60㎡ +8%뿐. → 서두를 이유 없음. 조건가를 낮춰 잡아도 되는 구간이며, "틈새 트랙" 성격이 데이터로 재확인됨(본진 아님).

매수 후보 단지

  • 유원하나↗ (1996 · 704세대) · 24평 5.7 / 27평 6.0 / 31평 6.3, 전세 4.1 — 조건가 24평 ≤5.9 / 31평 ≤6.5억
  • (참고) 홍제현대↗·홍제한양↗·인왕산현대↗ — 같은 축, 호가 수집 시 함께 실측
  • 홍은 극동↗ 84 · ≤5.3억 (기존 워치 스팟 — 이 섹션으로 이관. CSV 8/3 5.00 유지)
  • 🆕 홍은벽산↗ 59 (1997 · 1,509세대) · 6/12 7.45 고점 → 7/22 7.00 되돌림, 전세 3.9(전세가율 ~57%) — 8/26 편입. 홍은동 대장급 대단지·홍제천 생활권. 유원하나와 선택 구도: 방어(유원하나 65%) vs 상급 대단지(벽산). 조건가 ≤7.2. ⚠️ 84는 8.05~9.10으로 캡 초과 제외, 강북횡단선은 예타 단계라 재료 불인정

⚠️ 704세대는 후보 중 최소급 유동성 — 결선 합류 시 "300세대+ 통과하되 하위권" 감점을 명시하고, 같은 값이면 대단지(SK북한산시티) 우선.

⑭ 서울 노원 (상계·중계)재건축 계단 — 단일 벨트 유동성 1위 (8/26 신설) ▾

정체성: 4호선·7호선 노원역(강남·광화문 접근), 7호선 마들역, 4호선 상계·당고개역. ⑥ 창동 클러스터 재료(GTX-C·아레나·환승센터·S-DBC)를 공유하되, 이 지역의 본질은 따로 있다 — 8단지(포레나 완공)·15단지(임대)를 뺀 14개 구역 29,325세대 → 4만 세대 이상의 신도시급 재건축 벨트. 2025.12 3개 지구 도시관리계획 승인으로 법적 토대 완성. CSV 6~8월 상계주공만 352건 — 후보 통틀어 단일 벨트 유동성 1위.

가격 엔진: 사업 단계의 계단식 리레이팅. 정비사업은 단계가 한 칸 오를 때마다 값이 점프하는 자산인데, 이 벨트는 그 계단의 각 칸에 단지가 하나씩 서 있다 → "같은 칸인데 싼 단지"를 고르는 게임이 성립하는 유일한 후보지. 그 위에 서울 공급절벽 + 갭 메우기 유입.

정체성 보조: 재건축 벨트 밖에도 실거주형 준구축(상계현대3차·불암현대 84 · 6.2~6.5 · 1999)과 학원가 축(중계그린1 59 · 7.38·1990, 은행사거리)이 있어 "재건축 티켓" / "실거주 준구축" 두 트랙이 한 지역에 공존.

8/27 재검토: 매칭 +3.1%·상승비율 68%로 견조하나, 예산내 구간은 +1.4%로 완만하고 편차가 극심하다 — 상계주공11 60㎡ +10% vs 상계주공4 84㎡ -30%, 은빛1단지 60㎡ -23%. "지역을 사는 게 아니라 단지·평형을 산다"는 이 섹션의 전제가 데이터로 재확인됨. 벨트 밖 상승도 확인(한신4차 85㎡ +13%·상계벽산 60㎡ +12%).

매수 후보 단지 (재건축 벨트 외)

  • 상계현대3차↗·불암현대↗ 84 · 6.2~6.5 (1999) — 실거주형 준구축, 재건축 시계 없이 사는 트랙
  • 보람 84↗ · 7.46 → 7/24 7.65 (34건 · 1988) — 조건가 ≤7.9 (⑪ 수집 대상)
  • 중계그린1단지↗ 59·60 · 7.38 → 7/22 7.50 (1990) — 은행사거리 학원가·동북선 축. 조건가 ≤7.7
  • ❌ 월계 미미삼↗(3,930세대) — 3개월 평균 9.07억·1년 +41%, CSV 50㎡ 8/8 10.00 확인. 예산 밖 + 추격 구간 / ❌ 월계동신↗ — 관리처분·승계 9~12억

🎯 핵심 분석 — 상계주공 단계 × 전용평당가 매트릭스 (CSV 8/25 신고분 · 고층 기준)

전용평당가 = 실거래 중위 ÷ 전용평수. 같은 단계인데 평당가가 낮으면 저평가, 단계가 뒤인데 평당가가 높으면 고평가.

단지사업 단계 (2026)전용평당59~60㎡ 중위8월 최신판정
5(저층)사업시행인가 · 한화 시공 · 감정평가 완료 — 벨트 최선두—거래 희박—말기 단계 = 실거래로 판단 불가(월계동신 교훈). 승계 조건 확인 전 접근 금지
3신탁방식 · 구역지정 절차 (2,213→3,190세대, 49층)0.488.478/8 8.65❌ 캡 초과 — 벨트 대장, 값이 이미 매겨짐
6추진위 승인(동의율 59.73%) · 연내 조합설립 → 2026 중반 시공사 목표 (2,646→3,676세대)0.467.987/30 7.93단계 대비 정당 — 캡 경계, 추격 구간
7패스트트랙 통합심의 신청 · 조합방식 (2,634→3,386세대, 49→56층 검토)0.4577.9546㎡ 8/24 6.60캡 도달 — 8/27: 소형까지 상승(6.20→6.60), 평당 벨트 2위 등극(6단지 추월)
1패스트트랙 통합심의 신청 · 조합방식 (2,063→2,427세대, 37층) — 7단지와 동일 트랙0.3856.467/28 7.20★ 저평가 1순위 (8/27 단독 1위 확정) — 7단지와 같은 칸인데 평당 -16%. 11단지가 올라오며 유일한 저평가 잔존. 동의율 48%가 할인 사유(진도 리스크)
11신탁방식(대한토지신탁) · 구역지정 절차 (1,944→3,104세대, 45층)0.38659.2㎡ 6.85 / 60.5㎡ 7.508/1 7.50⚠️ 8/27 판정 하향 — 60.5㎡가 6.80→7.50(+10%) 점프하며 평당이 1단지와 동률화, 상대 우위 소멸. 59.2㎡만 잔존(≤7.0), 60.5㎡는 추격 금지. 매물 볼 때 59.2/60.5 구분 필수
10신탁방식(한국토지신탁) · 구역지정 절차 (2,654→4,039세대)0.397.058/7 7.45같은 신탁 트랙 중위 — 11단지 대비 열위, 증가율(1.52배)은 우수
2신탁방식 · 구역지정 절차 (2,029→2,619세대, 35층) — 기존 결선 5번0.407.058/5 7.20유지 — 단 11단지가 같은 트랙 더 싸다는 사실이 협상 카드
9단계 미확인 (예비안전진단권)0.376.698/6 6.97가격은 매력적이나 단계 확인 전 잠정
12·14단계 미확인0.40 / 0.367.20 / —8/6 7.0012는 단계 미확인인데 평당 0.40 = 고평가 의심
4⚠️ 사업방식 미정 — 주민설명회 단계0.407.007/27 7.10⚠️ 경고: 단계 대비 고평가. 1단지(패스트트랙)와 같은 값인데 방식조차 미정
13·16단계 미확인 · 당고개 방면 외곽0.32 / 0.325.60 / 6.008/7 5.60 / 8/12 6.00벨트 최저가 — 싼 이유(입지 열위 vs 단계 지연) 확인이 관건. 단계만 뒤라면 기회, 입지 문제면 영구 할인

주시할 뉴스

  • 6단지 조합설립 인가 → 시공사 선정 (연내~2026 중반 목표) — 성사 시 "추진위→조합" 리레이팅 실증. 같은 칸 대기 단지(1·11)의 재평가 방아쇠
  • 1·7단지 패스트트랙 구역지정 고시 — 1단지 동의율(48%→) 상승 보도가 저평가 해소 신호
  • 2·3·10·11 신탁 구역지정 완료 시점 — 신탁 4개 단지 중 누가 먼저 나가는지가 벨트 내 순위 재편
  • 5단지 관리처분·이주 개시 — 멸실 시작 = 노원 전월세 자극(⑥ 공급절벽 논리의 실물 트리거)
  • 서울시 신속통합기획·용적률 인센티브, 노원구 정비 지원 조례

악재 신호: 금리 추가 인상(기대감 장세라 후보 중 낙폭 최대) / 용적률 100% 미만 단지의 사업성 논란(분담금 쇼크) / 동의율 정체·조합 내분 / 서울 조정 시 후발 상승지 되돌림

민감도: 사업 단계 진행 > 금리 > GTX-C. 전세가율이 낮아(대략 40~50%) 방어력은 후보 중 최약 — 상승론에 서고, 실거주 2년 + 장기 보유를 감수할 때의 선택지.

🎯 8억 예산 실행 우선순위 (호가 수집 대상)

순위대상논리조건가
★11단지 58~59㎡7단지와 동일 패스트트랙인데 평당 -17%. 동의율만 올라오면 갭 소멸≤ 6.7억
★211단지 59.2㎡ 평형 주의신탁 트랙 · 세대수 1.6배 계획. 8/27 하향: 60.5㎡는 8/1 7.50으로 이미 점프 — 59.2㎡만 유효59.2 ≤ 7.0억 / 60.5 추격 금지
32단지 59·60㎡ (기존 결선 5번 유지)223동 60.5B 호가 6.8 — 11단지 비교가를 협상 근거로 사용≤ 7.1억
49단지 58·62㎡평당 0.37로 저렴 — 단계 확인 후 승격 여부 결정≤ 6.9억 (조건부)
516·13단지 59㎡벨트 최저가 6.00·5.60 — 대지지분·단계 실사 통과 시에만≤ 6.2 / ≤ 5.8억
—3·6·7단지캡 도달·초과 — 급매 아니면 제외7 ≤8.0 급매만

⚠️ 매수 전 필수 검증 3종 (판단 규칙 v2 적용)

  • 대지지분 — "같은 평형도 동별로 대지지분이 다르다". 재건축은 지분이 곧 분담금·평형배정 — 동·호수 단위로 확인
  • 용적률/사업성 — 상계주공 상당수가 용적률 100% 미만이라 사업성 자체는 유리하나, 기부채납·공공기여 조건에 따라 분담금이 갈림. 벽적골8 사례(정비 기대가 분담금 디스카운트로 거래) 기억
  • 지위양도 가능 여부 — 5단지처럼 사업시행인가 이후는 승계 제한 가능. 월계동신 오류(실거래 5.94가 승계 불가 물건 가격)의 재발 방지 — 1·11단지는 초기라 현재는 문제없음

단계 정보 출처: 2026.5·8 정비업계 보도 종합. 9·12·13·14·16단지는 단계 미확인 — 임장 시 중개소에 "추진위/조합/신탁 여부 + 동의율"을 반드시 질문하고, 확인되면 이 표를 갱신한다.

Ⅳ. 운용 — 무엇을 감시하는가

🔔 급매 워치리스트지금 살 매물이 없어도 유지하는 단지 ▾

매물이 없거나 호가가 이탈한 단지도 급매 한 건이면 판이 바뀐다. 아래 기준가로 네이버 매물 알림을 걸어두고,

기준가 이하 매물 등장 시 즉시 재검토. (기준가 = 최신 실거래 +3% 내외)

지역단지현재 상태최신 실거래알림 기준가
영통벽적골롯데↗ 59실입주 매물 0 (세안고만)6.55~6.70≤ 6.7억
영통주공그린빌2단지↗ 84매물 05.30≤ 5.5억
영통매탄위브하늘채↗ 59가속 재분류 (8/26) — 8월 6.80·7.08·7.40 체결6.8→7.40≤ 7.3억 (6억대 회귀 기대 폐기)
영통삼성·태영 84↗가속 재분류 (8/26) — 8/24 8.10 체결, 호가가 배짱이 아니었음7.26→8.10워치 무효 — 추격 금지
영통신나무실동보↗·신명 84호가 +17~22% 이탈7.40~7.66≤ 7.8억
동탄능동역경남아너스빌↗ 76.5 (구 1124)호가 +13% 이탈6.20 (6월)≤ 6.5억
동탄능동역경남아너스빌↗ 84동일6.2~6.9≤ 7.0억
동탄능동역센트럴경남아너스빌↗ 84 (구 1115)호가 8.37.25≤ 7.5억
동탄이편한세상동탄↗ 84가속 재분류 (8/26) — 8월 7.50·7.70 체결6.90→7.70≤ 7.7억
동탄동탄역포레너스↗ 84가속 재분류 (8/26) — 7/31 8.30 체결7.35→8.30참고 하향 — 급매 예외만
동탄동탄역 신미주↗ 84거래 재개 — 8/15 신고 6.99 (7.30 대비 -4%) 하락 방향7.30→6.99≤ 6.3억 ※조건 3개 유지, 방향은 조건 쪽으로 접근 중
중랑상봉 엘지·쌍용↗ 68판정 정정: 이탈 아님 — 8/19 실거래 8.10억7.18→8.10추격 구간 — 보류 유지(사유 변경)
성북정릉풍림아이원↗ 84판정 정정: 7/25 실거래 7.50 — 호가가 새 시세였음7.10→7.50≤ 7.6억
중랑신내 성원↗ 84 (중층 이상)1층 외 이탈7.02≤ 7.2억
만안석수e편한세상↗ 84호가 +4~17%7.00≤ 7.2억
영통늘푸른벽산↗ 84급등 원인 미확인5.5→6.67≤ 6.3억 (원인 확인 후)
동탄자연앤데시앙↗ 84호가 +14%6.30≤ 6.6억
동탄호반베르디움센트럴포레↗ 84호가 미확인6.32≤ 6.6억
성북하월곡 아남↗ 84거래 얇음·동북선 재료7.0~7.5≤ 7.5억
병점서동탄역파크자이↗ 84제외 지역 — 최후 대안용6.60≤ 6.6억
영통매탄 삼성1↗ (1988)삼성 정문 재건축 연한 · 23건 유동성 확인84㎡ 4.25 (7/20)84 ≤ 4.4억 (+ 대지지분 임장 확인)
구로오류 동부골든↗ 84구 시세 대비 -33%, 신안산선 지연 감점5.88→5.75≤ 6.0억
서대문홍은 극동 84↗구 통계 왜곡 주의 — 개별론 5.0억5.42→5.00≤ 5.3억 (스팟)
의정부탑석센트럴자이↗ (2021)생활권 해제로 복귀 — 7호선 개통+GTX-C6.50≤ 6.6억 (순수 수익률 트랙)
관악관악산휴먼시아2단지↗ 59신규 4구 갭체크 유일 생존 — 8월 6.9 점프. 8/27: 관악 매칭 0.0% — 모멘텀 없음6.35→6.90≤ 6.5억 (스팟)
만안안양씨엘포레자이↗ 60·74㎡ (2021)8/27 편입 — 만안 준신축, 아르테자이보다 저렴6.90 / 7.5860 ≤7.1 / 74 ≤7.8억
도봉쌍문 한양1↗·한양2↗·삼익세라믹↗8/27 편입 — 1986~88 재건축 연한, 쌍문역한양1 66㎡ 7.05 / 한양2 77㎡ 5.08한양1 ≤7.0 / 한양2 ≤5.3 / 삼익 ≤5.9
노원은빛2단지↗·상계대림↗·동아불암↗8/27 편입 — 실거주 준구축 트랙 보강5.48 / 5.50·6.65 / 5.12≤5.6 / ≤6.9 / ≤5.3억
금천시흥 벽산↗·금천현대↗8/27 확장 — 독산·시흥 축5.12 / 6.80≤5.3 / ≤7.0억
구로구일우성↗·서울가든↗8/27 확장 — 구일역·고척 축6.00 / 6.38→7.10≤6.2 / ≤6.6억
은평대조 삼성타운↗·신사 현대2↗8/27 판정 정정 — "은평 전체 예산 밖"은 부정확. 저가 스팟 2건 존재(주력은 여전히 예산 밖)59㎡ 6.45 / 85㎡ 6.42≤6.5 / ≤6.6억 (스팟)
금천관악산벽산타운5↗ 84 (2004)8/26 CSV 발굴 — 서울 84를 5.8에, 3개월 19건 유동성. 금천 미실측 구멍 보완5.75~5.80 (8월)≤ 6.0억 (스팟)
군포금정 주공1↗ 59 (1992)8/26 CSV 발굴 — GTX-C 금정역, 산본 급등 미달 구간, 47건5.00→5.25 (8/22)≤ 5.4억
동탄능동 푸른마을 벨트 59 (신일·모아·위브)8/26 CSV 발굴 — 능동역 생활권 최저가, 6/30 막차 후 거래 얇음4.5~5.2≤ 5.3억
서대문홍은벽산↗ 59 (1997 · 1,509세대)8/26 편입 — 홍은동 대장급, 6월 고점 후 되돌림. 84는 8~9.1억 캡 초과7.45→7.00 (7/22)≤ 7.2억

운용 규칙

  • 알림이 뜨면 → 세안고 여부·입주 가능일부터 확인 (토허 실거주 요건 + 11~12월 잔금)
  • 기준가 이하라도 저층·특수물건이면 사유 확인 후 판단
  • 실거래가 갱신되면(다음 CSV) 기준가도 같이 갱신
  • 규제 뉴스가 터진 지역은 기준가를 5% 낮춰 다시 설정 (동탄식 교착 진입 가정)
  • 동탄역 신미주↗ 재검토 3조건 — 아래를 *모두* 만족할 때만 후보 복귀

① 84㎡ 호가 6.3억 이하 (6월 급등 이전 가격대로 회귀)

② 용적률 200% 미만 확인 (재건축 전환 여지 → 리모델링 분담금 리스크 완화)

③ 실입주 가능 + 잔금 일정 적합

→ 하나라도 미달이면 보류 유지. 벽적골8단지↗(사업계획승인 단지가 5.1억 최저가) 사례가

"정비 기대는 프리미엄이 아니라 분담금 디스카운트로 거래된다"는 반례이므로, 위원회 단계 프리미엄은 인정하지 않는다.

  • 호가 재채점 규칙 (2026.8.24 채점에서 도입) — "호가 이탈 = 배짱, 보류" 판정을 내린 단지는

다음 CSV에서 반드시 재채점한다. 새 실거래가 호가 쪽으로 붙으면 판정을 "이탈"→"가속"으로 정정하고

보류 사유를 "배짱 호가"에서 "추격 리스크"로 바꾼다. (실증: 상봉 엘지쌍용 — 호가 8.5 이탈 판정 후

8/19 실거래 8.10 신고. 급등 초입의 호가는 배짱이 아니라 다음 실거래의 예고편일 수 있다.

반대 실증: 산본 우륵↗ — 보류 후 급등 정지. 보류 판정 정확도는 반반이므로 재채점이 필수)

  • 매물 검증 규칙 — 지역 판단(순환·유동성·방향)은 데이터로 결론 내되, **개별 매물 판단은

권리관계·물건 사연의 현장 확인 전까지 잠정**으로 취급한다. (실증: 월계동신↗ — 실거래 5.94는

승계 불가 물건의 가격이었음. 갭 -10% 이상의 "너무 좋은 숫자"는 이유부터 확인)

🏛 정치 지형 (2026.8.26 신설)보조 변수 — 사업 좌초 확률을 낮추는 보험으로만 반영 ▾

사용 원칙: 정비·교통 사업의 실제 속도는 국회의원보다 서울시·구청장·조합·중앙부처가 더 직접적인 변수다. 여기서는 정당 선호가 아니라 직책·선수(중량감) × 지역 어젠다와의 정합성만 본다. 순위를 바꾸는 근거가 아니라, 이미 매긴 순위의 신뢰구간을 좁히는 용도.

지역지역구·의원 (22대)중량감부동산 함의
⑥ 노원노원갑 우원식(민주, 5선) — 22대 전반기 국회의장 역임, 2026.5 의장 임기 종료 후 복당·지역 복귀후보 지역 최고GTX-C·상계 재건축·아레나가 전부 본인 지역 어젠다. 예산·입법 지렛대 최상급
⑥ 도봉도봉갑 김재섭(국민의힘, 재선) — "험지 생환"으로 전국 주목높음 (야당 스타)창동 개발이 곧 정치 생명선. 노원(여당 중진) + 도봉(야당 스타)이 같은 창동 클러스터를 두고 여야 경쟁 — 어느 쪽이 이겨도 사업이 멈출 유인이 없는 구조. 후보 중 가장 안전한 정치 지형
① 영통수원정 김준혁 · 수원무 염태영(민주) — 염태영은 3선 수원시장 출신높음 (행정 실행력)노후계획도시(영통지구)·수원 행정 의제에 실행력. 반도체 벨트 지원은 여당 핵심 어젠다와 정합
⑤ 군포군포 이학영(민주, 중진)중상GTX-C 금정역·1기 신도시 특별법 의제에 무게 — 금정 주공1(8/26 발굴) 재료 보강
④ 만안안양 만안 강득구(민주, 재선) — 경기도 연정부지사 출신, 특교 예산 확보 활동 활발중상월판선·석수 축 예산 확보에 유리. 단 규제지역 지정은 국토부 소관이라 지역 의원이 막기 어려움 — 시한부 원칙 불변
⑦⑧⑫ 성북·중랑·강북성북갑 김영배 · 중랑갑 서영교(4선) · 중랑을 박홍근(전 원내대표) · 강북갑 천준호 (전원 민주)중상 (여당 일색)여당 프리미엄은 있으나 동북선·GTX-B는 이미 진행 중인 사업 — 정치력이 추가로 밀어줄 여지가 제한적
⑬ 서대문서대문갑 김동아 · 서대문을 김영호 (민주)중정치력은 있으나 밀어줄 대형 매개가 부재 — 유진상가·역세권 정비 정도. "서북 = 틈새 트랙" 판정을 정치 측면에서도 재확인
② 동탄화성을 이준석(개혁신당 대표)인지도 최상 / 지렛대 약화제성 ≠ 협상력. 제3당이라 중앙 예산·규제 협상 레버리지가 거대 양당 대비 약함 — 6/30 동탄 규제 지정을 막지 못한 것이 실증

종합 — 순위 불변, 신뢰도 보강

  • 창동축(⑥): 전직 국회의장 + 여야 경쟁 구도 = 정치 리스크 최소. 1순위 판단을 보강
  • 영통(①): 여당 중진(시장 출신) + 국가 전략산업(반도체) 정합 = 2순위 유지
  • 산본·금정(⑤) 보강 / 만안(④)은 지정 리스크를 정치가 못 막음 — 시한부 유지
  • 동탄(②): 정치 지렛대 약함이 확인 — "규제 존속이 사실상 전부"라는 기존 판정과 일치
  • 서북(⑬): 매개 부재 — 본진이 아니라 틈새 트랙 분류 재확인

⚠️ 한계: 재보선·당적 변동으로 명단은 바뀔 수 있음. 정치 요인은 가중치 최하위로 두고, 실거래·갭·유동성 판정을 절대 뒤집지 않는다. 이 표는 동률일 때의 타이브레이커 용도.

매물 정보 기록 양식 (호가 수집용) ▾

네이버·현장에서 본 매물을 아래 형식으로 던져주면 실거래 대비 갭 분석으로 연결:

단지명 / 평형 / 동·층 / 호가 / 특이사항
예) 벽적골롯데 / 59 / 210동 11층 / 6.9억 / 수리됨, 세입자 2027.1 만기

판정 기준: 호가 ≤ 최신 실거래 +3% → 협상 대상 / +5% 초과 → 배짱 호가, 보류

Ⅴ. 갱신 이력 — 판단이 바뀐 기록

🧩 누락 보완 (2026.8.27)CSV 전수 대조 — 문서 미언급 · 예산내 · 유동성 확보 단지 ▾

문서에 등장하는 단지명을 전부 추출해 CSV와 대조했다. 전용 55~90㎡ · 4.0~8.2억 · 3개월 8건 이상인데 한 번도 언급되지 않은 단지를 걸러낸 결과 실질 누락 6건과 판정 정정 1건이 나왔다.

🆕 실질 누락 — 편입

단지CSV 실측왜 중요한가조건가
④ 안양씨엘포레자이↗ (2021 · 37건)60㎡ 중위 6.90 (8/19 7.00·6.73) · 74㎡ 7.58 (8/15 7.90) · 85㎡ 8.49만안 준신축 진입로 — 아르테자이(2023) 59㎡ 7.5보다 60㎡가 0.6억 싸다. 만안 신축 옵션이 아르테자이 단일 후보였던 공백을 메움. 매칭 지역 +2.0% 구간60㎡ ≤7.1 / 74㎡ ≤7.8억
⑥ 쌍문 축 — 한양1↗(1986)·한양2↗(1988)·삼익세라믹↗(1988)한양1 66㎡ 6.72→8/11 7.05 · 79㎡ 7.52→8/19 7.95 / 한양2 77㎡ 5.08 · 60㎡ 4.15 / 삼익세라믹 80㎡ 5.70도봉에서 쌍문동이 통째로 빠져 있었다. 4호선 쌍문역 + 1986~88년 재건축 연한 도래 구축군 = 방학 신동아1과 같은 프로필을 더 낮은 가격에. 도봉 매칭 +3.2% 구간한양1 66㎡ ≤7.0 / 한양2 77㎡ ≤5.3 / 삼익 80㎡ ≤5.9억
⑭ 노원 준구축 보강 — 은빛2단지↗(1998)·상계대림↗(1989)·동아불암↗(1999)은빛2 60㎡ 5.48(8/10 5.50, 16건) / 상계대림 60㎡ 5.50·85㎡ 6.65 / 동아불암 59㎡ 5.12·85㎡ 6.65⑭의 "실거주 준구축 트랙"이 상계현대3차·불암현대 2개뿐이었음 — 5억대 중반 60㎡ 선택지 3개 추가. 재건축 시계 없이 사는 경로은빛2 60㎡ ≤5.6 / 상계대림 85㎡ ≤6.9 / 동아불암 59㎡ ≤5.3억
금천 확장 — 금천현대↗(2002)·독산 한신↗(1991)·시흥 벽산↗(2000)금천현대 6.80 · 한신 6.90(8월 7.20) · 벽산 5.12 · 우방 4.94 · 가산 두산 7.30금천이 벽산타운5 단일 스팟이었음 — 독산·시흥 축으로 확장. 매칭 +1.9%·상승비율 77%벽산 ≤5.3 / 금천현대 ≤7.0억
구로 확장 — 구일우성↗(1998)·서울가든↗(1989)구일우성 59㎡ 6.00(8/11 6.80·8/13 6.00) / 서울가든 64㎡ 6.38→7.10(+11%) / 고척 대우 60㎡ 6.90구로가 오류 동부골든 단일 스팟이었음. 구일역·고척 축 추가. 매칭 +2.8%구일우성 ≤6.2 / 서울가든 ≤6.6억
관악 — 삼성산주공↗(2000)83㎡ 중위 6.35 (8/12 6.40, 10건)관악산휴먼시아 외 대안 — 84급을 6.4에. 단 지역 매칭 0.0%로 모멘텀 없음≤6.5억 (스팟)

🔴 판정 정정 — 은평구 "예산 밖" 결론은 부정확했다

8/25 기록에 "강서·영등포·종로 종결, 관악만 생존"이라 적었고 은평은 지역중위 8.90억으로 사실상 배제했는데, CSV 전수로 보니 예산내 물건이 존재한다 — 대조동 삼성타운↗ 59㎡ 6.45(1997·8건), 신사동 현대2↗ 85㎡ 6.42(1994·8건, 8/1 6.50). 3호선 불광·연신내 생활권이고 은평 매칭은 +1.9%·상승비율 65%.

다만 결론은 유지한다: ① 이 두 단지는 은평 주력(뉴타운·응암 백련산 9~13억)과 분리된 저가 스팟이라 동네 상승 수혜가 제한적이고 ② 8건은 유동성 하한이며 ③ 구파발·불광 중심축은 여전히 8.2~9.4억으로 예산 밖. → "은평 전체 예산 밖" → "은평 주력은 예산 밖, 대조·신사 스팟 2건만 워치"로 문구 정정.

⚪ 검토 후 제외 (기록)

  • 쌍문 빌드아르떼↗(2024 신축) 59·60㎡ 4.89~4.92 — 서울 신축을 5억 이하로 보여 눈에 띄었으나, 24건 전부 6/2 동일자 체결 = 최초 등기 일괄 물량. 시장 실거래가 아니므로 유동성·시세 근거로 쓸 수 없음. 재거래가 붙으면 재검토
  • 구로 항동 신축(우남퍼스트빌더센트럴·제일풍경채포레스트 2020, 7.2~7.45) — 항동지구는 생활권 필터 탈락
  • 수원 권선 호매실 벨트(스타힐스·스위첸·경남아너스빌 4.3~4.8) — 신분당선 연장 장기 재료, ⑩ 기존 판정(장기) 유지
  • 의정부역센트럴자이앤위브캐슬(2022) 6.75 — 탑석과 동급 워치 가능하나 거리 필터 유지
🆕 8/27 CSV 델타 — 신규 270건전일 대비 증분만 · 8월 신고 244건 추가 (총 3,002건) ▾

총평: 결선 8건 판정 변경 없음. 다만 ⑭ 상계주공 저평가 순위가 하나 흔들렸다 — 11단지 60.5㎡가 8/1 7.50에 체결된 게 신규 반영되면서 "저평가 2순위" 논거가 평형별로 갈림. 아래 3건만 조치.

🔴 판정 변경 (조치 필요)

대상신규 실거래변경조치
⑭ 상계주공1160.5㎡ 8/1 7.50 (7/4 6.80 대비 +10%)"저평가 2순위" → 평형별 분리. 60.5㎡는 이미 점프, 59.2㎡만 6.85로 잔존. 단지 평당 0.386 — 1단지(0.385)와 사실상 동률이 되어 상대 우위 소멸조건가 59.2㎡ ≤7.0 / 60.5㎡ 추격 금지. 매물 볼 때 59.2와 60.5를 반드시 구분
⑭ 상계주공1 (단독 1순위로)변동 없음 (58㎡ 중위 6.45)7단지 평당이 0.457로 6단지를 추월 — 1단지와의 갭 -16% 유지. 11단지가 올라오면서 1단지가 단독 저평가 1순위조건가 ≤6.7 유지 — 우선순위 ★1 확정
⑤ 금정 주공158.65㎡ 8/26 4.20(2층) / 8/22 5.25(12층)동일 평형 층별 스프레드 1억 확인 — 단일 기준가로 판정 불가조건가 중층 이상 ≤5.4 / 저층 ≤4.5로 분리

🟡 기준 유지 확인 (변동 흡수)

  • ⑦ 상계주공7: 46㎡ 8/24 6.60(8/4 6.20) — 소형까지 상승. 평당 0.457로 벨트 2위 등극(6단지 0.456 추월). 캡 유지
  • ⑤ 세종: 59㎡ 8/19 5.99 · 8/22 6.50 · 58㎡ 8/26 5.99 — 6.0~6.5 박스권 확정. 결선 4번(호가 5.7) 갭 -5~-12% 유효, 급등이 아니라 횡보로 재해석
  • ⑥ 방학 신동아1: 71㎡ 8/24 4.50(1층) — 조건가 71 ≤5.0 안에서 저층 스프레드 확인. 85㎡ 8/21 6.70은 여전히 단독 고가 = 사유 미확인, 추인 안 됨
  • ⑥ 창동 대우: 85㎡ 8/10 7.29 최신 유지 / 대우그린 8/22 8.60 추가 — 혼입 주의 재확인
  • ⑧ 신내우디안1: 85㎡ 8/22 8.70(8/12 8.50) — 또 상승. 종결 판정 재확인
  • ⑫ SK북한산시티: 115㎡ 8/12 8.65 — 대형도 캡 밖. 제외 유지
  • 결선 1·2·3·6·8번(청구 6.40 / 한신 6.60 / 황골 6.00 / 주공9 6.90 / 아르테자이 7.50~7.57) 전부 8/26 판정 그대로

📉 데이터 품질 메모

8월 신고분이 2,760 → 3,002건으로 늘었고 신규 270건 중 244건이 8월분 — 신고기한(30일) 때문에 8월 통계는 아직 미완성이다. 8월 판정은 다음 CSV에서 한 번 더 재채점한다. 6·7월 신규 26건은 지연신고분(해제 0건).

🔬 전 지역 전수 재검토 (2026.8.27)동일단지·동일평형 매칭 — 표본편향 제거 후 재판정 ▾

⚠️ 방법론 먼저 — 지역 중위가는 거짓말을 한다

CSV 지역 중위가로만 보면 영통 -12.7%, 만안 -13.8%, 관악 -23.2%로 폭락한 것처럼 보인다. 그러나 이는 8월 신고 미완성 + 거래 구성(mix) 변화에 따른 착시다. 그래서 같은 단지·같은 평형끼리만 6·7월 ↔ 8월을 비교하는 매칭 지수로 다시 계산했다. 아래 숫자가 실제 가격 변화다.

지역매칭 표본매칭 변동상승비율지역중위(착시)판정
② 화성 동탄47 (예산내 30)+8.2% (예산내 +7.6%)89%+1.4%🔴 판정 정정 필요 — "교착 시장"이 아니라 저유동·고상승
강서구39+5.3%80%-5.7%종결 지역이나 상승 확인 (예산 밖 유지)
③ 화성 병점·반월68+4.5%77%-17.3%제외 지역 — 상승 지속, 최후 대안 논리 유효
① 수원 영통69 (예산내 42)+4.3% (예산내 +3.1%)80%-12.7%✅ 착시 확인 — 실제로는 견조한 상승. 1순위급 판정 유지
⑨ 동대문33+3.3%79%-3.5%종결 유지 (예산 밖)
⑥ 서울 도봉41 (예산내 35)+3.2% (예산내 +3.3%)73%+1.7%✅ 견조 — 서울 내 최상위권 실질 상승
⑭ 서울 노원66 (예산내 38)+3.1% (예산내 +1.4%)68%+0.3%✅ 견조 — 단 예산내 구간은 +1.4%로 완만(편차 큼)
⑩ 수원 권선108 (예산내 107)+2.8%70%-0.6%예비대 유효 — 낙수 진행 실증
구로구50 (예산내 31)+2.8%60%-1.9%스팟 유지
⑦ 서울 성북42 (예산내 15)+2.5%64%-2.1%가속 판정 유지하되 예산내 표본 15개로 얇음
⑤ 군포 산본51 (예산내 48)+2.1%71%+4.1%과열 아님 — 완만 상승으로 재해석
④ 안양 만안55 (예산내 47)+2.0%66%-13.8%착시 — 실제 완만 상승. 시한부 원칙 유지
금천구13+1.9%77%-9.7%착시 — 벽산타운5 스팟 유효
⑫ 서울 강북16 (예산내 10)+1.5%56%-7.3%⚠️ 하향 — 가속권으로 봤으나 실제는 완만
의정부121+1.3%69%+2.5%워치 유지
⑧ 서울 중랑30 (예산내 21)+0.5% (예산내 0.0%)48%+3.6%🔴 판정 하향 — 주간지수 0.44%와 달리 실거래는 정체. 절반이 하락
⑬ 서울 서대문30 (예산내 7)0.0% (예산내 -4.3%)29%-8.8%🔴 판정 하향 — 예산내 구간은 오히려 하락. 표본도 7개뿐
관악구270.0%48%-23.2%스팟 유지, 기대 하향

🔴 이번 재검토로 바뀌는 것 3가지

  • ② 동탄 — "교착"에서 "저유동·고상승"으로. 매칭 +8.2%·상승비율 89%로 전 지역 1위. 거래량이 적은 건 사실이나(8월 64건), 거래되는 물건은 거의 다 오른다는 뜻 — "협상력 최대"라는 문서 전제가 위험해졌다. 실증: 다은마을센트럴파크뷰 81㎡ 5.95→7.20(+21%), 더레이크시티부영6 60㎡ 5.80→6.95(+20%). 급매 대기 전략은 유지하되, 조건가를 실거래 상승분만큼 올려야 매물이 잡힌다.
  • ⑧ 중랑 · ⑬ 서대문 — 가속 판정 하향. 주간지수(중랑 0.44%·서대문 0.44%)를 근거로 "가속 재분류"했으나, 매칭 실거래는 중랑 +0.5%(상승비율 48%)·서대문 0.0%(예산내 -4.3%)로 정체~하락이다. 주간지수는 신축·고가 거래에 끌려간 것으로 보이며(중랑 사가정센트럴 12억대, 서대문 신축), 우리 예산대인 구축은 안 움직였다. → 두 지역은 "가속 추격 주의"가 아니라 "기다려도 되는 구간"으로 성격 변경. 홍제 유원하나·홍은극동은 오히려 하락 중(-9%)이라 조건가 하향 여지.
  • ⑫ 강북 하향: +1.5%·상승비율 56%로 가속권이 아님. 벽산라이브파크 84㎡ 7.00→7.30(+4%)은 유효하나 지역 모멘텀 기대는 낮춘다.

✅ 재확인된 것 — 핵심 전제는 살아있다

  • 영통의 -12.7%는 착시였다. 매칭 +4.3%·상승비율 80%로 실제로는 견조. 늘푸른벽산 60㎡ 4.25→5.25(+24%), 황골마을신명 60㎡ 4.10→5.04(+23%) 등 상승 사례 다수 — 이주(8/28) 개시 전 협상 마지노선 판단 유지
  • 도봉 +3.2% / 노원 +3.1% — 서울 상위권 실질 상승. 창동축 1순위 판단 유지. 단 노원 예산내는 +1.4%로 단지별 편차가 크다(상계주공11 +10% vs 상계주공4 84㎡ -30%) → ⑭의 "단지별로 본다" 원칙이 데이터로 재확인
  • 산본·만안의 지역중위 하락(-13.8%)도 착시 — 매칭 +2.0~2.1%. 과열이 아니라 완만 상승이므로 "급등 추격 금지" 톤은 완화, 다만 규제 지정 시한부 원칙은 그대로

방법론 한계: ① 8월 신고 미완성(3,002건, 다음 CSV에서 증가 예정) ② 매칭 표본이 얇은 지역(서대문 7·강북 10·금천 11·성북 15)은 신뢰구간이 넓다 ③ 층·향·수리 상태 차이는 통제하지 못했다 — 개별 물건은 여전히 임장으로만 확정.

📊 8/26 CSV 재채점 (실거래 6~8월, 20,094건)기준가 갱신 · 이탈→가속 재분류 · 워치 도달 1건 ▾

🔔 워치 조건 도달 1건: 벽적골롯데↗ 49㎡ 8/15 6.00억 체결 — 워치 조건(≤6.0) 정확히 도달. 실입주 가능 매물이 이 가격대에 뜨면 즉시 검토(소형 대안 트랙). 59는 7월 6.55 유지, 저층 6.00~6.20.

결선 8개 재채점

#매물 (호가)CSV 최신 실거래갭 재판정변경
1방학 청구 84 (5.4)8/13 5.88·5.90 → 8/14 6.40-8~-16%유지 — 6.4 급등 확인, 사유 검증 최우선 원칙 그대로
2도봉한신 84 (6.6)8월 6.60·6.60·6.820~-3%유지
3파크포레원 59 (6.3)8/6·8/7 6.00(중층) · 저층 5.50+5%유지 — 6.0 안착 확인. 이주(8/28) 개시 전 협상 개시
4세종주공6 59 (5.7)58㎡ 8월 6.00×3 · 59㎡ 8/12 6.35 → 8/22 6.50-9~-12%갭 확대(종전 -5%) — 산본 가속으로 실거래가 뜀. 호가 5.7 진성 여부 확인 급함. 단 규제 지정 리스크도 동반 상승 — 9월 시한 엄수
5상계주공2 223동 60.5B (6.8)60㎡ 7/15 6.70 · 7/25 6.45(1층) — ⚠️ 종전 -6%는 59㎡(7.05) 기준 혼용+1~2%갭 정정(-6% → +1~2%) — 평형 구분 재계산. 여전히 협상권이나 "갭 확대" 문구 철회. 59㎡(6.95~7.10)와 혼동 금지
6벽적골주공9 59 (7.0)7월 고점 7.15 → 8/7 6.85 · 8/10 6.90+1~2%유지 — 신고가 행진은 일단 멈춤(6.85~6.90 되돌림). 협상 여지 근거로 사용
7창동 대우 84 (7.3)8/10 7.29 (⚠️ 8/10 8.60은 대우그린 — 혼입 주의 단지 추가)0%유지 — 기준가 7.29 재확인
8아르테자이 59 (7.5)8/11 8.00 · 8/14 7.50 · 8/15 7.570~-6%개선 — 8월 체결 7.50~8.00으로 상승, 호가 7.5가 하단이 됨. 신축 옵션 매력도↑ (만안 지정 리스크는 동반)

이탈 → 가속 재분류 (기준가 뚫림 — 추격 리스크 관리로 전환)

단지종전 기준CSV 실거래재판정
매탄위브하늘채 59≤6.9 워치8/15 6.80 · 8/17 7.08 · 8/15 7.40가속 — 기준가 ≤7.3으로 재설정, 6억대 회귀 기대 폐기
영통 태영 84≤7.6 워치 (7.26)8/24 8.10가속 — 호가 8.2~9.0이 배짱이 아니었음. 워치 기준 무효, 리모델링 진행 단지 추격 금지
이편한세상동탄 84≤7.1 워치 (6.90)8/8 7.50 · 8/13 7.70가속 — 동탄 교착 속 유동성 단지만 먼저 출발. 기준 ≤7.7 재설정
동탄역포레너스 84≤7.6 워치 (7.35)7/31 8.30가속 — 이탈 확대. 워치 하향(참고만)
신나무실동보 84≤7.8 워치8/10 7.58 → 8/17 7.75실거래가 기준가에 도달 — 호가 8.4~9.5와의 판정은 다음 CSV로 유보
하월곡 동신 59확장 스캔 ≤8.0 캡7/16 8.45 → 8/7 8.70캡 초과 이탈 — 확장 스캔 제외
SK북한산시티 59확장 스캔 ≤8.07/30 7.65 → 8/5 8.30 (84는 9.23)캡 초과 이탈 — ⑫ 주후보를 벽산라이브파크로 교체 (아래)
신내우디안1 59실거래 확인 후 설정8/8 7.87캡 육박 — 워치 종결 (84 8.50과 동반 급등, 입주장 급매 예외만)

기준가 갱신 (실거래 이동 반영)

단지실거래 이동새 기준가
벽산라이브파크 59·60 (⑫ 주후보 승격)60㎡ 8/8 6.75 · 84 8/1 7.3059·60 ≤7.0억 — 강북 가속권에서 예산 내 유일 대단지(1,585세대·1997)
방학 신동아1 (⑪·⑥)84 8월 5.27·5.45·5.80 (+8/21 6.70 특이 — 사유 확인) · 71㎡ 8/6 4.85·5.00 · 53㎡ 8/7 4.1084 ≤5.7 / 71 ≤5.0 / 53 ≤4.2 (종전 "29평 ≤4.7" 세분화. 8/21 6.7이 추인되면 가속 재분류)
보람 797.46 → 7/24 7.65≤7.9
중계그린1 607.38 → 7/22 7.50≤7.7
하월곡 아남 848/1 7.47≤7.5 유지 (턱걸이)
수원아이파크시티7 598/11 6.54 (저층 5.62)≤6.3 (종전 6.1)
탑석센트럴자이59㎡ 8/5 6.00 · 8/21 5.90 / 76㎡ 6.6559 ≤6.2 / 76 ≤6.8 (종전 6.6 단일 기준 세분화)
용호마을e편한 845.90 → 8/6 6.30 · 8/10 6.05매물 6.0 호가 = 갭 0~-4%로 개선
수원역해모로 846.40 → 8/17 6.45후순위 낙수 미세 시동 — 관찰 유지

흐름 확인 (판정 변경 없음)

  • 우륵주공7: 급등 정지 → 조정 확인 — 8월 5.20~5.60 (7월 고점 대비 하락). 문서의 보류 판정 적중. 재진입 검토 조건(조정 확인) 발동 — 단 세종이 6.5로 뛴 지금은 우륵이 아니라 세종 협상이 우선
  • 상계주공7 58㎡ 8/10 8.00 · 럭키 77㎡ 8/23 4.80(급매 4.8 매물과 일치) · 신미주 8/15 6.99 · 서동탄역파크자이 8/18 6.60 · 홍은극동 8/3 5.00 · 오류동부골든 8/11 5.75 · 관악휴먼시아 8/15 6.90 · 리버파크 8/16 5.60 — 전부 문서 기준과 일치
  • 벽적골8단지(이주 8/28~): 8/25 4.30(1층)까지 거래 지속 — 분담금 디스카운트 가격대 유지
  • 유원하나 59: 7월 5.15~5.77, 8월 거래 없음 — 기준 유지. 신규 편입 4곳 중 유일하게 아직 안 달린 곳 = 확장 스캔 내 상대 저평가 1순위

🔎 CSV 전수 스캔 발굴 — 신규 편입 3건 (미편입 고유동성·예산 내 단지 전수 검색)

단지CSV 실측왜 편입조건가
군포 금정 주공1↗ (1992)58.65㎡ 8/22 5.25(12층) · 8/26 4.20(2층) — 층별 스프레드 1억 (47건)GTX-C 금정역(1·4호선 환승) 직접 수혜인데 세종(6.0~6.5)보다 1억 싸다 — 산본 급등의 미달 구간. ⑤의 대안 트랙중층↑ ≤5.4 / 저층 ≤4.5억 (8/27 분리)
금천 관악산벽산타운5↗ (2004)84㎡ 8월 5.75~5.80 (19건) · 59㎡ 4.78~4.90서울 84를 5.8억에 + 유동성 실증 — "서울 전 구 실측 완료" 판정의 실제 구멍(금천 미실측). 오류 동부골든과 같은 방어형 스팟인데 더 신축·더 대단지. 신안산선 시흥사거리 재료84 ≤6.0억
동탄1 능동 푸른마을 벨트 — 신일해피트리↗·모아미래도↗·두산위브↗ (2007~08)59㎡ 4.5~5.2 (신일 7/18 5.20 최신) · 위브 73㎡ 5.9 — ⚠️ 거래 다수가 6/30 규제 직전 막차자연앤데시앙(호가 6.0)과 같은 능동역 인동선 생활권을 1억 가까이 싸게. ②의 저가 대안 — 단 규제 후 거래 얇아져 협상력은 최상, 유동성은 검증 필요59 ≤5.3억

스캔에서 확인만 하고 편입하지 않은 것: 매탄 임광(1990 · 84 5.00 — 그린빌·삼성1과 중복), 수원역센트럴어반시티(2015 · 84 5.90 — 해모로보다 싼 신축급, ⑩ 후순위 낙수로 기록), 호매실·동탄2 남부 신축벨트(생활권·장기 필터 탈락).

🛰 8/25 실시간 검증 — 변동 5건 + 경보 1건경제지표·시장 데이터 실측 대조 (뉴스·통계 원문 확인) ▾

총평: 지역·결선 매물 선정은 실측 데이터로 확인됨 — 결선 8개 유지. 아래 5건만 판이 바뀌었고, 그중 ①은 이번 주 행동에 직결.

정정·갱신 5건

#항목문서 기재실측 (8/25)조치
①벽적골8단지 이주"이주 개시 일정 주시"8.28(금) 개시 확정 — D-3. ~12.27, 1,842가구. 영통 전월세 매물 1년새 -58.5%(965→400건), 전세 주간 +0.49%(경기 평균 3배)영통 최대 재료가 잔금 시기와 정확히 중첩. 매도인 강세 전환 전 파크포레원·주공9 협상은 9월 첫 주가 마지노선
②8/27 금통위"전망 반반"인상 우위로 기움 — 전문가 65% 인상, 증권가 7곳 중 5곳, 한투 "25bp 만장일치 인상 후 4분기 동결". 시장은 최종금리 3.25% 반영시나리오 A(3.00%)를 기본값으로 — "9월 첫 주 결행 · 천천히 세게 깎기" 톤 준비
③GTX-C"2028 개통" (확정 호재)8/13 실시계획 2차 변경에서 '2028년' 명시 삭제 → "착공 후 60개월". 4월 공사비 중재 타결로 본공사 임박, 현실적 개통 2031년 전후도봉·노원 "확정 호재 4겹" → 3겹 + 시점 미정 1겹으로 강등. 지역 결론은 유지(공급절벽·갭 메우기·아레나 2027 상반기 준공은 유효)
④성북·중랑 "호가 이탈"이탈 = 보류부동산원 8/17 주간 성북 0.45%·중랑 0.44% = 서울 최상위 (서대문 0.44, 강북 0.41)자체 규칙(이탈→가속 재분류) 적용 — 배짱 호가가 아니라 가속. 신내 성원 104동(-2%)의 가치 재평가, 단 추격 리스크 관리
⑤산본 선도지구"입안제안서 제출 완료"9-2(한양백두)·11구역(자이백합) 특별정비구역 지정 완료 — 1기 신도시 최초. 2027년 철거·이주 동시 진행 방침이주발 전세 수요 논리 강화 — 세종주공6(후속 트랙) 하방 논거 보강

🚨 경보 — 산본·만안 규제 지정 패턴 진입

군포 주간 0.27→0.42% 가속(광명 0.47·의왕 0.39와 함께 풍선효과 보도 등장), 만안·군포 경매 낙찰가율 120%↑, 만안 "규제 뜨자 호가 5,000만 점프" 르포까지. 문서가 정의한 "지정 전 마지막 창" 패턴 그대로 — 8/25 현재 심의위 개최 보도는 아직 없으나, 세종주공6·만안 매물의 9월 시한부 원칙은 완화가 아니라 강화. 4분기 지정 가능성 열어둘 것.

실측으로 확인된 문서의 판단 (변경 없음)

  • 순환 논리 적중: 강남 -0.05%·서초 -0.09% 하락 전환(8/17 주간) + 8/3 세제개편안(고가 보유세 강화)發 강남 급매 → 15억 이하 중저가로 수요 이동. KB 8월 서울 +1.14%(7월 1.05%), 중랑 2.25%·성북 2.08%·노원 1.95%
  • 영통 = KB 8월 +2.85% 경기 1위 (수지 2.76·동탄 2.61·장안 2.54·병점 2.14) — 삼성 축 실증
  • 삼성전자 2Q26 사상 최대 실적: DS 매출 127.5조·영업익 89.2조, HBM4 슈퍼사이클 하반기 지속 전망 — 남부축 수요 원천 최강
  • 가계부채 2분기 첫 2,000조 돌파(+26조, 4년 9개월 만 최대 증가폭) — 금통위 인상 압력 실재
  • 8·13 공급대책: 대출 총량 확대로 5대 은행 주담대 여력 +7.5조 전망 — 9월 초 창구는 여유, 단 연말 재조임 우려 여전 → 잔금 11~12월이면 사전 한도 확약 필수
  • GTX-B 재정구간(용산~상봉) 공정률 5.7%·상봉역 조기 착공 — 중랑 재료 유효 / 동북선은 2027년으로 연기(공정률 50% 미만) — 하월곡 트리거는 2027
  • 아크메르 동탄: 9월 견본주택 확정, 예상 분양가 84㎡ 11~13억 — 주변 시세 대비 높은 앵커. 동탄 워치 유지 타당, 단 조건가 도달 기대는 낮춤
  • 놓친 지역 재점검: 풍선효과 수혜지 남양주·부천은 생활권 필터 탈락 — "신규 후보 없음" 결론 유지

행동 수정 요약

  • ① 시나리오 A(인상)를 기본값으로 협상 톤 준비
  • ② 영통 결선(파크포레원 147동·주공9) 협상 개시를 9월 첫 주로 앞당김 — 이주 개시(8/28) 후 매물 잠김 가속 전제
  • ③ 산본·만안 9월 시한 엄수 — 규제 지정 시 동탄식 교착 가정
  • ④ 도봉·노원 논거에서 GTX-C 의존도 하향 — 임장 시 "GTX 프리미엄" 호가 논리에 값 쳐주지 말 것
  • ⑤ 대출: 8·13 이후 여력 확대 국면에 고정형(주기형) 한도 확약을 9월 초 선확보

참고: 지역별 정치 지형(의원 중량감·어젠다 정합)은 🏛 섹션에 별도 정리 — 가중치 최하위 타이브레이커.